恒大地产遭查封,已付房款并办理网签未过户的业主怎么办?

近日,关于恒大各种传闻格外引人关注,成为了舆论的焦点。对于龙头企业暴雷预兆,银行一直以来都是风控的先头兵,若无发生急剧紧急事件,相关债权银行一般不会采取司法强制手段!广发银行意外地率先采取保全措施,查封恒大地产项下资产,会对已付款且办理网签但未过户的业主产生什么影响?

 

【1】简要陈述

2021年7月7日江苏省无锡市中级人民法院作出一则关于“广发银行宜兴支行请求冻结宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款人民币1.32亿元或查封、扣押其他等值财产”的诉前保全的民事裁定书。

受消息影响,7月19日恒大集团旗下多只股票和债券大幅下跌,可能会存在现金流断裂的风险,虽7月9日恒大集团在官网发布声明,但案件一旦进入审理,所涉及的相关资产仍可能会采取轮候查封,这势必会使恒大地产在房屋买卖交易履行过程中陷入法律上的履行不能,尤其是,已支付房款且办理网签但并未办理过户的业主,将可能会面临“钱房两空”的尴尬局面,作为业主遇到这样的情况,该如何维护自己的合法权益。

 

【2】已支付房款并办理网签的房屋,能否被法院查封

在房屋交易的过程中办理网签主要,是为了约束和保障开发商与业主的共同利息,防止开发商对业主所购房屋进行二次出售;也是交易过程中必经的程序;更是办理房屋过户的前提条件。

但办理网签也只是一种行政管理的手段,并非是一个严格意义上的民事法律概念,当只进行了网签备案,并不会导致物权发生变动,更不能阻止法院查封以及司法拍卖。

 【3】对支付部分购房款且已网签未办理过户的房屋被查封,法院对于房屋买卖合同的效力认定以及能否办理过户手续的审理思路

1、《房屋买卖合同》效力不受影响。

房屋查封,指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条,或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制,禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。

根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知,双方买卖房屋之后被法院查封的,房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封,买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的,合同无效。

 

2、已支付部分购房款且办理网签后未办理过户前,诉请过户法院不予支持

根据《民法典》第二百一十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可知,我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同,只有依法办理了房屋所有权转让登记,才能发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记,法律不认为发生了房屋所有权的变动。签订房屋买卖合同后房屋被查封的,并不影响合同的效力,而是根据是否可归责于当事人分别处理。如果不可归责于当事人,则作为一种风险,依风险负担的规则处理;如果可归责于一方当事人,则作为债务不履行(违约),由责任人承担债务不履行责任。

因出卖人(恒大地产)因他案的债务问题涉讼,诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封,当诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下,业主要求出卖人(恒大地产)继续履行合同、协助办理过户手续,即属于客观履行不能的情形, 法院不予支持。

 

 【4】当业主如遇上述情形,该如何维护自己的合法权益

  司法实践中,签订房屋买卖合同后,房屋被法院司法查封的,北京京创律师团队认为可区分不同情况采取不同的方法:

1、对查封执行提出异议。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”业主可以案外人的身份并提供相应的证据,向法院申请执行异议,请求法院对标的物进行确权。执行异议被驳回的,可随即提出执行异议之诉的诉讼,再次请求法院解封房产,并确认权属归自己所有。

 

2、等待房屋解封

房屋查封作为一种执行措施,是有一定期限的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定:“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月,查封、扣押动产的期限不得超过一年,查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。” 不排除存在败诉的可能性,购房人的风险也会随之上升。但购房人仍可在房屋买卖合同有效的前提下,购买的房屋后被人民法院查封的,可待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。

 

3、解除买卖合同,要求出卖人承担违约责任。

法院查封可能是一个长时间的过程,而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大,买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权,要求卖房人返还购房款,并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。

 

综上,网签并不能阻却法院的查封和拍卖,北京京创律师团队建议:当出现出卖人存在法律上履行不能的情形时,为保护自己的合法权益不受损害,应尽快通过法律的途径维权。

 

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