越来越多的买房人通过按揭贷款的方式购房。那么，商品房买卖合同与按揭贷款合同的关系是什么？商品房买卖合同的解除是否会导致按揭贷款合同的解除？下面就举两个案例加以说明：

　　案例一：王先生与某房地产开发商签订了商品房买卖合同，约定王先生以按揭贷款的方式支付购房款，否则开发商可以解除商品房买卖合同。但是在合同签订后，因王先生办理按揭贷款的条件不符合银行的要求，银行没有贷款给王先生，故王先生无法按商品房买卖合同的约定支付购房款，开发商通知王先生解除商品房买卖合同，并要求王先生赔偿损失，而王先生对开发商的要求予以拒绝，双方遂发生纠纷。

　　案例二：吴小姐向某房地产开发商购买了一套商品房，商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期，并明确约定如果开发商逾期交房达30天以上的，买受人可以解除合同。同时，吴小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后，因开发商逾期交房超过了30天，吴小姐要求解除商品房买卖合同，同时要求解除按揭贷款合同，开发商不同意解除合同，而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系，不应与商品房买卖合同一并处理，三方无法协商一致。

义贤律师解析

　　以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的付款方式之一，从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。一般而言，在购房人和开发商之间形成的是商品房买卖合同关系；在购房人与按揭银行之间则是以所购房屋进行抵押的抵押贷款合同关系；而开发商与按揭银行之间有时是保证关系，有时则并无任何法律关系。在不同的法律关系下，各方当事人的法律地位不同，权利义务也是不同的。但是，几种法律关系之间并非割裂的，相互之间仍然存在法律联系，其中一种法律关系的变化会影响到另一种法律关系，在一方要求解除商品房买卖合同的情况下这种关系表现得更为明显。

　　我国《合同法》对于合同解除权有明确规定，合同的解除权必须在具备一定条件后才能行使，而并非由当事人任意行使。合同解除分为协议解除和法定解除，前者指双方可以约定合同解除的条件，而后者则是在当事人没有约定的情况下，法律规定可以解除合同的条件。在解除条件成熟时，当事人一方可以通知对方解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。如果对方持有异议，可以通过诉讼或仲裁的途径确认解除合同的效力。就商品房买卖合同而言，买卖双方可以约定解除合同的条件，如逾期交房、逾期付款、逾期办理房产在证、面积差异等等。在出现双方约定可以解除合同的条件时，拥有解除权的一方当事人可以选择解除合同。而商品房买卖合同解除后，购房人应当向开发商退还房屋，而开发商应当将购房价款及利息返还给购房人。有违约情形的，违约方还应当向对方承担违约责任。

　　对于按揭贷款合同关系，购房人签订该合同是为了向开发商支付购房价款，其签约目的是非常明确的，即保证商品房买卖合同顺利履行。因此，虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同是不同的法律关系，但商品房买卖合同中以按揭方式付款的约定则是签订按揭贷款合同的原因和目的。如果商品房买卖合同被解除，则按揭贷款合同的原因消灭，当事人签订按揭贷款合同的目的将无法实现。根据我国《合同法》第94条的规定，在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况下，可以解除合同。因此，在当事人解除商品房买卖合同时，按揭贷款合同是可以解除的。

　　为了解决类似纠纷，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤消、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释中的“担保贷款方式”即我们通常所称的“按揭贷款方式”。

　　具体到上述两个案例来看，在“案例一”中，由于王先生自身的原因，如年龄、收入、信用等等，未能达到银行办理按揭贷款的条件，无法以按揭方式支付购房款。而商品房买卖合同中已经明确约定了解除合同的条件。故，在条件成就(即王先生不能如约付款)时，开发商有权解除合同并要求王先生赔偿损失。而在“案例二”中，因开发商逾期交房，吴小姐有权解除商品房买卖合同。同时，吴小姐也有权解除按揭贷款合同，因为在商品房买卖合同解除的情况下，吴小姐签订该按揭贷款合同的目的也就无法实现。而开发商和银行拒绝解除合同的理由都是不能成立的。

　　房地产商作为保证人是否承担责任、承担何种责任，审判实践中有不同的认识。笔者认为，其处理原则是：保证合同有效的，依合同约定的保证期限、范围、保证方式确定保证人的责任，住房按揭贷款合同中约定保证人承担的是一般保证还是连带责任保证责任的，从共约定。对由于合同未约定或约定不明的，依其应适用的有关法律法规、司法解释来确定，如适用最高 法院《关于审理经济纠纷案件中有关保证的若干问题的规定》第七条的规定，保证人承担的 是赔偿责任，如适用《担保法》第十九条的规定，则保证人承担连带责任保证。对于保证人 担保的范围，在没有约定或约定不明确的情况下，保证人对保证人全部债务承担保证责任；应适用《担保法》的，因这类住房按揭贷款均用所购住房抵押，应注意根据该法第二十八条 第一款的规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人只对物的担保以外的债务承担保 证责任。

　　保证责任期限未约定或约定不明确的，如应适用最高法院的《规定》，则保证人应当在被保 证人承担责任的期限承担保证责任，如应适用《担保法》第二十五条的，则保证期间为主债 务履行期届满之日起六个月。

　　（一）住房按揭贷款合同与传统按揭的异同： 
　　从所受理的住房按揭贷款合同纠纷案分析，海南省有关银行所办理的住房按揭贷款业务与传 统的按揭相同之处在于：采用按揭的方法，其目的均是为了取得银行贷款，进而促使购房者与房地产商之间的房屋买卖合同得以完成，采用按揭方法比一般的担保贷款条件严格。以香港法律为例，房地产商以按揭方法出售商品房，必须具备的条件多达18项；〖ZW（〗见许合 进，《略论住房按揭》，载《当代法学》，1999年第2期，第34页。〖ZW）〗而中国人民银行 于1997年4月28日颁发的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日颁发的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序都有严格的规定。 
　　（1）传统的按揭一般是约定楼宇所有权不直接转让给购房者，而是由购房者充当按揭人，把楼宇作按揭标的物，由按揭人用按揭的方法将楼宇所有权转让给银行（购房者保留赎回权），待银行收回贷款本息后，按揭权人即银行才将楼宇所有权让渡给按揭人。而我省已开展的住房按揭贷款，其担保方式一般为抵押加保证，即购房者除以所购住房抵押或采取质押外，房地产商必须作为购房者向银行还本付息的保证人。而且购房者与房地产商在房屋买卖合 同和住房按揭贷款合同中，均未规定楼宇所有权的让渡问题，而都约定所购房屋直接转让给 购房者。 
　　（2）传统的按揭一般不以住房储蓄为前提，按揭权人银行提供的是信贷资金贷款（以所购 楼宇等按揭标的物），而现开展的住房按揭贷款包括两种，一种为住房公积金贷款，以购房 者有住房公积金为前提；另一种为信贷资金贷款，又称自营贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。二者在贷款利率、期限上均有不同，这在《个人住房贷款管理办法》中有明 文规定。

　　（二）住房按揭贷款操作中的存在的问题及建议 
　　从住房按揭贷款纠纷案的审理情况看，住房按揭贷款的操作中，存在的问题主要有： 
　　（1）按揭期限普遍太短。从我国的经济发展、个人收入状况和购房价来看，个人偿付购房 款的能力并不高，在已按规定支付首期不少于30%购房款的情况下，如实行的五年五成、二年五成按揭，每月还款额较高，超过一般收入家庭的承受能力，特别是在社会的转型期，个 人的收入起伏较大，大部分当被告的个人购房者系无力连续每月支付较高的贷款本息而违约的。 
　　（2）按揭人（购房者）与按揭权人（银行）大都未办理房产抵押登记手续。其原因在于银 行不主动，购房者不配合或房屋抵押登记部门对按揭标的物为期房的不予办理抵押登记等，共结果可能导致抵押合同未生效，银行无法行使优先受偿权。考试大房地产估价师
　　（3）对保证人（房地产商）的保证方式约定不明。对保证方式的明确约定，有助于正确确 定保证人应承担的责任。《担保法》规定保证方式有一般保证和连带责任保证，而产生纠 纷的住房按揭贷款合同中均未明确规定保证的具体方式，而代之以“无条件担保责任”、“不可撤销担保责任”等字眼，以致诉讼中当事人和审判人员对这样的约定是否属于明确约定，或属于哪一种保证方式有不同的看法。