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刘某某、刘某房屋租赁合同纠纷一案

2019-01-20 15:25  ||

  上诉人(原审被告)刘某某,女,汉族,住(略),身份证号(略)。

  委托代理人刘某,男,住(略),身份证号(略)。

  上诉人(原审被告)刘某,男,汉族,住(略),身份证号(略)。

  被上诉人(原审原告)丰某某,女,汉族,住(略),身份证号(略)。

  委托代理人牟某某,XX所律师。

  委托代理人张某,XX所律师。

  上诉人刘某某、刘某因房屋租赁合同纠纷一案,不服重庆市九龙坡区人民法院 (2008)九法民初字第3042号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

  原审法院审理认为,原告与被告刘某签订房屋租赁合同,将被告刘某某购买的房屋出租给原告,被告刘某某并未提出异议,在庭审中也对被告刘某出租房屋的行为予以认可,故被告刘某代表被告刘某某出租房屋给原告的行为有效。双方签订的房屋租赁合同,系双方的真实意思表示,其内容不违反法律法规的禁止性规定,合法有效,双方均应当按照合同的约定履行各自的合同义务。原告按照合同的约定交付了半年的房屋租金,被告也将该出租的房屋交付给了原告使用。被告刘某将出租房内的电器搬走,系违约行为,且被告于2007年9月将该房屋另行出租给他人,双方的租赁关系从此事实上已经解除,故对原告要求解除双方的租赁合同的诉讼请求,因其理由正当,予以支持。由于系被告违约在先,解除合同后,被告应当将所收取的押金予以退还,故对原告要求被告退还押金1500元的诉讼请求,予以主张。原告在发现被告的违约行为后,虽然向公安机关报案,但未得到解决,现原告没有证据证实其在被告将电器搬走之后向被告提出了解除双方的租赁关系的证据,也没有证据证明其将租赁房屋的钥匙交还给了被告,故对原告要求被告退还房屋租金2500元的诉讼请求,因其证据不足,不予主张。对于原告所缴纳的物管费,因被告在2007年9月将出租房屋出租给了他人,故原告所交的2007年9月以后的物管费,被告应当退还原告,即退还160元。对于原告另行租房所产生的费用问题,因其系原告自行租赁房屋造成的费用,要求被告承担该费用的证据不足,不予主张。对于被告提出的要求原告赔偿的请求,因其与本案不系同一法律关系,本案中不予审理。遂判决:一、原告丰某某与被告刘某于2007年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2007年9月解除;二、被告刘某、刘某某于本判决生效之日起5日内退还原告丰某某押金1500元、物管费160元,共计1660元;三、驳回原告丰某某的其他诉讼请求。本案诉讼费用58元,由被告刘某、刘某某负担(该费用因原告已预交,被告在给付上述款项时一并给付原告)。

  宣判后,被告刘某、刘某某不服,向本院上诉称,上诉人更换电器是经过了被上诉人允许的,不存在违约,被上诉人没有按照双方的约定按时支付租金,先违约,故不但不应退还被上诉人1500元的押金,被上诉人还应按约定赔偿上诉人违约金3000元。请求法院判令被上诉人退还上诉人房门钥匙、水电器交费卡并支付违约金3000元。

  经审理查明,刘某、刘某某系兄妹。刘某某于2006年购买了位于重庆市九龙坡区石小路186号2-30-3号房屋。2007年3月9日,刘某代刘某某与丰某某签订《房屋租赁合同》,约定将刘某某购买的上述房屋出租给丰某某,并提供房间内的必要家具和家用电器(如:床、电视、空调、洗衣机、燃气灶、热水器、照明灯具等)。承租人每6个月一次性交付租金3000元,并一次性交付房屋租赁信誉金1500元,租赁期限暂定为1年(即从2007年3月9日到2008年3月9日)。合同签订后,丰某某于2007年3月9日交付给了刘某2007年3月9日至2007年9月9日的房屋租金3000元,房租押金1500元,并一次性交纳了2007年3月9日至2008年3月9日的全部物管费350元。刘某也将该房屋交付给了丰某某使用。

  2007年4月5日,刘某将出租给丰某某房屋内的电器搬走。2007年5月11日,丰某某向重庆市公安局高新技术产业开发区分局石桥铺派出所报案,称出租房内的电器被房东搬走,该所告知其自行协商处理。后双方为房租的计付时间发生争议,协商未果,丰某某称此后未再到租赁房屋内居住。

  2007年9月,刘某将上述该租赁房出租给他人。

  丰某某未将租赁房屋的钥匙(装修钥匙)交还刘某。

  以上事实,有双方当事人的陈述、租赁合同、收据、商品房买卖合同、报警案件登记表等证据在卷,并经当庭质证,足以认定。

  本院认为:上诉人刘某、 刘某某将其房屋出租给被上诉人丰某某并签订租赁合同,丰某某按照租赁合同的约定将向上诉人刘某、刘某某给付了半年的房屋租金和全年的物管费,并交纳了房屋押金1500元,在租赁期内,上诉人刘某将出租房屋内的电器搬走,导致丰某某不能正常使用租赁房屋,故上诉人已构成违约,之后双方为租金的给付发生争议,并协商未果。2007年9月,上诉人又将该房屋另行出租给他人,双方的租赁关系事实上已经终止,且也不可能履行。故原审法院解除双方的租赁关系正确,本院予以维持。如上所述,在双方租赁合同履行过程中,由于上诉人刘某将出租房屋内的电器搬走,首先违约,后因双方为租金的计付发生纠纷,上诉人已于2007年9月将出租房屋租给他人,故造成租赁合同提前解除的原因并非被上诉人的违约行为造成的。合同解除后,上诉人应当退还被上诉人的押金1500元。故上诉人称被上诉人违约,押金不应退还的理由不能成立,其上诉请求本院依法不予支持。同时,因被上诉人并未在本案一审中提起反诉,故其要求被上诉人赔偿违约金、并返还钥匙等诉讼请求不属本案上诉案件审理范围,其该项上诉请求本院也不予支持。原审法院认定事实清楚,适用法律正确,本院依法予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  本案二审案件受理费58元由上诉人刘某、 刘某某负担。

  本判决为终审判决。

 

审 判 长 严永鸿

代理审判员 聂 毅

代理审判员 蒋 科

二○○九年三月十日

书 记 员 康文炜

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