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何某某因房屋租赁合同纠纷一案

2019-01-20 15:26  ||

  上诉人(原审被告)何某某。
 
  被上诉人(原审原告)某某商贸有限公司。

  上诉人何某某因房屋租赁合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2008)浦民一(民)初字第15870号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年1月12日受理后,依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审认定,2006年4月18日,某某商贸有限公司(以下简称新步智公司)与何某某签订《合作协议》,约定新步智公司将上海市浦东新区崂山西路487号底层南面约3平方米的门面房交由何某某经营使用,每月使用费人民币(下同)4,200元,经营期限从2006年3月23日至2007年4月22日止。同日,新步智公司与何某某签订《补充协议》,其中协议第一条约定,何某某为支持新步智公司发展,提供123,000元借款到2007年4月21日,并不计利息;第二条约定,双方确认,2006年3月23日至2007年4月22日的租金54,600元从借款中扣除,余款68,400元到期归还。另约定如遇到房屋动迁合同终止,新步智公司应归还剩余房租及欠款。合同期限届满后,新步智公司多次要求何某某搬离房屋未果。经双方确认,涉案《合作协议》名为合作实为租赁性质;系争房屋位于上海市浦东新区崂山西路501弄7号101室房屋南首,面积约3平方米,现崂山西路更名为南泉北路。2008年9月,新步智公司向法院提起诉讼,要求判令: 1、何某某支付2007年4月23日至2008年9月22日期间的房屋使用费71,400元;2、何某某即时迁出承租房屋。原审法院另认定,2006年12月30日,动迁单位与案外人上海家家乐商业发展有限公司就上海市浦东新区崂山西路501弄7号101室房屋签订《单位房屋动迁补偿协议书》。2007年7月,何某某就涉案借款起诉至法院,要求新步智公司归还借款68,400元及利息,后法院判决支持了其诉请。

  原审认为,涉案《合作协议》名为合作实为租赁性质,协议内容均系缔约当事人的真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应为合法有效。本案为合同之诉,作为租赁合同出租方的新步智公司与作为承租方的何某某具有合同上的权利义务关系,新步智公司基于合同关系向何某某主张合同权利具有法律依据。《合作协议》期限届满后,何某某负有向出租方返还租赁物的义务,何某某逾期返还的,应当向出租人支付相应的使用费,故法院对新步智公司要求何某某迁出及参照租金标准支付房屋使用费的诉请予以支持。何某某认为新步智公司主张的房屋使用费属不当得利的抗辩意见,因上述使用费是新步智公司基于何某某逾期返还房屋的违约行为向其主张的合同权利,该项主张具有合同根据,法院对何某某的上述抗辩意见不予采纳。系争房屋虽早已签订动迁协议,但事实上至今尚未拆除,何某某也一直在实际经营使用,故何某某要求新步智公司退还动迁协议签订之后的租金,法院难以支持。

  原审法院审理后,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定,于二○○八年十一月二十五日作出判决:一、何某某于判决生效后五日内从涉案租赁房屋中迁出,将房屋返还新步智公司;二、何某某于判决生效后五日内支付新步智公司2007年4月23日至2008年9月22日期间的房屋使用费71,400元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,585元,减半收取792.50元,由何某某负担。

  判决后,何某某不服,上诉于本院,诉称:房屋应由动迁公司收回,而不应是被上诉人;双方间存在借贷关系,被上诉人没有归还借款;除上诉人占用部分,因其他房屋已拆迁,已达不到经营的效果,故要求二审法院撤销原审判决,改判驳回被上诉人原审时的诉讼请求。

  被上诉人新步智公司辩称:上诉人至今仍使用系争房屋,应该将房屋返还给被上诉人;借贷关系与本案系两个法律关系,且另案已判决,故不同意上诉请求。

  经本院审理查明,原审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

  本院认为,依据合同相对性原则,租期届满后,何某某理应将房屋返还给新步智公司,何某某关于房屋应返还给动迁公司的上诉理由,于法无据,本院难以采纳。二审期间,何某某确认其至今仍占用系争房屋并从事经营,故原审判决其承担占用期间的房屋使用费,并无不妥,对此本院予以维持。此外,本院认为,双方间存在借贷纠纷并不能成为何某某继续占用房屋的合法理由,故新步智公司关于借贷关系与本案系两个法律关系的辩解理由,本院予以采纳。鉴于原判对何某某应迁出的涉案租赁房屋的地址未予明确,本院对此予以更正。综上所述,何某某关于撤销原审判决的上诉请求,缺乏事实与法律依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定,判决如下:

  一、维持上海市浦东新区人民法院(2008)浦民一(民)初字第15870号民事判决第二项;

  二、变更上海市浦东新区人民法院(2008)浦民一(民)初字第15870号民事判决第一项为:何某某于本判决生效后五日内从原上海市浦东新区崂山西路487号(现南泉北路)底南部位门面房南侧包口处(约三平方米)房屋中迁出,将房屋返还某某商贸有限公司。

  负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费人民币1,585元,减半收取792.50元,由何某某负担。上诉案件受理费人民币1,585元,由上诉人何某某负担。

  本判决为终审判决。


审 判 长 陶永信

审 判 员 刘 军

代理审判员 蒋辉霞

二○○九年三月十一日

书 记 员 周璐珺

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