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吴某因房屋租赁合同纠纷一案

2019-01-20 15:25  ||

  上诉人(原审原告)吴某

  被上诉人(原审被告)缪某某

  被上诉人(原审被告)马某

  被上诉人(原审被告)某房产经纪(上海)有限公司

  上诉人吴某因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2008)闵民三(民)初字第2101号民事判决,向本院提起上诉。本院于2008年12月26日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
 
  原审认定,2006年4月24日,吴某与马某签订《租赁合同》一份,约定马某自愿将座落于闵行区青杉路150弄17号501室的房屋出租给吴某使用,月租金为3,000元(人民币,下同),租期自2006年5月25日至2008年5月24日,租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费、有线费等费用由吴某承担。吴某应于每季25日前向马某支付租金,逾期支付的,每逾期一日,则吴某需按日租金的10%支付违约金。合同违约责任并约定,任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁的有关规定,另一方有权提前解除本合同,所造成的损失由责任一方承担。租赁期内,非本合同规定的情况,吴某中途擅自退租或逾期不支付租金累计超过1/4月的,吴某需结清本合同内规定支付的费用,马某扣除吴某已租住日期的租金后,将剩余租金归还吴某。另马某没收吴某的保证金作为违约赔偿。合同还约定了吴某在不满两年的时间可以转租。

  上述合同签订后,吴某对房屋进行了装修,并配置了家电、家具等设施。2007年4月19日,吴某与缪某某签订《房屋租赁合同》,约定吴某将上述房屋出租给缪某某,租期为一年,自2007年4月21日起至2008年4月20日止,月租金为6,400元。支付方式为一个月一付,租赁保证金为12,800元。合同违约责任条款约定,如任何一方未按本合同约定履行,本合同另有特别约定相关责任的,从其约定,本合同没有特别约定相关责任的,经另一方书面催告后仍不履行的,其行为视作根本性违约,守约方有权单方面解除本合同,且违约方须支付守约方违约金,违约金数额为月租金的双倍。合同后附有吴某配置的家电及家具的清单。

  合同签订后,吴某将房屋交付给缪某某居住使用。自2007年10月起,马某多次上门对缪某某称吴某拖欠其租金,要求缪某某做好搬离的准备。2008年3月15日,马某在缪某某不在的时候更换了上述房屋的门锁,致使缪某某及家人无法入内,经派出所协调后马某向缪某某交还了房屋,双方并在某房产经纪(上海)有限公司(以下简称韩南公司)的见证下于2008年3月17日签署了一份《协议》,内容如下:一、马某承诺缪某某可居住在该房屋至2008年4月20日,居住期间,马某不得无故打扰缪某某;二、缪某某在2008年3月20日前支付租金人民币6,400元;三、在搬离该房屋时,缪某某、马某及韩南公司应到现场,缪某某应结清居住期间的水、电、煤等使用费;四、缪某某在搬离时,可带走该房屋内的所有家电(空调、电视机、冰箱、洗衣机、DVD等),该房屋内的固定装修及家具、沙发(除缪某某自己的)应留给马某;五、以上条款均在吴某没有出现的情况下,如有变化,三方再协商;六、以上条款缪某某、马某双方不得违约,任何一方违约,则违约金为6,400元。协议签订后,缪某某向马某支付了6,400元,并于2008年4月20日搬离了上述房屋,搬离时马某搬走了属于吴某所有的下列物品:三星彩电一台、松下冰箱一台、LG洗衣机一台、小天鹅烘干机一台、海尔微波炉一台、电话机两个、热水器一个、排烟机一个、空调四台。吴某为承租房屋配置的餐桌、餐椅、床、衣柜等家具仍在上述房屋内,现房屋由缪某某居住自用。

  另查明,马某因吴某拖欠租金事宜多次与吴某联系不上,而于2008年3月5日向吴某的户籍地上海市虹口区临平北路60弄5号202室发出提前解除合同一份,同时马某将该情况也发函告知了缪某某,要求缪某某于2008年3月15日前搬离。
 
  还查明:2008年4月24日,马某与吴某的委托人案外人陈小平签订协议一份,约定马某于2008年5月4日返还吴某所有设施(家具及固定装修等),前提是吴某须付清所欠煤气费用6,189.8元和三个月租金9,000元。若吴某不能于2008年5月4日付给马某以上两笔费用,则认为吴某对固定装修及家具自动放弃。
 
  2008年10月7日,吴某诉至法院,请求判令:一、缪某某支付吴某拖欠的2008年3月21日起至4月20日止的一个月的租金;二、缪某某向吴某支付违约金12,800元;三、缪某某及马某共同返还吴某配置在闵行区青杉路150弄17号501室房屋内的所有的家用电器及家具;四、韩南公司对吴某全部诉请承担连带责任。

  原审认为,吴某与缪某某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反相关法律规定,应属有效。合同约定租期至2008年4月20日届满,而缪某某于2008年3月17日与马某签订租用协议,由马某同意吴某居住至2008年4月20日,缪某某并将2008年3月21日至同年4月20日的租金6,400元支付给了马某,该行为应视为缪某某事实上已于2008年3月17日与吴某解除了租赁合同。因缪某某已向吴某付清了至2008年3月17日止的租金,故缪某某已不欠吴某租金,吴某要求缪某某支付合同解除后2008年3月21日至同年4月20日的租金6,400元,法院不予支持。关于吴某主张的违约责任,因缪某某与吴某解除合同是因吴某与马某间的纠纷导致缪某某已无法继续正常使用承租房屋所致,且由于吴某始终联系不上,缪某某也无法找到吴某解决,故缪某某与吴某解除合同的责任不在其自身,现吴某要求缪某某支付违约金,法院不予支持。关于吴某为系争房屋所配置的家电等,缪某某应返还给吴某,但同时吴某也应将其向缪某某收取的12,800元押金返还给缪某某。

  吴某与马某间租赁合同的期限至2008年5月24日届满,吴某拖欠马某租金及燃气费未付,马某依据合同有权解除合同,故马某于2008年3月5日向吴某发出的解除合同通知的时间应视为马某与吴某间租赁合同解除的时间。2008年3月17日马某与缪某某另行签订协议的时间应视为吴某向马某交还房屋的时间,吴某据此应向马某结清至2008年3月17日止的租金,马某辩称吴某拖欠其2008年2月至5月三个月的租金9,000元与事实不符,吴某与马某间的纠纷(包括吴某在本案中主张的要求马某返还家具、地板等固定装修的请求)另行解决。吴某起诉韩南公司没有依据,不予支持。
 
  原审法院于二○○八年十一月十日依法作出判决:一、缪某某于判决生效之日起十日内向吴某返还下列物品:三星彩电一台、松下冰箱一台、LG洗衣机一台、小天鹅烘干机一台、海尔微波炉一台、电话机两个、热水器一个、排烟机一个、空调四台;二、吴某于判决生效之日起十日内返还缪某某房屋租赁押金12,800元;三、驳回吴某的其余诉请。吴某如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元(已减半),由吴某与缪某某各半负担。

  判决后,吴某不服,向本院提起上诉称:被上诉人马某明知系争房屋内有人居住仍以非法手段开门换锁,后在警察干预下将钥匙还给了缪某某由其继续入住,这说明缪某某与上诉人间的租赁合同继续履行,但3月17日马某与缪某某间的协议是为了各自不当得利的目的,缪某某非法留置上诉人的财物已构成非法占有;居间方对上诉人的财物损失也有责任。故请求二审法院撤销原审判决,改判支持其原审诉讼请求。

  被上诉人缪某某辩称,其一直与上诉人联系但联系不上,上诉人明知缪某某要搬走,但没有将保证金及时归还。故请求二审法院驳回上诉,维持原判。

  被上诉人马某辩称:吴某违约在先,被上诉人没有过错,不应该承担任何责任,其表示服从法院的判决。
 
  被上诉人韩南公司表示其提供租赁居间没有过错,没有隐瞒,不应承担任何责任。

  法院在审理过程中经会同双方当事人实地清点并经双方确认,缪某某在搬离系争房屋时带走了上诉人吴某的如下财产:三星52寸落地式黑灰色背投电视机一台、康佳29寸银灰色彩电一台、松下白色三门冰箱一台、LG5公斤上翻盖白色洗衣机一台、小天鹅白色烘干机一台、海尔白色微波炉一台、白色台式电烤箱一台、樱花黑色脱排油烟机一台、韩国瑰都啦咪白色2万大卡地热锅炉一台、志高1.5匹白色冷暖空调三台、日本三菱3匹立式白色冷暖空调一台、黄色吸尘器一台、白色挂壁式浴霸二套、白色立式电风扇二台、棕色真皮阳光躺椅一只、枫木色两门书柜一套、枫木色书桌椅一套、韩国卫星设备一套、遥控器四个。其余事实原审认定无误,本院予以确认。
 
  法院认为,上诉人吴某作为被上诉人缪某某的出租人,有义务确保缪某某正常租赁使用系争房屋,现由于上诉人吴某与被上诉人马某的原因,致使被上诉人缪某某一度无法入住系争房屋,由此造成缪某某将2008年3月21日至同年4月20日的租金交付给系争房屋的产权人,缪某某的行为并不构成违约,责任在于上诉人吴某自身,吴某要求缪某某支付该月租金并承担违约金的诉讼请求缺乏依据。对于被缪某某搬走的物品经本院实地清点并经双方当事人确认,应由吴某在返还缪某某押金时自行取回。综上所述,原审法院在查明事实的前提下,依法作出的判决是正确的,本院应予维持,但原审法院对具体物品数量的认定有误,本院予以更正。上诉人吴某除物品数量外的上诉请求,缺乏事实与法律依据,法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:

  一、维持上海市闵行区人民法院(2008)闵民三(民)初字第2101号民事判决主文第二、三项;

  二、变更上海市闵行区人民法院(2008)闵民三(民)初字第2101号民事判决主文第一项为缪某某应于本判决生效之日起十日内向吴某返还下列物品:三星52寸落地式黑灰色背投电视机一台、康佳29寸银灰色彩电一台、松下白色三门冰箱一台、LG5公斤上翻盖白色洗衣机一台、小天鹅白色烘干机一台、海尔白色微波炉一台、白色台式电烤箱一台、樱花黑色脱排油烟机一台、韩国瑰都啦咪白色2万大卡地热锅炉一台、志高1.5匹白色冷暖空调三台、日本三菱3匹立式白色冷暖空调一台、黄色吸尘器一台、白色挂壁式浴霸二套、白色立式电风扇二台、棕色真皮阳光躺椅一只、枫木色两门书柜一套、枫木色书桌椅一套、韩国卫星设备一套、遥控器四个。 
二审案件受理费人民币280元,由上诉人吴某负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 周 峰

审 判 员 孔美君

代理审判员 叶振军

二○○九年三月九日

书 记 员 钱世杰

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