出卖人未能在合同约定期限内办理房产证, 如何承担违约责任?

一、基本案情

宋某与A置业公司签订《商品房买卖合同》,约定买受人宋某于房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书,后A置业公司于2014年4月28日将该房屋交付买受人宋某,但是A置业公司因自身原因,未能在约定期限内履行办理房屋所有权证的义务,致买受人宋某于2016年9月才拿到房屋的所有权证书,比双方在房屋买卖协议中约定的时间晚了730天。宋某诉至法院,要求A置业公司承担相应违约责任,赔偿因此给其造成的损失。
二、争议焦点

由于双方《商品房买卖合同》中对于延迟交房只笼统约定了“应该承担违约责任”,但是具体要承担怎样的违约责任并没有做具体的约定,故应该如何确定出卖人的违约责任成为双方争议的焦点。

三、法律依据

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十四条第一款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”
结合合同自治原则,商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的,人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。
    如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的,人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定,即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定,逾期贷款罚息利率由原来的按日万分之2.1计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同,其也不会约定贷款利率,故以此确定违约金存在一定的障碍。
    在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下,《民法典》第六百四十六条规定:“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照适用买卖合同的有关规定。”鉴于买卖双方合同义务的对等性,人民法院可参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(本文以下简称《买卖合同解释》)第十八条第四款“买卖合同没有约定预期付款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿预期付款损失的,违约行为发生在2019年8月19日之前的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照预期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础,加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定,来确定出卖人应当承担的违约责任。

四、律师点评
     A置业公司因自身原因迟延办理不动产权证书,显然违反了双方协议关于产权登记的约定,应当承担相应违约责任。关于违约金金额,因双方未做明确约定,故法院结合民法典及相关的司法解释,确定逾期办证的违约金为已交房款为基数,根据当月LPR为基础加计%30承担,本案最终A置业公司并且上诉。

 

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