北京京创律师事务所-15年专注于家庭房产纠纷 首页

站内搜索

奚某、李某某因房屋租赁合同纠纷一案

2019-01-20 15:25  ||

  上诉人(原审被告)奚某

  上诉人(原审被告)李某某

  被上诉人(原审原告)吴某某

  被上诉人(原审原告)黄某某

  原审第三人某某保健有限公司

  上诉人奚某、李某某因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2008)徐民三(民)初字第1604号民事判决,向本院提起上诉。本院于2008年12月26日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审认定,座落于上海市漕溪路252号101室房屋(以下简称系争房屋)系吴某某、黄某某所有。

  2007年4月1日,吴某某、黄某某(甲方)与奚某、李某某(乙方)签订《房屋租赁合同》。租赁合同约定甲方将系争房屋建筑面积为235.99平方米的办公楼出租给乙方。租期三年,自2007年4月1日起至2010年6月30日止。房屋租金为每月32,130元(人民币,下同)。合同第4.4条约定:“乙方支付租金方式……b.第一次租金支付日期:2007年4月1日,以后每期租金支付日期为每2个月终了前的最后一个月的25日前乙方向甲方支付。”合同第4.5条约定“其他约定:a.免租期为三个月(期限:2007年4月1日至2007年6月30日);b.乙方应按(租赁合同)约定的日期前向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的5%向甲方支付违约金,逾期累计超过一个月的,视同乙方中途擅自退租,并与甲方解除租赁合同,乙方需按本合同第9.7条款执行,且乙方进行的装修及添置的设备,甲方不予任何经济赔偿;f.乙方在租赁期内出现本条款b款原因,提前解除合同的,乙方应在解除合同前5日内将房屋内的动产物品予以搬离,装潢不动产物品根据甲方出面通知予以拆除或保留,并将房屋还给甲方”合同第5.1条约定:“乙方同意支付给甲方租赁保证金共计人民币64,260元整。乙方应于交房日或之前向甲方支付,甲方在收到租赁保证金同时应予以书面签收。”5.2条约定:“除本合同另有约定之外,甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚,并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方,未经甲方书面同意,乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。”合同第8.2条约定:“除甲、乙双方续租外,乙方应在租赁期限届满后五日内,将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方,如有留置的任何物品,在未取得甲方的谅解之下,均视为放弃,并由甲方处置,若逾期返还该房屋的,则每逾期超过一日,乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”合同第9.1条约定:“本合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定;本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的贰倍;若甲方违约,且乙方已经按本合同约定对房屋进行装修、添附的,则甲方除需按本条承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费,装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准;若乙方违约,且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附补偿的,则乙方除需按本条承担违约责任外,乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。”合同第9.7条约定:“租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。……”

  租赁合同签订后,双方按约履行。2007年12月,奚某、李某某以租赁房屋为经营地设立某某保健有限公司(以下简称爵士莲公司),李某某为该公司法定代表人。2008年3-6月期间,奚某、李某某应当在2月25日、4月25日前分别支付吴某某、黄某某房屋租金128,520元,但奚某、李某某于5月20日、5月25日两次支付给吴某某、黄某某2008年3、4月份的租金。2008年6月7日,吴某某、黄某某发函给奚某、李某某,“鉴于贵方屡次不守信用,不履行合同。为此根据合同规定,我方特致函贵方,于2008年6月8日解除双方签订的房屋租赁合同,请贵方在收到本通知后5日内将可搬动物品搬离,向我方返还房屋,并向我方支付尚欠的租金和违约金,如贵方逾期不履行,则按合同的约定按日支付日租金两倍的房屋使用费,我方将通过法律途径追究贵方经济责任和法律责任。”奚某、李某某于2008年6月11日收到上述函件。爵士莲公司于同年6月12日回函给吴某某、黄某某,表示爵士莲公司系承租方,全部事宜均应由爵士莲公司出面与吴某某、黄某某协商解决。后双方协商未成,吴某某、黄某某诉至法院,请求判令:1、解除吴某某、黄某某与奚某、李某某签订的房屋租赁合同;2、因爵士莲公司系奚某、李某某共同开设在承租房屋内经营的企业,要求奚某、李某某及爵士莲公司立即迁出租赁房屋上海市漕溪路252号101室,将租赁房屋返还吴某某、黄某某;3、奚某、李某某支付拖欠的2008年5月1日起至6月11日止的房租共计43,911元;4、奚某、李某某支付吴某某、黄某某合同违约金64,260元;5、奚某、李某某支付逾期交付房屋租金的违约金4,552元(自2008年2月26日至5月20日,按日租金5%计算);6、奚某、李某某支付2008年6月12日起至实际搬迁之日止的房屋使用费(按每日2,142元计算)。
 
  在原审审理过程中,吴某某、黄某某与奚某、李某某确认:2008年5月20日、5月25日奚某、李某某分两次支付了2008年3、4月份的租金,奚某、李某某尚欠2008年5、6月份的租金未付。吴某某、黄某某同意将尚在吴某某、黄某某处保证金64,260元抵扣奚某、李某某所欠的租金、违约金及其他一切费用。吴某某、黄某某现确认第三条诉讼请求为要求奚某、李某某支付拖欠的2008年5月1日起至6月9日止的房租共计41,769元;第六条诉讼请求为要求奚某、李某某支付2008年6月17日起至实际搬迁之日止的房屋使用费。吴某某、黄某某自愿承诺在奚某、李某某迁出租赁房屋时,给付奚某、李某某30,000元作为装潢补偿。爵士莲公司出具承诺,有关本案租赁合同纠纷由其作为被告应诉并承担法律责任。对此,吴某某、黄某某坚持起诉奚某、李某某,要求解除合同、由奚某、李某某承担合同责任。后吴某某、黄某某申请追加爵士莲公司为第三人,要求其与奚某、李某某一并履行迁出租赁房屋的义务。

  原审认为,吴某某、黄某某与奚某、李某某间签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示,内容于法不悖,应为合法有效,双方均应恪守。依法成立的合同对当事人具有法律约束力,各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于奚某、李某某提出合同中的部分条款过度保护吴某某、黄某某利益、对奚某、李某某不公,因其在签订合同时理应充分预见市场风险,奚某、李某某至今未提供系争合同具有对价不充分且意思表示有瑕疵导致合同显失公平的情形,故奚某、李某某的辩称法院不予采信。基于签订合同的相对方是吴某某、黄某某与奚某、李某某,根据合同的相对性原则,吴某某、黄某某有理由要求奚某、李某某履行合同义务。债务人将合同的义务转移给爵士莲公司的,应当经债权人同意。现吴某某、黄某某不同意奚某、李某某将债务转移给爵士莲公司,故奚某、李某某仍应对吴某某、黄某某承担相应的合同责任,故奚某、李某某关于主体不适格的抗辩理由不成立,法院不予采纳。
 
  奚某、李某某理应于2008年2月25前支付2008年3、4月份的房屋租金,但奚某、李某某直至2008年5月20日、5月25日才向吴某某、黄某某支付2008年3、4月份的房屋租金,2008年5、6月份租金至今未予以支付。奚某、李某某的行为已构成违约,应当依照合同约定向吴某某、黄某某支付欠交的租金并承担违约责任。当事人依照合同约定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因奚某、李某某欠交房租累计超过1个月,吴某某、黄某某依据合同4.5条b项通知行使合同解除权,奚某、李某某亦确认收到该份函件,吴某某、黄某某请求奚某、李某某解除合同、要求奚某、李某某迁让的诉请,法院应予以支持,爵士莲公司系奚某、李某某投资设立的公司,合同解除后应一并迁出租赁房屋。吴某某、黄某某诉请要求奚某、李某某支付拖欠租金及自2008年2月26日至5月20日逾期支付租金违约金的诉请,法院予以支持。奚某、李某某认为合同中约定的租金过高,要求协商变更租金,因最终未与吴某某、黄某某达成合意,奚某、李某某以此抗辩,认为系不足额支付租金的意见理由不能成立,法院不予采纳。吴某某、黄某某依照合同约定,要求奚某、李某某支付解除合同违约金64,260元的诉请亦在合理范围之内,法院予以支持。

  奚某、李某某实际于2008年6月11日收到解除函件,应按照合同约定支付合同解除后继续占用租赁房屋期间的房屋使用费。故吴某某、黄某某依照合同要求奚某、李某某支付2008年6月17日起至实际搬迁之日止房屋使用费,法院予以支持。但吴某某、黄某某按照合同8.2条约定,要求奚某、李某某支付日租金的2倍的房屋使用费,鉴于8.2条是适用租赁期限届满后奚某、李某某逾期不搬迁的情形,因本案系奚某、李某某未支付租金,吴某某、黄某某现要求提前解除与奚某、李某某之间合同,故8.2条约定本案不适用,吴某某、黄某某要求奚某、李某某支付解除合同之后房屋使用费以日租金的2倍计算,法院判处不予准许。

  关于在吴某某、黄某某处的保证金64,260元,因吴某某、黄某某同意将尚在吴某某、黄某某处保证金64,260元抵扣奚某、李某某所欠的租金、违约金及其他一切费用,故对于该笔保证金,法院一并处理。因奚某、李某某的违约,造成系争租赁合同解除,吴某某、黄某某自愿补偿奚某、李某某30,000元,于法无悖,法院予以准许。 
原审法院于二○○八年十一月二十一日依法作出判决:一、吴某某、黄某某与奚某、李某某于2007年4月1日签订的房屋租赁合同于2008年6月11日解除;二、奚某、李某某及某某保健有限公司于判决生效之日起十日内迁出上海市漕溪路252号101室房屋;三、奚某、李某某于判决生效之日起十日内向吴某某、黄某某支付拖欠房屋租金共计人民币41,769元;四、奚某、李某某于判决生效之日起十日内向吴某某、黄某某支付房屋使用费,该款从2008年6月17日起至奚某、李某某及某某保健有限公司实际搬迁之日止,按日人民币1,071元计算;五、上述判决第三条、第四条奚某、李某某所欠的合计费用抵扣奚某、李某某先前支付给吴某某、黄某某保证金人民币64,260元后,不足部分由奚某、李某某于判决生效之日起十日内支付吴某某、黄某某;六、奚某、李某某于判决生效之日起十日内支付吴某某、黄某某支付2008年2月26日至2008年5月20日期间延迟支付房屋租金的违约金共计人民币4,552元;七、奚某、李某某于判决生效之日起十日内支付吴某某、黄某某解除合同违约金64,260元;八、吴某某、黄某某于判决生效之日起十日内补偿奚某、李某某人民币30,000元。双方当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币3,140元,减半收取计1,570元,由奚某、李某某负担。

  判决后,奚某、李某某不服,上诉称,上诉人在原审中并未确认尚欠2008年5月、6月的租金,只承认未足额交纳租金,租赁合同解除条件中有“一个月未交租金”,指的是集中时间段的欠款数,对每月未足额交租金剩下的余额数逾期未作违约约定,故上诉人没有违约,被上诉人不能据此解除合同。按租赁合同9.5条款约定,被上诉人提前收回房屋,先行违约。原审判决违约金重复计算,高于租金数倍,违反了法律规定。原审对房屋装修费用未经审计,以被上诉人自愿承担方式判决是不公正的。原审对上诉人提供的证据未予罗列,不尽公平、公正,且违反判决书规范格式。请求二审撤销原判第一、二、四、五、六、七、八项,改判驳回被上诉人原审其余诉请。

  被上诉人吴某某、黄某某辩称,上诉人未按约支付租金且逾期一个月以上,经被上诉人多次催讨,上诉人仍未履行,被上诉人请求解除合同等均符合合同约定,故请求二审驳回上诉,维持原判。 
原审第三人爵士莲公司未作答辩。

  本院经审理查明,原审查明事实属实,本院予以确认。
 
  本院认为,上诉人奚某、李某某与被上诉人吴某某、黄某某签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示,与法不悖,合法有效。根据合同约定,上诉人逾期支付租金累计超过一个月的,视为中途擅自退租,同时约定任何一方未按合同约定履行,其行为视为根本性违约,守约方有权单方解除合同。上诉人应于2008年2月25日前支付3、4月份租金64,260元,于2008年4月25日前支付5、6月份租金64,260元,然上诉人实际于2008年5月20日、5月25日共支付租金64,260元。上诉人在原审审理中自认上述两次付款支付的是2008年3、4月份的租金,确实拖欠了5、6月份租金,二审中上诉人辩称未足额交纳两期租金,在上诉人无相反证据足以推翻自认的情况下,本院不予采纳。上诉人欠付2008年5、6月份租金已超过一个月,被上诉人于2008年6月8日发出解除合同通知时,已符合合同约定的解约条件,该通知一经到达即生效,原审确定租赁合同于2008年6月11日解除并无不当。因上诉人违约,致双方租赁合同解除,上诉人除应当返还租赁房屋及支付继续占用租赁房屋至实际搬迁之日止的使用费外,还应根据合同约定承担逾期支付租金的违约金及解除合同的违约金,原审据此所作判决亦无不当。被上诉人依约可对上诉人的装修及添置的设备不予任何经济赔偿,现被上诉人自愿给上诉人装潢补偿,法院可予准许。综上所述,原审法院在查明事实的前提下,依法作出的判决是正确的,本院应予维持。上诉人奚某、李某某的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  二审案件受理费人民币3,140元,由上诉人奚某、李某某负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 周 峰

审 判 员 孔美君

代理审判员 叶 兰

二○○九年三月九日

上一篇:没有了
下一篇:吴某因房屋租赁合同纠纷一案
快速导航
关键词
离婚
房产
分割
分家
析产
继承
房屋
拆迁
安置
房屋
买卖
纠纷
其他
房产
纠纷
诉讼
常识
地址:北京市海淀区中关村南大街甲6号铸诚大厦B座1501  咨询电话:400-680-5101
Copyright © 2019 law1998.cn. All Rights Reserved. 北京京创律师事务所 版权所有 Power by DedeCms   京ICP备12024978号