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黄某某等与某某地产代理有限公司居间合同纠纷上诉案

2019-01-20 15:22  ||

  上诉人(原审被告)黄某某。
  上诉人(原审被告)赖某某。
  委托代理人黄某某,本案上诉人之一,身份情况同上。
  被上诉人(原审原告)某某地产代理有限公司。
  法定代表人赖某强,该公司董事长。
  委托代理人李某某、罗某某,均系该公司职员。
  上诉人黄某某、赖某某因居间合同纠纷一案,不服某某市某某市人民法院(2013)穗天法民四初字第1916号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。
  原审法院经审理查明:某某地产代理有限公司(下简称“某某地产公司”)是2004年8月10日成立的具有房地产中介资格的公司,经营范围包括房地产中介代理服务等。
  位于某某市某某市龙口西路96号3208单元房原是案外人虞东龄的物业。
  2013年4月16日,黄某某、赖某某(乙方,下同)经某某地产公司介绍与案外人虞东龄(甲方,下同)签订了《存量房买卖合同》,约定:甲乙双方约定涉案房地产(某某市某某市龙口西路96号3208单元房)按整套出售并计价,总金额1850000元整等条款。
  同日,某某地产公司与黄某某、赖某某签订了《咨询及中介服务费确认书》称:本人黄某某、赖某某是某某市某某市龙口西路96号3208单元房的《存量房买卖合同》的当事人,现确认经贵公司独家提供咨询及中介服务,成功签订《存量房买卖合同》。为此,本人同意支付人民币20000元予贵公司作为咨询及中介服务费。本确认书自本人签署之日生效,本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付,将按0.1%天支付违约金。
  在签署《咨询及中介服务费确认书》的同时,黄某某、赖某某还签署了某某地产公司提供的《告知书》,其中约定:某某地产公司向您提供交易信息、市场行情咨询、协助察看物业,最终促成双方签署合同、达成交易,您需在签署合同当天支付咨询及中介服务费,具体数额及标准以您签署的咨询及中介服务费确认书为准。某某地产公司与您签订的任何协议,或者向您作出的任何声明和承诺,必须加盖某某地产公司的公章方可生效。
  在签订《咨询及中介服务费确认书》的同时,又与某某地产公司的经办人王群签订了《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》一份,双方约定“此单交易中介服务费于交易递件当天交清给中介方,以此协议为准”。
  事后,黄某某、赖某某与卖方签订《补充协议》,约定卖方和买方于2013年4月16日就买卖位于某某市某某市龙口西路96号3208房的物业(下称“该物业”)一事,已签订《某某市存量房买卖合同》(下称“合同”)。因合同履行需要经三方友好协商达成补充协议如下:一、买卖双方的成交价是人民币1850000元,现双方协议于4月30日前如未能办理上述物业之买卖,买房之定金100000元作全额退还。同时,此合同中止,双方互不追究责任。二、如本协议内容与合同内容不一致时,则以本协议为准,本协议一式两份,买房卖房各持一份,本协议自签订之日起生效。本协议作为合同附件与合同具有同等效力。
  《存量房买卖合同》签订后,涉案房产在2013年5月15日经某某市国土资源和房屋管理局登记过户,黄某某、赖某某为共同共有人。
  某某地产公司多次催促黄某某、赖某某支付中介服务费20000元未果,遂引起本次诉讼。
  某某地产公司向原审法院起诉,请求判令:1、黄某某、赖某某向某某地产公司支付咨询及中介服务费20000元,以及支付逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金直至清偿之日止(自2013年4月17日起,计至黄某某、赖某某清偿之日止,计算方法为:以20000元为基数,每日违约金0.1%,暂计30天,即20000×30×0.1%=600),上述两项暂计:20600元;2、诉讼费用由黄某某、赖某某承担。
  原审法院认为:某某地产公司与黄某某、赖某某双方在《咨询及中介服务费确认书》中关于中介服务费的约定内容是当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,属合法有效合同,某某地产公司与黄某某、赖某某双方均应切实依约履行。
  《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”
  本案中,某某地产公司已促成案外人与黄某某、赖某某签订了《存量房买卖合同》,应视为某某地产公司作为居间人的义务已履行完毕,按约定作为当事人的黄某某、赖某某应支付报酬给某某地产公司的条件已成就,某某地产公司要求黄某某、赖某某支付中介服务费20000元及违约金有理予以支持。
  黄某某、赖某某辩称已经变更中介服务费的支付条件和时间,提供了黄某某、赖某某与某某地产公司的经办人王群签订的《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》作为证据证明。王群是某某地产公司的员工,其应在公司授权范围内工作,黄某某、赖某某没有提供王群有权变更合同条款的证据,某某地产公司对王群的行为不予追认,故王群的行为应被视为无效代理,黄某某、赖某某的上述辩称意见不予采信。
  黄某某、赖某某先以《补充协议》的方式与卖方中止(终止)《存量房买卖合同》,再双方自行直接到某某市国土资源和房屋管理局房屋买卖的手续,并不能否定某某地产公司已经为黄某某、赖某某提供了咨询及中介服务的事实,黄某某、赖某某认为因此就无需向某某地产公司支付咨询及中介服务费的意见不予支持。
  原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二项、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定,于2013年11月7日作出判决:黄某某、赖某某于本判决发生法律效力次日起十日内支付中介服务费20000元及违约金(从2013年4月17日至判决确定的给付之日止,按每日0.1%计算)给某某地产代理有限公司。本案受理费320元,减半收取160元,由黄某某、赖某某负担。
  判后,上诉人黄某某、赖某某不服原审判决,共同向本院提起上诉称:一、原审法院审理查明事实错误。黄某某、赖某某与案外人虞东龄办理房屋过户交易的《存量房买卖合同》并不是由某某地产公司提供的,某某地产公司提供签订的《存量房买卖合同》并没有得到履行。该《存量房买卖合同》签订后,某某地产公司并没有履行中介经纪义务,为黄某某、赖某某办理房屋交易的网签、递件交易过户手续,在某某地产公司没有及时履行该项义务的前提下,黄某某、赖某某与案外人虞东龄已经中止了第一次的交易,双方终止了合同。因此,某某地产公司依据第一次黄某某、赖某某与虞东龄签订的《存量房买卖合同》来要求支付中介服务费是没有依据的。在终止了第一份《存量房买卖合同》后,黄某某、赖某某与虞东龄另外签订一份《存量房买卖合同》,双方是根据该份合同自己办理的房屋交易过户手续。虽然两份《存量房买卖合同》名称一致,但签订的时间、过程并不一致。二、某某地产公司王群所签订的《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》应当构成表见代理,合法有效。在某某地产公司提供中介服务过程中,与黄某某、赖某某联系买卖房屋事宜的、与案外人联系、提供咨询的都是某某地产公司的员工王群,因此,黄某某、赖某某有理由相信王群可以代理某某地产公司签订、签署相关的合同或文件资料。根据该补充协议,某某地产公司取得中介费的前提是交易递件,然而,不管是某某地产公司还是黄某某、赖某某或案外人虞东龄都没有在第一次交易中递件,故某某地产公司没有取得中介服务费用的合同依据,且双方也没有签订经纪合同或三方交易合同。三、某某地产公司没有取得中介服务费的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定、《房地产经纪管理办法》第二十条的规定,某某地产公司在黄某某、赖某某买卖房屋过程中并没有促成合同成立且违反了《房地产经纪管理办法》的规定,因此,某某地产公司没有取得中介服务费的法律依据。请求:1、撤销原审判决,改判驳回某某地产公司的诉讼请求。2、案件受理费由某某地产公司承担。
  被上诉人某某地产公司答辩称:1、某某地产公司促成黄某某、赖某某与卖方签订买卖合同,根据某某地产公司提交的证据可以充分显示某某地产公司收取中介费的前提条件已成就。黄某某、赖某某与卖方的合同如何履行、是否终止并不影响中介费用的支付,黄某某、赖某某认为其与卖方另行签订买卖合同并根据该合同履行房屋交易过户手续,从而拒付中介费没有任何的法律依据。2、黄某某、赖某某向某某地产公司出具了《告知书》,《告知书》非常明确表明某某地产公司告知对黄某某、赖某某所作出的承诺以及达成的协议必须要有某某地产公司的公章确认,方可发生法律效力,因此黄某某、赖某某认为王群所签订的补充协议构成表见代理不符合双方的约定,何况买卖物业在某某地产公司的居间服务下已经成功过户至黄某某、赖某某的名下,该交易过户的结果无论是依据黄某某、赖某某签订的第一份合同或第二份合同来交易并不影响中介服务费的支付。黄某某、赖某某的上诉没有事实和法律依据,原审查明事实清楚,原审判决适用法律正确,请求法院维持原判。
  经审理查明,原审法院查明事实无误,本院依法予以确认。
  本院另查明:二审期间,黄某某、赖某某提供了以下证据:1、日期载明为2013年5月13日的《收据》一张,内容为“自收到黄某某、赖某某交来的购买某某市龙口西路96号3208房的定金人民币十万元整(¥:100000.00),特立此收据以作证明收款人:虞东龄”。2、签约时间载明为2013年5月11日的《某某市存量房买卖合同》(合同编号:穗存量房合字13050042510号),该合同载明的卖方为虞东龄,买方为黄某某、赖某某,主要内容为:交易房产为某某市龙口西路96号3208房,交易价格为1350000元,签订合同时,买方向卖方支付人民币100000元作为购房定金(首次支付房款时自动转为房款的一部分,并按照一次性付款方式按期付款等。该合同尾部没有交易双方的签名。3、《房地产中介服务合同(买方)》范本(黄某某、赖某某曾在原审期间将该合同范本提供给原审法院作参考,并明确表示不作证据使用)。某某地产公司认为上述证据不属于新证据,对《收据》的真实性不予确认,对《房地产中介服务合同(买方)》范本的关联性不予确认,认为上述《某某市存量房买卖合同》没有买卖双方的签名,真实性无法确认,即使黄某某、赖某某签订了该合同,也与某某地产公司主张中介费没有关联性。
  本院认为:黄某某、赖某某在《咨询及中介服务费确认书》中确认某某地产公司已促成黄某某、赖某某与案外人成功签订了《存量房买卖合同》,并承诺签署该确认书之日付清咨询及中介服务费,该《咨询及中介服务费确认书》系某某地产公司向黄某某、赖某某报告订立房屋买卖合同的机会、提供相关媒介服务,并由黄某某、赖某某支付报酬的合同,某某地产公司与黄某某、赖某某之间的居间合同关系成立。某某地产公司与黄某某、赖某某之间的居间合同系双方真实意思表示,并无违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。黄某某、赖某某在二审期间提供的2013年5月13日的《收据》、穗存量房合字13050042510号《某某市存量房买卖合同》、《房地产中服务合同(买方)》范本均非在二审期间形成或者发现的新证据,本院依法不予采纳。
  黄某某、赖某某签署的《告知书》中明确约定:某某地产公司与您签订的任何协议,或者向您作出的任何声明和承诺,必须加盖某某地产公司的公章方可生效。黄某某、赖某某虽然与某某地产公司的经办人王群签订了《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》,但该《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》并无某某地产公司的公章,某某地产公司亦无予以追认,故该《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》并无生效,对某某地产公司并无约束力。黄某某、赖某某关于王群签订《关于“咨询及中介服务费确认书”补充协议》已构成表见代理的上诉理由不能成立,本院不予支持。
  黄某某、赖某某于2013年4月16日在《咨询及中介服务费确认书》中确认某某地产公司已促成黄某某、赖某某与案外人成功签订了《存量房买卖合同》,并承诺签署该确认书之日付清咨询及中介服务费,故某某地产公司有权要求黄某某、赖某某依照该确认书的约定支付中介服务费人民币20000元。黄某某、赖某某称2013年4月16日的《存量房买卖合同》签订后,某某地产公司并无为其办理房屋交易的网签、递件交易过户手续,黄某某、赖某某对其该主张并无提供充分的证据予以证实,本院对黄某某、赖某某的该主张不予采信。黄某某、赖某某虽然提供了2013年4月16日的《补充协议》,该《补充协议》仅有买卖双方的签名,并无某某地产公司的签章,黄某某、赖某某并无充分证据证明该份《补充协议》的签订以及协议内容得到某某地产公司认可,且该《补充协议》并无免除黄某某、赖某某向某某地产公司缴纳中介服务费的约定,故黄某某、赖某某以涉案房屋的买卖未在《补充协议》约定的期限内办理,房屋交易双方已经终止履行2013年4月16日的《存量房买卖合同》为由,认为某某地产公司无权主张中介服务费及违约金的上诉理由依据不足,本院不予支持。
  综上所述,上诉人黄某某、赖某某的上诉理由均不能成立,本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费320元,由上诉人黄某某、赖某某负担。
  本判决为终审判决。


审 判 长  蔡粤海
审 判 员  李 静
代理审判员  余 盾
二O一四年 一 月二十四日
书 记 员  闫 娜

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