北京京创律师事务所-15年专注于家庭房产纠纷 首页

站内搜索

吴某某因房屋租赁合同纠纷一案

2019-01-20 15:26  ||

  上诉人(原审原告)吴某某。
 
  被上诉人(原审被告)唐某某。

  上诉人吴某某因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市奉贤区人民法院(2008)奉民一(民)初字第2234号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年2月1日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审认定,2007年9月25日,吴某某与案外人李某某签订《租房合同》1份,约定吴某某将位于上海市奉贤区南桥镇育秀路321号门面房出租给李某某,租期从2007年9月25日至2008年9月25日止;年租金人民币(下同)38,000元,半年一付,押金1,000元。后李某某向吴某某交付了半年租金19,000元及押金1,000元。2007年12月20日,经吴某某、唐某某及李某某三方协商,房屋由唐某某继续承租,并且将吴某某与李某某签订的《租房合同》中的乙方(承租方)改为唐某某。同时,唐某某向李某某交付了三个月的租金及1,000元押金,李某某则将吴某某出具给他的收据交付唐某某。同日,经唐某某与李某某协商,李某某将其在该房的装修折价6,000元转让给了唐某某,唐某某支付了6,000元价款后,李某某向唐某某出具收条1份。2008年3月27日,吴某某与唐某某双方达成调解协议,约定只要房屋所有人认可双方的租赁合同,唐某某即支付下半年的租金。同年3月29日,吴某某向唐某某发出告知书,要求唐某某于同年4月2日支付租金,否则解除合同。同年4月5日,吴某某擅自将房屋门锁更换,致唐某某无法使用房屋。当时,房屋内尚有唐某某物品:办公桌1台、靠背椅6只、小方凳1只、小圆凳1只、沙发1只、玻璃小方桌1台、功放1台(包括2只喇叭)、饮水机1台。后吴某某向法院提起诉讼,要求判令: 1、解除双方的合同;2、唐某某支付吴某某自2008年3月25日至同年4月10日止的租金共1,583元;3、唐某某支付吴某某自2007年9月25日至2008年3月25日的电费240元;4、唐某某支付吴某某因催讨租金而产生的各项费用180元;5、唐某某支付吴某某违约金6,000元;6、诉讼费用由唐某某承担。在庭审过程中,吴某某撤回了第5项诉讼请求,并增加诉讼请求:要求唐某某支付物品保管费2,600元。原审另认定,唐某某承租后,对房屋进行了装修。在诉讼过程中,吴某某擅自拆除了唐某某装修的橱具。原审还认定,系争租赁房屋是由吴某某之子吴杰夫从房屋所有人郑连华处承租。与此相邻的另一间房屋由吴某某自己使用。在庭审过程中,对于唐某某对房屋装修的现行价值(包括从李某某处转让的装修),双方意见不一,故法院向有关估价部门进行了咨询(不包括被拆除的橱具)。其中上海美联房地产估价有限公司出具的意见为4,850元,上海上资房地产估价有限公司出具的意见为5,614元。据此,法院确认该部分装修的价值为5,232元。对于橱具,由于已被吴某某拆除,无法由估价部门进行估价,责任在吴某某。对此,唐某某认为价值为7,000元,而吴某某则认为仅1,000余元,法院酌定其价值为5,000元。综上所述,法院确认唐某某对房屋装修的现价为10,232元(包括从李某某处转让的装修)。

  原审认为,依法成立的合同受法律保护,对当事人具有法律约束力。本案中,在原承租人李某某尚未承租期满时,转为由唐某某承租,系合同主体的变更,不影响合同的具体权利、义务。虽然系争房屋系由吴某某之子吴杰夫从房屋所有人处承租而来,再由吴某某将房屋租赁给唐某某,但鉴于吴某某与吴杰夫之间的父子关系,且吴杰夫亦作为吴某某代理人出庭支持诉讼,并未提出异议,可确认吴杰夫认可吴某某的出租行为。据此,法院确认吴某某与唐某某之间租赁合同系双方真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合同合法、有效。现吴某某与唐某某双方对解除合同持一致意见,故法院对吴某某要求解除合同的诉讼请求予以支持。但对于造成合同解除的责任,法院认为,唐某某支付下半年租金的期限为2008年3月24日前,由于唐某某考虑到吴某某与唐某某之间的租赁系转租,因房屋所有人是否同意吴某某转租尚未明确会影响转租的效力,故以此作为拒付租金抗辩理由。同年3月27日,双方达成了待房屋所有人确认后再支付租金的协议,系双方对租金支付期限的变更。对于吴某某提出房屋所有人于3月30日同意吴某某与唐某某之间转租行为的意见,唐某某表示当日确与房屋所有人见面,但其未表示同意;而吴某某未提供房屋所有人当时表示同意的相应证据,故法院对吴某某的该意见难以采纳。退而言之,即使房屋所有人于3月30日向唐某某表示同意转租,而吴某某要求唐某某于4月2日付款的期限也不尽合理。而吴某某擅自将门锁更换,致租赁合同无法继续履行,其行为构成根本性违约。对于吴某某要求唐某某支付从2008年3月25日至同年4月10日止1,583元租金的诉讼请求,因吴某某于4月5日将门锁更换,致唐某某无法使用房屋,故唐某某未付租金应计算至4月5日,但唐某某在庭审中表示愿意支付至4月10日的租金,于法无悖,故法院对吴某某的该项请求予以支持。对于吴某某要求唐某某支付自2007年9月25日至2008年3月25日电费240元的诉讼请求,唐某某表示同意,故法院予以支持。对于吴某某要求唐某某支付因催讨租金而产生的各项费用180元及物品保管费2,600元的诉讼请求,鉴于造成解除合同的责任在吴某某,故法院不予支持。合同解除后,唐某某对房屋的装修,现尚存在一定的价值,故唐某某提出要求吴某某进行赔偿的意见,对此,吴某某提出其未同意唐某某进行装修,不应予以赔偿。法院认为,吴某某一方承租并使用的另一套门面房正处本案租赁房屋隔壁,对于唐某某的装修行为其不可能不知晓,吴某某未对唐某某进行阻止,可确定吴某某默许唐某某的装修行为。而造成合同解除的责任在吴某某,故对唐某某的房屋装修损失应由吴某某进行赔偿。对于吴某某收取的押金以及尚在吴某某处的唐某某的物品,吴某某均应予返还。

  原审法院审理后,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十三条之规定,于二○○八年十二月十二日作出判决:一、解除吴某某与唐某某之间的租赁合同;二、唐某某于判决生效之日起十日内给付吴某某租赁费人民币1,583元、电费人民币240元;三、吴某某于判决生效之日起十日内返还唐某某押金人民币1,000元及唐某某的物品;四、吴某某于判决生效之日起十日内赔偿唐某某装修损失人民币10,232元(详见清单);综合上述二、三、四项金钱义务,由吴某某实际给付唐某某人民币9,409元;五、驳回吴某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,评估费1,000元(由唐某某垫付),由吴某某与唐某某各半负担。
 
  判决后,吴某某不服,上诉于本院,诉称:被上诉人违约,依据合同约定,其不需退还押金;被上诉人就装修并未提出反诉,且该些损失均为估价;催讨租金产生的费用指误工费、停车费;上诉人保管办公桌等,被上诉人应该支付保管费用,故要求二审法院撤销原审判决主文第三、四、五项,改判其无需返还押金、赔偿装修损失,并由被上诉人支付上诉人因催讨租金而产生的各项费用180元及物品保管费2,600元。

  被上诉人唐某某辩称:被上诉人支付6,000元从李某某处买下房屋内装修,并自己装修了橱柜;上诉人应该赔偿物品的折旧费,故不同意上诉请求。

  经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,本案中,吴某某坚持认为2008年3月30日,房东郑连华口头明示同意转租并出示产权证;唐某某则认为当时有人自称是郑连华,并称“转不转不管的”,且未出示身份证明、产权证,故其无法确认郑连华的身份。鉴于郑连华2008年6月13日出具的载明:“我于2008年3月30日晚到育秀路321号见到费立忠”的证明,结合本案双方之陈述,本院认为,依据现有证据,可以确定费立忠与郑连华见面这一事实,但郑连华同意转租尚难认定。并且,吴某某原审中出示的郑连华同意转租证明的出具日期为2007年9月30日,而该证明在此后双方的争议、调解中并未涉及,于常理不符,故吴某某关于唐某某违约的上诉理由,本院难以采纳。鉴于双方均同意解除合同,为避免讼累,原审法院对装修作出处理,并无不当。并且,原审考虑涉讼装修价值较小,参考两家估价公司的咨询意见后,所酌定之数额,亦为妥当。吴某某未经唐某某同意,擅自拆除橱具,存在过错,故吴某某关于装修部分的异议,本院均不予采纳。至于误工费、停车费、物品保管费,均于法无据,本院不予支持。鉴于原审对判决主文第三、四项的表述存在笔误,本院予以纠正。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:

  一、维持上海市奉贤区人民法院(2008)奉民一(民)初字第2234号民事判决主文第一、二、五项;

  二、变更上海市奉贤区人民法院(2008)奉民一(民)初字第2234号民事判决主文第三项为:吴某某于本判决生效之日起十日内返还唐某某押金人民币1,000元及唐某某的物品(详见清单);
 
  三、变更上海市奉贤区人民法院(2008)奉民一(民)初字第2234号民事判决主文第四项为:吴某某于本判决生效之日起十日内赔偿唐某某装修损失人民币10,232元;综合上述二、三、四项,由吴某某实际给付唐某某人民币9,409元。

  负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费人民币50元,评估费1,000元(由唐某某垫付),由吴某某与唐某某各半负担。上诉案件受理费人民币50元,由上诉人吴某某负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 陶永信

审 判 员 刘 军

代理审判员 蒋辉霞

二○○九年三月十一日

书 记 员 周璐珺

快速导航
关键词
离婚
房产
分割
分家
析产
继承
房屋
拆迁
安置
房屋
买卖
纠纷
其他
房产
纠纷
诉讼
常识
地址:北京市海淀区中关村南大街甲6号铸诚大厦B座1501  咨询电话:400-680-5101
Copyright © 2019 law1998.cn. All Rights Reserved. 北京京创律师事务所 版权所有 Power by DedeCms   京ICP备12024978号