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某某房地产顾问有限公司与陶某某居间合同纠纷上诉案

2019-01-20 15:21  ||

  上诉人(原审原告)某某房地产顾问有限公司。
  法定代表人施某某。
  委托代理人冯某某。
  被上诉人(原审被告)陶某某。
  委托代理人陈某某。
  上诉人某某房地产顾问有限公司(以下简称某某公司)因居间合同纠纷一案,不服某某市某某区人民法院(2013)宝民三(民)初字第1144号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  原审法院经审理查明:2012年11月17日,陶某某与某某公司签订《房地产出售居间协议》,约定陶某某委托某某公司出售其位于某某区共富一村XXX号XXX室房屋(以下简称302室房屋),总房款为人民币1,175,000元(以下币种均为人民币)。当日,陶某某(甲方)与案外人杜某某(乙方)、某某公司(丙方、居间方)签订《房地产买卖居间协议》,约定由乙方购买甲方所有的302室房屋,成交总价款为120万元。同日,某某公司与陶某某签订《佣金确认书》,约定由陶某某代他人支付佣金15,000元,支付日期为2012年12月2日。2012年12月4日,陶某某、陶建平与杜某某签订了《某某市房地产买卖合同》及补充协议。补充协议约定,成交总价120万元,陶某某承担税费10,000元、支付佣金15,000元,杜某某支付佣金5,000元。上述合同及协议签订后,陶某某将302室房屋房地产权利过户给了杜某某,陶某某支付了某某公司佣金12,500元。某某公司认为《佣金确认书》中约定的佣金数额为15,000元,陶某某未足额支付构成违约,遂提起诉讼,请求法院判决陶某某支付剩余的2,500元佣金。
  陶某某辩称:2012年11月,陶某某委托某某公司出售302室房屋,并明确要求净到手价为1,175,000元。2012年12月4日,杜某某要求以120万元(含税费、中介费)的价格购买302室房屋,陶某某对此提出异议。某某公司表示,买卖双方之间的差价25,000元用于支付佣金及税费,不影响陶某某的净到手价。某某公司当时粗略估算税费为1万元,佣金为15,000元,在此情况下,陶某某签订了《佣金确认书》及《某某市房地产买卖合同》。2013年1月4日,陶某某与杜某某办理了房屋产权过户登记手续,实际税费为12,000元(契税为房价的1%),还有其他一些手续费,共计约12,500元。杜某某支付的总价为120万元,扣除税费等12,500元,在保证陶某某净到手价1,175,000元的条件下,佣金只有12,500元。陶某某就佣金金额向某某公司的工作人员沙枫提出异议,经双方协商一致,陶某某向某某公司支付了佣金12,500元,故不同意某某公司的诉讼请求。
  原审审理中,陶某某提供2012年12月4日与杜某某、杜某某之母及某某公司业务员沙枫的谈话录音。录音中,沙枫表示,中介费先付15,000元,如果付税不够,从中介费内扣,反正陶某某到手价为1,175,000元。对此,某某公司表示:沙枫确系某某公司的业务员,但陶某某与杜某某交易的业务员为赵海庆,并非沙枫;沙枫好像说过税费不够从中介费中扣,但某某公司没有同意;该录音可能存在剪辑,不能作为证据;沙枫不能代表某某公司同意减佣金,佣金金额应该以《佣金确认书》约定为准。
  原审法院审理后认为:沙枫系某某公司的业务员,其与陶某某所谈也系302室房屋交易的相关事宜,陶某某有理由相信沙枫是代表某某公司在履行职务活动,沙枫所作承诺的后果应由某某公司承担。沙枫确认陶某某的净到手价为1,175,000元,佣金先付15,000元,税费不足从佣金中扣除。买受人杜某某支付的总价为120万元,与陶某某的净到手价1,175,000元之间的差价25,000元即用于支付税费及佣金。《某某市房地产买卖合同》约定的房价为120万元,陶某某主张25,000元扣除税费后剩余的佣金为12,500元,较为合理、可信,予以采信。陶某某已经支付了佣金12,500元,某某公司再要求陶某某支付佣金,不予准许。据此,原审法院判决如下:对某某房地产顾问有限公司要求陶某某支付佣金2,500元的诉讼请求,不予支持。
  原审判决后,某某公司不服,向本院提起上诉称:原审判决认定事实有误,判决有失公允。首先,陶某某在原审中提供的录音证据不符合证据规则,不应作为证据使用。其次,某某公司在原审中并未肯定沙枫曾做出过“税费不够从中介费中扣”的承诺,且沙枫并非本案所涉房屋交易的经办人员,也不是某某公司经理,无权就减佣金事项作出决定。第三、支付税费是陶某某自身的法定义务,具体的税费金额是由税务机关决定。综上,某某公司认为陶某某未能提供减免佣金的书面文件,不能证明双方曾有过减免佣金的约定,故请求本院依法撤销原审判决,改判陶某某向某某公司支付剩余佣金2,500元。
  被上诉人陶某某辩称:被上诉人提供的录音是真实的,签订买卖合同及居间协议时沙枫均在场,并持有某某公司的公章,所以被上诉人有理由相信其代表某某公司。本次交易中,买卖双方及某某公司均同意陶某某的到手价为117.5万元,与房屋合同价120万元之间的25,000元差价为陶某某应付的中介费及税费。某某公司估算房屋交易税费为10,000元,所以才在补充协议中约定佣金为15,000元。后陶某某实际应缴纳税费共计约12,500元,经与某某公司协商,双方一致同意多出来的税费从15,000元佣金中扣除。支付佣金当天,陶某某是在某某公司工作人员的陪同下一起去银行办理了转账,某某公司出具了收条,并从未提出异议。之所以会发生本次诉讼,是因为某某公司的总部只看到了书面文件,不清楚交易的实际情况。综上,陶某某认为原审判决认定事实清楚、适用法律正确,请求驳回某某公司的上诉请求,维持原判。
  本院经审理查明,原审法院判决查明的事实属实,本院予以确认。
  本院认为:人民法院对视听资料,应当辨别真伪,并结合本案的其他证据,审查确定能否作为认定事实的根据。本案中,针对陶某某提供的录音,某某公司虽然提出异议,但其认可沙枫是其工作人员,且并未提供相反证据,故原审法院对该录音的证明力予以确认,并无不当。根据陶某某与案外人在某某公司居间下签订的《某某市房地产买卖合同》及补充协议,系争房屋的成交价为120万元,所有税费由陶某某承担;补充协议中同时约定陶某某应支付佣金15,000元,并承担交易税费10,000元,后者明显与现行税收政策下此次交易将会产生的税费金额存在出入,某某公司作为专业的居间机构对此也是清楚的。结合录音的内容,沙枫确认“陶某某的净到手价为1,175,000元,税费不足从佣金中扣除,不影响到手价”;在陶某某向某某公司支付了12,500元佣金后,某某公司出具了收条,并未就该佣金的数额提出异议;某某公司亦认可陶某某实际上支付了约12,500元的税费。综合上述事实,陶某某主张其与某某公司合意将佣金金额变更为25,000元扣除税费后剩余的部分,即12,500元,较为可信。综上,上诉人的上诉请求缺乏事实依据,本院不予采信。原审法院认定事实清楚,判决并无不当,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费人民币50元,由上诉人某某房地产顾问有限公司承担。
  本判决为终审判决。


审 判 长张志煜
审 判 员张 松
代理审判员陈家旭
二○一四年一月十七日
书 记 员彭奕佳

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