购房者的物权期待权应如何行使


案情简介:

 

2017年6月,名下一直没有房屋的小姚决定购买一套商品房用于自己居住。6月底他与房地产公司签订了《商品房买卖合同》约定购买房屋,交房时间为2020年8月,合同总价款210万元。2020年5月,小姚已向房地产公司支付了购房款项180万元。5月某天,小姚突然接到了房地产公司工作人员打来的电话,告知小姚:因房地产公司未能及时偿还银行借款,银行胜诉后向法院申请了执行,包括他购买的房屋在内的多套房屋已被法院查封。小姚在咨询专业律师团队后,最终决定向执行法院提出执行异议,主张房屋买受人物权期待权,排除法院对其购买房屋的强制执行行为。

 

北京京创律师解读:

 

依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定:

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

购房者物权期待权的行使应符合以下条件:

1,申请执行人即债权人,对房地产开发企业享有的债权应当是金钱债权。如申请执行人对房屋消费者购买的商品房享有抵押权,上述条款便不能适用。因抵押权属于法定的优先受偿权。

 

2,购房人与房地产开发企业签订合法有效的书面买卖合同的时间应当是在法院查封房屋之前。应注意的是,双方签订的合同应是书面合同,不能是口头约定。而且应当是合法有效的合同,不能存在损害国家利益、集体利益或第三人利益等导致合同无效的情形。

 

3,购房人购买房屋的目的系用于居住而且其名下没有其他用于居住的房屋。购房人购买房屋是为了居住而非用于投资或其他用途。关于名下没有其他用于居住的住房应理解为:买受人需要在购买房屋所在地长期居住,并且名下没有其他可以用于居住的房屋。

 

4,购房人在提出异议时,已经支付的购房款,超过了合同约定总价的50%。应当注意的是:如果购房人支付了50%以上的房款,但尚未支付完毕全款;此时,对于剩余部分的购房款,案外人可以主动与法院联系,将钱款交到法院,或者由法院对剩余房款按到期债权予以执行。

 

5,购房人应是消费者。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定,消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务的人。消费者应是自然人,法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题,不在房屋消费者物权期待权中的消费者之列。

 

案件审理:

综上,小姚买房为了居住,符合法定消费者情形;其名下无房且支付了房地产公司50%以上的合同价款,故而有权行使消费者物权期待权。法院也依法受理了小姚的诉讼请求。

法院以案释法:根据《中华人民共和国民法典》二百零八条之规定,不动产物权的设立、变更、转让、消灭都需要经过依法登记才能发生效力。而从签订商品房买卖合同到办理物权登记,二者并不能同时完成,购房人取得法律意义上的所有权总会滞后于商品房买卖合同一段时间。在这段时间内,商品房仍然属于出卖人房地产开发企业所有,若不给予购房人特别的保护,而将其作为普通债权人,一旦房地产开发企业的其他债权人申请对物权尚未发生转移的买受房屋进行拍卖或变价,那么购房人将面临“房财两空”的局面。因此,基于对购房人居住权、生存权这一更高价值的保护,法律赋予已经履行了大部分合同义务的购房人,也就是房屋消费者,对买受房屋的物权期待权,以排除法院的强制执行,这就是法律上的消费者物权期待权。

目前本案正在审理中。

 

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