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买卖合同解除后,买方有无权利要求退还中介服务费?

2019-11-04 13:13  ||
    2015年1月11日,贾某(买方、甲)王某(卖方、乙方以及某某公司(经纪方、丙方)三方签订房地产买卖合同,约定:甲方购买乙方所有的位于中山市XX房地产;转让成交价为400000元;签订合同时支付定金20000元,定金在未查验房地产产权清晰之前须交由丙方或丙方指定账户监管,丙方在查验该房地产产权清晰,没有乙方声明之外的权利负担,并在乙方将房地产证原件托管于经纪方处后,将定金转给乙方;如果由于乙方毁约、重大违约等原因而导致合同解除,或者由于乙方的原因而导致合同无效的,乙方除了把已收款项返还给甲方之外,另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方;无论甲方或乙方违约,均不影响丙方收取中介服务费的权利。该房地产买卖合同还约定了其他事项。由贾某、王某签字捺印,某某公司盖章确认。当日,贾某向王某支付定金20000元,向某某公司支付中介费6000元。
    贾某准备办理房产过户过程中发现,该房屋早于2014年9月22日已被中山市第二人民法院另案查封,根本无法进行过户交易。贾某认为王某的行为构成严重违约,同时某某公司在合同签订时未对交易的房屋履行合理审查的义务,未向贾某履行告知该房屋已经被查封的义务,对该房屋无法进行交易存在重大过错。为维护自身合法权益,贾某诉至法院要求解除其与王某、某某公司三方签订的房屋买卖合同;王某双倍返还贾某定金合计40000元;某某公司返还贾某已支付的中介服务费6000元;诉讼费用由王某、某某公司共同承担。
法院判决:
    一、解除原告贾某与被告王某、某某公司于2015年1月11日签订的房地产买卖合同;
    二、被告王某于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾某双倍返还购房定金合计40000元;
    三、被告某某公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贾某返还中介费6000元;
    四、驳回原告贾某的其他诉讼请求。
裁判要点:
    居间合同系有偿合同,居间人促成合同成立的,委托人应当支付报酬,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。
京创律师分析:
    一、本案因王某自身原因致使合同目的无法实现,其理应按照约定承担赔偿损失等违约责任
依据《合同法》第93条第2款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”及第94条第4项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,本案诉争房地产在2015年1月11日签订房地产买卖合同之前已实际被另案查封,合同目的已无法实现,故贾某诉请解除房地产买卖合同有事实及法律依据。同时,王某因自身其他纠纷致使本案诉争房地产被另案查封,王某的行为已构成违约,根据《合同法》第10条之规定,其应承担赔偿损失等违约责任。根据《担保法》第89条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。故贾某诉请要求王某双倍返还定金40000元,于法有据。
    二、因某某公司未实际完成居间活动并促成合同有效成立,故无权请求委托人支付报酬
根据《合同法》第424条的规定,居间合同是指居间人和委托人约定,由居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,居间合同为有偿合同。对于委托人向居间人给付报酬的条件,如果居间人和委托人签订的居间合同对居间费的支付有约定,则应依当事人的约定作出认定。如果居间合同没有约定,按照《合同法》第426条和第427条的规定,居间人促成合同成立的,委托人应当支付报酬,居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬故委托人支付报酬是以居间人已为委托人提供了订约机会或经介绍完成了居间活动,并促成了合同成立为前提条件的。
本案中,在签订房地产买卖合同时,诉争房地产已被另案查封,实际上交易的条件未成就,某某公司理应向贾某返还中介费6000元。

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