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俞某与赵某房屋买卖纠纷上诉案

2019-01-19 23:06  ||

广东省深圳市中级人民法院
民事判决书
(2011)深中法民五终字第2477号


  上诉人(原审被告):俞某。 
  委托代理人:王某,广东某律师事务所律师。 
  委托代理人:陈某某,广东某律师事务所律师。 
  被上诉人(原审原告):赵某。 
  委托代理人:孙某,北京市某某律师事务所律师。 
  委托代理人:杜某,北京市某某律师事务所律师。

  上诉人俞某因与被上诉人赵某房屋买卖纠纷一案,不服深圳市南山区人民法院(2011)深南法民三初字第510号民事判决,向本院提出上诉,本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

  原审法院审理查明,位于深圳市某区某路的某生活A区某某栋2某某号房,建筑面积106.98平方米。 

  1985年7月15日,赵某与南海房地产公司签订了《南海石油深圳开发服务总公司职工购买住房合同书》,约定赵某向南海房地产公司购买位于某住宅区A区职工住宅第某某栋第3某某房。

  1985年9月9日,赵某与俞某登记结婚。

  1989年6月19日,赵某与南海房地产公司签订《南海石油深圳开发服务总公司职工住房买卖合同》,约定,赵某向南海房地产公司购买位于深圳市南头某生活某区第某某幢2某某号房,建筑面积为106.73平方米,核定房价(不含地价)为20997.27元,减百分之十二折旧后为18477.6元,已付款5602.4元,应付12875.2元;赵某以分期付款方式购买上述住房扣除已付款5602.4元,余款11973.94元,按市房改方案"配套细则"本息偿还系数5年期计算,从1989年4月至1994年3月每月25日前交付给南海房地产公司238.28元;赵某购买上述福利商品房从原购买之日即1985年7月15日起算至1995年7月15日之前拥有使用权,不得转让和出售,到1995年7月15日并付清房款后,拥有上述住房的继承权和买卖权,及其它条款。

  1991年9月16日,赵某与南海房地产公司签订了《深圳经济特区职工住房买卖合同》(编号:128),赵某向南海房地产公司购买位于深圳市南山区某路A区某幢2某某房,建筑面积为106.98平方米,核定房价(不含地价)为38869.68元,折旧后为34594.02元,付款期一次按85%计价后的交易价为29404.92元,核定上述住房地价为14709.75元,根据规定优惠后地价为2635.62元,赵某须于1991年12月30日前将房款及地价款一次性支付给南海房地产公司,及其它条款。1991年10月5日,赵某与南海房地产公司签订了《南油职工购买福利商品房补充协议》,约定,南海房地产公司出售给赵某的涉诉房屋,总房价为32040.5元,其中地价2635.62元,其中单位付款13998.18元,由赵某归还给原单位,赵某所购涉诉房屋,从购房(住进)时间,即1985年7月16日起算,满十年,房款已付清(含单位付款已还清)后才获得转让和出售的权利;赵某与南海房地产公司签订的购买合同作废,以本次签订的128号合同和本补充协议为准。

  1991年9月18日,赵某向南海房地产公司支付32040.5元(其中地价2635.62元),南海房地产公司出具了收款收据。南海房地产公司向赵某出具了《付清房款证明书》,载明赵某购买该公司位于南头某生活A区某栋2某某房,建筑面积为106.98平方米,该房价款共32040.5元,已全部付清。

  1992年10月,赵某和俞某取得了涉诉房屋的全成本房地产证,涉诉房屋登记至赵某、俞某名下(各占二分之一的产权)。

  2006年2月28日,赵某向南油公司支付了涉诉房屋的补差款7385.04元,南油公司向赵某开具了现金缴款单。2006年3月8日,深圳市人民政府住房制度改革办公司向赵某、俞某发出了《取得安居房全部产权批复》,载明,赵某、俞某购买的涉诉房屋,建筑面积为106.98平方米,房价为39426元,经该办审核,同意赵某、俞某取得涉诉房屋的全部产权。2006年3月21日,涉诉房屋登记至赵某、俞某名下(各占50%的产权),该房为市场商品房,使用权来源:安居房换证。

  2000年10月9日,赵某、俞某签订了《公证申请》,载明,南油公司分配给赵某的职工内部房,均由赵某一人从工资中分期扣还完毕,赵某拥有该房产权,俞某拥有居住权。同日,赵某、俞某去公证处做公正,该《公证书》载明,2000年10月9日,赵某、俞某签订了《夫妻财产约定协议书》并经深圳市公证处公证,载明,"赵某、俞某对家庭财产约定如下:1、坐落在广东省深圳市某花园某栋1某某号房屋(建筑面积151.06平方米)的全部产权归赵某所有,2、各自名义购买的有价证券和以各人的名字存款归个人所有,俞某在上海购的房其产权归俞某所有,赵某在安庆购的房其产权归赵某所有,3、上述约定财产在夫妻关系终止时,不作为夫妻共同财产分割"。

  2009年11月16日,赵某、俞某签订的协议,约定,涉诉房屋由俞某补偿赵某50%房价(按市场价)后赵某的50%房产权益过户给俞某。2009年11月25日,赵某向俞某支付了50万元,赵某出具了收条,载明,收到"今收到俞某购买某生活A区某栋2某某房原双方共有的产权房赵某50%房价款(按当时市场价计算)五十万元整。收到该房款后,某生活A区某栋2某某房100%全部产权归俞某。我赵某不再拥有该房的所有权益。今后若俞某处置该房,任何人(包括我赵某)都不得干涉。

  涉诉房屋于2009年11月19日登记至俞某名下(100%产权),于2010年3月10日由俞某名下(份额:100%)转移登记至曹称(份额:40%)、曹意(份额:40%)、俞某(份额:20%)名下,预售权利人:(卖方)深圳南海石油开发服务总公司南海房地产公司、(买方)俞某。

  赵某、俞某因涉诉房屋的买卖发生纠纷,赵某遂于2011年4月14日诉至法院,诉求法院判令:1、俞某向赵某支付深圳市南山区某路某生活某区某栋2某室房产50%产权的对价50万元及利息38734.02元(从2009年11月26日起计至实际给付之日,暂计至起诉之日);2、本案诉讼费用由俞某负担。

  上述事实,有《南海石油深圳开发服务总公司职工购买住房合同书》《公证书》、房地产证、《结婚证》、《南海石油深圳开发服务总公司职工住房买卖合同》、《深圳经济特区职工住房买卖合同》、《南油职工购买福利商品房补充协议》、《全成本商品房证》、收款收据(NO.180722)、付清房款证明书、现金缴款单(序号:31570006)、《公证申请》、协议、收条和银行进账单、《房产权有价转让协议书》、《公证书》、(2010)深南法民一初字第685号《民事判决书》、庭审笔录等证据材料在卷证实。

  原审法院认为,赵某、俞某对涉诉房屋是否属于夫妻共同财产问题有争议,赵某认为涉诉房屋系赵某婚前个人财产,俞某认为涉诉房屋系夫妻共同财产。根据赵某、俞某提交证据的时间顺序,结合赵某购买深圳市某区某住宅区A区某栋3某某室及涉诉房屋均属于内部房,系相同的买卖双方,且在赵某购买涉诉房屋时签订的涉诉合同中约定"已付款5602.4元",原审法院认为赵某购买深圳市某区某住宅区A区某栋3某某室及涉诉房屋之间存在内在联系,根据证据的高度概然性,原审法院涉诉房屋属于赵某婚前个人财产。而俞某2009年11月19日从赵某处受让涉诉房屋,仅仅支付了50%产权的对价50万元,赵某要求俞某支付涉诉房屋剩余50%产权对价,予以支持。鉴于赵某未申请法院评估,且赵某、俞某双方在2009年11月19日共同确认涉诉房屋50%产权价值为50万元。故对赵某要求俞某支付涉诉房屋剩余50%产权对价50万元的诉讼请求,予以支持。赵某、俞某并未对利息作出相应的约定,故对赵某要求俞某支付涉诉房屋剩余50%产权对价50万元的利息38734.02元的诉讼请求,不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《中华人民共和国民法通则》第四条,《中华人民共和国合同法》第六十条之规定,判决如下:一、俞某于本判决生效之日起十日内向赵某支付深圳市南山区某路某生活A区某栋2某某室房产50%产权的对价50万元;二、驳回赵某的其它诉讼请求。如果俞某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4594元,由赵某承担330元,俞某承担4264元。

  俞某不服原审判决,向本院提起上诉,请求:1、请求依法撤销(2011)深南法民三初字第510号民事判决;2、请求依法改判驳回赵某的诉讼请求。事实和理由:一、2009年11月19日过户前,"涉诉房产"一直登记于俞某与赵某名下,且双方最后约定各占50%产权,系显而易见的夫妻共同财产。1985年9月9日,俞某与赵某登记结婚,双方至今仍是合法夫妻。1989年6月19日,赵某与南油公司签订《南海石油深圳开发服务总公司职工住房买卖合同》,以分期付款的方式购买涉诉房产。1991年9月18日,涉诉房产的房款全部付清。1991年9月26日,南油公司就涉诉房产与赵某重新签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》(编号:128),1991年10月5日,南油公司就涉诉房产与赵某签订《南油职工购买福利商品房补充协议》,确认:双方以前签订的购房合同作废,以128号合同和本补充协议为准。1992年10月27日,涉诉房产正式办得房产证(绿本),俞某与赵某夫妻各享有二分之一的份额。

  2000年10月9日,俞某与赵某签订《公证申请》,《公证申请》约定"婚前、婚后凡各自名义购买的房地产、有价证券、银行存款等均属各自拥有。""而南油集团分配给赵某的职工内部房,均由赵某一人从工资中分期扣还完毕。赵某拥有房产权,俞某享有居住权。"这份《公证申请》并没有明确指明是涉诉房屋。同日,在实际办理公证时,《夫妻财产约定协议》中仅约定;"一、座落在广东省深圳市某花园某栋1某某房屋的全部产权归赵某所有。二、各自名义购买的有价证券和各人的名字银行存款归各人所有。俞某在上海购的房其产权归俞某所有。赵某在安庆购的房其产权归赵某所有。"公证书没有涉及涉诉房产的归属,认定涉案房屋的归属,应已此前房产部门的确权登记为准。2006年3月21日,涉诉房产取得房产证(红本),权利人为:赵某、俞某,各占50%的产权,使用年限:70年,从1989年1月1日至2059年1月1日,房产证明确注明:"该业主签订《购房合同》日期为1991年9月26日。"

  2009年11月17日,俞某与赵某签订《房产权有价转让协议书》,约定:"某A区某栋2某某室(涉诉房产)房产权由赵某、俞某各享有50%,经双方协商,赵某50%产权经有价转让给俞某全权所有,该房现市场价定为100万元,为此,俞某应支付现金50万元给赵某。待办完公证、税务、过户等手续后一星期内将上述50万元款项交给赵某本人或转到赵农行账上。"2009年11月19日,涉诉房产过户到俞某名下。2009年11月25日,俞某与赵某办理《夫妻财产约定协议书》的公证手续,公证书写明:"白签订本协议书之日起,坐落在广东省深圳市南山区某路某生活A区某栋2某某的房产全部产权归乙方俞某所有,不作为夫妻共同财产。"2009年11月25日,俞某按照约定向赵某转账50万元,赵某立下《收条》,明确写明:"今收到俞某购买某生活A区某栋2某某.房(涉诉房产)原双方共有的产权房赵某50%房价款(按当时市场价计算)伍拾万元整。收到该房款后,某生活A区某栋2某某房(涉诉房产)100%全部产权归俞某。我赵某不再拥有该房的所有权益。"至此,俞某与赵某之间的房产买卖合同己履行完毕。

  二、原审法院对夫妻双方关于涉诉房产归属的约定视而不见,推定涉诉房产属赵某婚前个人财产,明显不符合逻辑,偏袒赵某一方。虽然深圳市南山区某住宅区A区某栋3某某室与涉诉房产同属内部房,系相同的买卖双方,但是赵某未能提供某住宅区A区某栋3某某室的退房证明或某住宅区A区某栋3某某室与涉诉房产的置换证明。赵某提交的付款证据等不足以证明涉诉房产是某住宅区A区某栋3某某室而来的。

  三、赵某诉称登记于俞某名下50%的"涉诉房产"产权系俞某代赵某持有,毫无事实根据。1991年深圳市房改前,俞某所在单位中国工商银行深圳市分行南头支行分给俞某一套位于深圳市南山区某村某栋4某某的福利房,因房改政策规定,夫妻双方只能享受一套福利房,而且,原则上以职务高的一方为主,以男方为主,俞某不得不将分得的福利房退还工行,这样才能在赵某单位购买到涉案房屋。涉案房屋的取得是俞某与赵某结婚、共同享受政策福利的结果,不是赵某单方的因素就可以分到该福利房。而一审法官在赵某没有提供任何证据证实在俞某名下的50%产权是代为持有的情况下,就主观臆断,对双方均确认该房屋为共同共有的事实和证据视而不见。

  四、退一万步说,假使登记于俞某名下50%的产权,确实为赵某所有,赵某的诉求早已超过诉讼时效。1992年10月27日,在办理涉诉房产《全成本商品房证》(绿本)时,俞某与赵某各占二分之一的份额。2006年3月21日,涉诉房产取得房产证(红本),俞某与赵某仍各占50%的房产份额。赵某认为其主张的是50%房产的债权,早已超过两年的诉讼时效。

  针对俞某的上诉,赵某答辩称,一、涉诉房产系答辩人婚前房产3某某室形态的转化,属于答辩人的婚前财产,不是答辩人和被答辩人结婚共享政策福利的结果,非被答辩人主张的夫妻共同财产。二、答辩人和被答辩人已书面确认了在2009年11月19日房产转让前涉诉房产100%产权属于答辩人所有,涉诉房产1992年的房产证(绿本)和2006年的房产证(红本)显示被答辩人享有50%产权实为被答辩人代答辩人持有。三、2009年11月19日涉诉房产100%产权转让至被答辩人名下,但被答辩人只支付了50%产权的对价人民币50万元,还有剩余50%产权对价尚未支付。2010年4月5日答辩人再次要求被答辩人支付50%产权对价从而导致矛盾激化,被答辩人离家出走,被答辩人于同年4月8日提起离婚之诉,上述情况被答辩人在离婚诉讼中已予以确认。为此答辩人向人民法院起诉要求被答辩人支付剩余50%产权对价合法合理,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,贵院应依法维持原判。四、答辩人于2011年4月15日向深圳市南山区人民法院起诉被答辩人要求其支付涉诉房产剩余50%产权对价,未超过诉讼时效。综上所述,请求二审法院驳回俞某全部上诉请求,维持一审判决,依法维护答辩人合法权益。

  本院经审理查明,1988年1月1日,为解决居民的住房问题,《深圳经济特区住房制度改革方案》出台。根据该改革方案,1991年8月17日,南海石油深圳开发服务总公司出台了《住房制度改革实施细则》,对住房改革的范围、原则、购房条件等做了一系列规定。《深圳经济特区住房制度改革方案》对购买条件有如下规定:1、年满二十三岁的已婚夫妇,一方有特区常住户口的职工家庭,有权买或租一套准成本商品房;2、买房或租房,原则上以职务高的一方为主,以男方为主。若夫妻不在一个单位的不搞双方分摊(地价);3、准成本商品房,每户只能买或租一套。《南深总住房制度改革实施细则》也有类似规定:1、经总公司正式调入的年满二十三岁以上的已婚职工夫妇,有特区常住户口的双职工家庭,可以购买一套成本商品房;2、夫妻男方为总公司正式职工,女方在市内其他单位工作(凭特区常住户口或市人事局调令),可以买一套成本商品。3、买成本商品房的职工,每户只能拥有一处住房。4、对原已住上总公司老房,经同意调给新房者,将原所付房款不计息、按原本体房价款÷(20年×12月)×所居住月数收折旧费后全部退还本人,按所调给的新房房价及面积差制计价,扣折旧。

  再查,2009年11月25日,赵某、俞某签订了《夫妻财产约定协议书》,其中第一条约定:自签订本协议书之日起,坐落在广东省深圳市南山区某路某生活区A区某栋2某某的房产(建筑面积:106.98平方米)全部产权归乙方俞某所有,不作为夫妻共同财产。同日,深圳市南山公证处出具(2009)深南证字第12773号公证书,对该《夫妻财产约定协议书》进行公证,认为该协议书双方当事人的签约行为符合法律规定,协议内容是双方当事人的真实意思表示。

  一审判决认定的其他事实基本清楚,本院予以确认。

  本院认为,本案虽是房屋买卖合同纠纷,但俞某是否需要再支付赵某50%房款的实际争议焦点是,涉诉房产系属于赵某的婚前个人财产,还是赵某与俞某的夫妻共有财产。针对此争议焦点,本院评判如下:

  被上诉人赵某购买涉诉房产深圳市南山区建南路南油生活区A区24栋204室,是基于其与南海石油深圳开发服务总公司房产公司于1991年9月26日签订的《深圳经济特区职工住房购买合同》(以下简称128号合同),以及双方于1991年10月5日签订的《南油职工购买福利商品房补充协议》(以下简称补充协议)。从128号合同及补充协议来看,被上诉人赵某购买的涉诉房产为福利商品房,其购房依据的是1988年发布的《深圳经济特区住房制度改革方案》以及南海石油深圳开发服务总公司"南油深开【1991】148号"文件《关于印发"南深总住房制度改革实施细则"的通知》。本院认为,根据上述政策文件的精神,赵某有资格购买涉诉房产,其已婚且女方俞某未购买过成本商品房,是重要条件之一;从相关部门下发的涉诉房产1992年全成本商品房房地产证以及2006年的市场商品房房地产证的产权登记来看,赵某及俞某均享有涉诉房产50%的权利。故本案涉诉房产,是赵某基于其与俞某的夫妻关系存续期间,根据深圳市政府及南油公司的房改政策以个人名义签订合同购买的夫妻共有财产,是夫妻双方共同享受福利房政策的结果,双方对涉诉房产各享有50%的产权。原判认定赵某购买深圳市南山区东滨住宅区A区26栋306室及涉案房屋之间存在内在联系,认定涉案房屋属于赵某婚前个人财产不当,本院予以纠正。

  针对赵某一审要求俞某支付人民币50万元房款的诉求,2009年11月16日,赵某和俞某作出的书面协议、2009年11月17日双方签订的房产权有价转让协议书、2009年11月25日双方签订的夫妻财产约定协议书以及深圳市南山公证处(2009)深南证字第12773号公证书,均系当事人真实意思表示,且内容符合法律规定,均真实有效。上述协议及公证内容均证实:赵某、俞某对涉诉房产各享有50%,双方约定赵某将涉诉房产50%的产权有价转让给俞某全权所有,俞某支付人民币50万元给赵某,待公证、支付、过户等全部手续办完后,涉诉房产的全部产权归俞某所有。2009年11月25日的银行进账单以及赵某出具的收条均证实,俞某已经支付了人民币50万元给赵某,赵某已经收到房款50万元,且作出承诺,收到该房款后,涉诉房产全部产权归俞某,赵某不再拥有该房的所有权益。本院认为,赵某、俞某针对涉诉房产产权转让的意思表示真实有效,双方也依据约定履行了支付房款、过户等手续,产权转让已然完成。赵某再提出俞某未支付剩余50%的房款的诉求,与事实不符合,本院不予支持。

  综上,上诉人俞某的上诉理由成立,本院予以支持。原判认定事实错误,依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下: 
  一、撤销(2011)深南法民三初字第510号民事判决; 
  二、驳回被上诉人赵某的全部诉讼请求。 
  本案一审案件受理费4594元,二审案件受理费9188元,均由被上诉人赵某承担,二审案件受理费上诉人俞某已预交,由被上诉人赵某径付上诉人俞某。 
  本判决为终审判决。

  
  审 判 长 武 永 庆 
  审 判 员 柯 云 宗 
  代理审判员 郑 志 锋 
  二○一一年十一月十七日 
  书 记 员 廖 燕 萍

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