“逾期迁出户口的违约金”,法院能否如约全部支持?

“逾期迁出户口的违约金”,法院能否如约全部支持?

一、【基本案情】

2015年初,高某因孩子上学一事,想要在北京市海淀区某小区购得一套房屋。3月初经中介,与李某、丁某就房屋买卖达成一致,并约定房屋总价款为318万元,同年底亦也完成产权变更登记。合同履行过程中,双方就户口问题签订补充协议,约定:“2017年12月31日之前,完成涉案房屋的相关户口迁出手续,若未如期完成或无法将与涉案房屋相关的户口迁出的 应向委托人(即原告)支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务”。后,2018年高某因工作发生变动便有意将该房屋出售,2018年11月经中介,与案外人唐某签订买卖合同,并扣留了房屋价款中的20万作为户口迁出保证金,且约定户口仍未迁出,原告将为此承担相应的违约责任。同年年底,双方完成产权变更登记,至此该房屋内仍有李某、丁某等4人户口在内。

高某曾多次催促李某、丁某等人将户口迁出无果,二人拒不将户口迁出的行为已构成违约,并给高某造成了实际的经济损失。无奈之下,高某作为原告一纸诉状将李某、丁某诉至法院。

二、【争议焦点】

双方签订的买卖合同及补充协议是否合法有效?  二被告是否应按约定承担违约责任? 若承担,二被告是否应承担连带责任? 其违约金数额又将如何确定?

三、【法院判决】

本案双方当事人签订的买卖合同及补充协议,均系真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人在签订合同时已对户口迁出时间及违约责任进行了明确约定,现二被告未依约履行迁出全部户口,已构成违约,应支付原告逾期迁出户口违约金;且二被告出售房屋系共同意思表示,应对违约金承担连带责任。但原告主张因被告违约给其造成损失,该实际损失应由其举证。因户口问题并未明显对原告出售房屋造成明显不利影响,对违约金数额予以酌情下调。

故,法院最终判决本案的二被告承担逾期迁出户口违约金共计10万元;驳回其他诉讼请求。

四、【京创律师解读】

虽双方当事人签订的买卖合同及补充协议中明确约定了户口逾期未迁出的违约责任事宜,但法院通常在处理类似案件时,会考虑到是否因被告的违约行为致使原告产生实际损失、原告购买涉案房屋的目的以及是否有无影响房屋再次出售等因素,综合考虑并会酌情予以确定违约金数额及给付方式。

由此,当作为买受方购买含有“户口”的房屋时,应对房屋是否存在户口一事进行查询;并注意保留进行交易时所涉及的相关合同、补充协议、转账流水、沟通记录以及因户口逾期未迁出可能会产生实际损失的证据等。如,和案外人签订房屋买卖合同时对户口逾期未迁出所产生的违约金的支付金额及方式,关键是有无实际支付,实际产生及所购房屋的目的是否实现;因出卖方逾期未迁出户口导致无法出售房屋等类似证据。

综上,虽合同中有约定逾期户口未迁出的违约责任承担事宜,为防止日后出现不必要的纠纷,还是要有保留及固定证据的习惯。必要时,可委托律师介入进行维权。

 

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