“如何理解居住权”，设立前又该注意什么？

【导读】

民法典专门将“居住权”规定在物权编，让年轻人“居有其屋”，老年人“老有所依”。而居住权系新设权利类型，在实务中如何把握，还需进一步探索。本文主要是“如何理解居住权”及“设立居住权之前要注意什么”的解读。

【如何理解居住权】

“居住权”系本次民法典新设权利类型，将其规定在物权编。属于用益物权，居住权人有权按合同约定，对他人住宅享有占有、使用，以满足生活居住的需要，同时居住权人也负有一定的义务。义贤律师带您更好地“理解居住权的设立”：

设立方式，主要有三种方式：以合同方式设立；以遗嘱方式设立；以生效法律文书设立。

以合同方式设立的居住权，在涉及到离婚或分家析产、以房养老、父母出资为子女购房又需保障居住权益等情形下，均可自愿签订合同设立居住权，既可以约定附期限的居住权，也可以约定终身居住权。但必须要注意的是，依合同设立的居住权，以登记为设立要件，居住权合同签订后，双方当事人应共同申请登记。

法条链接，根据《民法典》第367条的规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

根据《民法典》第 368 条规定,设立居住权的,当事人应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。

以遗嘱方式设立居住权，包括遗嘱继承和遗赠。以遗嘱继承获得居住权的，应以遗嘱有效为前提。以遗赠方式设立居住权的，如果受遗赠人未及时作出接受遗赠的意思表示，或未完成遗赠扶养协议中约定义务的，可能会丧失权利。因此，通过遗嘱继承设立的居住权并不以登记为设立要件，而是自继承开始时，继承人取得居住权。但为避免争议，仍建议及时办理登记。

法条链接，根据《民法典》第230条规定：“因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。”

以生效法律文书设立居住权 ，虽然《民法典》并未明确规定该种方式，但根据居住权的立法目的及《民法典》物权编、婚姻家庭编的相关规定，生效法律文书也可以是居住权设立的一种方式。

【设立居住权对权利人的影响及注意点】

居住权的设立，会对居住权人、产权人、日后房屋出售后的购房人产生一定的影响，如权利义务会发生些许变化：

居住权人，应妥善使用、管理、维护住宅，不得滥用居住权对住宅造成损害。造成重大损害的，除应向产权人承担损害赔偿责任之外，还可能会丧失居住权；居住权不得转让、继承。除非有特别约定，居住权人也不得将设立居住权的房屋出租；无偿设立的居住权，居住权人的家庭成员或保姆等为其提供生活起居照顾的人也可享有居住利益，但该权利附属于居住权人，在居住权消灭后，上述人员应及时搬离。

产权人，不得妨碍居住权人正常居住使用房屋，对于可能会导致住宅毁损或灭失的重大维修项目应承担维修责任；当居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权消灭，产权人应及时办理注销登记；无法定事由，居住权合同自签订时成立、生效，如产权人以未办理登记为由主张合同不成立或无效的，不予支持。

在二手房交易中的购房人，除应查询房屋的权属、抵押、司法查封等情况，还应查询是否登记有居住权。此外，还应就所购买的房屋内实际居住人口及居住原因有所掌握；在房屋买卖合同中应就是否有居住权作出特别约定，并设置相应违约责任条款等。

综上，居住权的入法，某种程度上圆了“安居梦”。但为防止出现不必要的纠纷，仍建议不同权利权人可根据自己的实际情况来对居住权合理运用。若因居住权产生纠纷，应及时协商，协商不成及时诉诸法律，来维护自身的合法权益。

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