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万某等与杨某某居间合同纠纷上诉案

2019-01-20 15:22  ||

  上诉人(原审被告)万某。
  上诉人(原审被告)陈某。
  上述两上诉人共同委托代理人王某,XX所律师。
  被上诉人(原审原告)杨某某。
  上诉人万某、陈某因与被上诉人杨某某居间合同纠纷一案,不服某市某区人民法院(2013)玄民初字第1723号民事判决,向本院提起上诉。本院于2013年12月17日受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  杨某某原审诉称,2013年1月至6月期间,杨某某为万某、陈某购买某市某区中央路的房屋提供了商谈价格、签订合同、过户、办证、房屋交接等全部服务,口头约定的中介费为10000元,在向房产管理部门送件办理房屋过户手续后,万某、陈某先给付了中介费5000元。2013年3月5日万某出具承诺书承诺待所购房屋的两证拿到,贷款办好后支付剩余的中介费5000元。2013年6月1日前,万某、陈某已拿到两证,且贷款已完成,但在杨某某帮助其办理完房屋交接的全部手续后,杨某某多次催要中介费,万某、陈某至今未付。综上,杨某某认为,杨某某已完成中介的全部服务,万某、陈某拖欠中介费的行为严重损害了杨某某的合法权益,故诉至法院要求万某、陈某立即支付中介费5000元。
  对其陈述,杨某某提供的证据材料有:1、万某出具的承诺书;2、涉诉房屋买卖双方签订的某市存量房买卖合同;3、涉诉房屋买卖双方签订的补充协议及房屋交接单各一份;4、(2011)玄民初字第2081号民事判决书;5、杨某某的经纪执业证书。万某、陈某的质证意见为:对上述证据的真实性均无异议,但不能证明杨某某已完全履行了自己的义务;民事判决书是在万某、陈某去派出所询问办理户口迁移时才得知的,派出所告知涉诉房屋里有卖方前夫的户口,派出所无权强制迁出,当时杨某某也在场,此后杨某某对户口迁移问题就采取了不管的态度,让万某、陈某自行找卖方去谈。
  万某、陈某原审辩称,1、万某、陈某是江苏连云港人,当初决定在南京购房主要目的是安家落户,现因杨某某未依法履行作为居间人应尽的责任和义务,导致万某、陈某的户口无法迁入所购房屋,给万某、陈某的工作以及子女将来的入学、医疗等问题造成严重的影响,万某、陈某当初购房的真实愿望至今无法实现,杨某某对此应当承担损害赔偿责任。2、杨某某当初在买卖双方签订购房合同以及补充协议时明显违反常规,故意在涉及户口迁移问题上与卖方串通,因为在协议中对户口迁移问题上只约定了1万元押金(尾款),而按交易常规在户口迁移问题上押金至少应在5万元以上。现在卖方明确表示这1万元不要了,因为杨某某的违约行为导致卖方不承担违约成本,杨某某的反常之举让万某、陈某有理由相信其与卖方串通,两头拿佣金。3、杨某某当初与万某、陈某说房屋户口迁移问题时,明确表示不存在障碍,说等拿到房产证就可以办理落户手续,且进一步说如果卖方不配合的话可以向派出所申请强制迁出。万某、陈某第一次购房,对交易的各个环节以及户口迁移问题并不清楚,基于对杨某某的充分信任,完全按照杨某某提出的各种方案和流程进行购房交易。现在万某、陈某的户口无法迁入所购房屋,杨某某应承担违约责任。综上,请求法院驳回杨某某的诉讼请求。
  对其陈述,万某、陈某提供了宁房权证玄转字第401921号房屋所有权证,该证上登记房屋所有权人为万某、陈某,登记时间为2013年3月11日。杨某某对此无异议。
  原审法院经审理查明,杨某某持有经纪执业证书。万某、陈某系夫妻。2013年初,万某、陈某经自行看房后,欲购买位于某市某区中央路房屋,经朋友介绍委托杨某某为其办理购房的相关事宜。双方未签订书面的居间合同,仅口头约定中介费为10000元。此后,杨某某协助万某、陈某与涉诉房屋的卖方李东霞商议购房价款、签订合同等事宜。2013年1月17日,在杨某某的居间下,万某、陈某(乙方)与卖方李东霞(甲方)签订某市存量房买卖合同一份,合同约定的主要内容为:由万某、陈某购买李东霞所有的位于某市某区中央路房屋,建筑面积为132.14平方米;房屋转让价款为175万元,其中含定金5万元,尾款1万元;2013年1月17日交定金5万元,2013年2月25日前送件过户并交首付款34万元,并于当日办理贷款手续,剩余135万元以贷款方式支付卖方,尾款1万元交房当日结清;甲乙双方定于3月30日(以银行下款时间为准)正式交付房屋,甲方应在正式交付房屋前腾空房屋,甲方应在房款结清前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
  2013年3月5日,万某向杨某某出具承诺书一份,言明:“万某和陈某购买中央路房屋,等两证拿到,贷款办好后付剩下5000元中介费。注:中介费10000元已付5000元。”2013年3月11日,涉诉房屋的所有权转移登记至万某、陈某名下。
  2013年6月1日,万某、陈某(乙方)与李东霞(甲方)签订补充协议一份,对涉诉房屋户口迁出问题作出约定:1、2013年6月底前由甲方将此房户口迁出或进行户口迁出流程,户口迁出之日结清尾款1万元;2、若第一方案无法执行,尾款1万元由乙方自行处理;3、如以上两条均无法执行,由甲方进行投诉与诉讼,由今日起4个月内完成投诉与诉讼,直至户口迁出。
  同日,杨某某作为中间人协助万某、陈某与李东霞办理涉诉房屋的交接手续,涉诉房屋交付给万某、陈某占有。后因万某、陈某未按承诺书的约定向杨某某支付剩余中介费,杨某某以诉称理由为由诉至某区人民法院。
  原审法院另查明,涉诉房屋的原所有权人为郭怀军,系李东霞的前夫。李东霞曾以郭怀军为被告向原审法院起诉,要求确认涉诉房屋归李东霞所有。2012年4月9日,原审法院作出(2011)玄民初字第2081号生效民事判决书,判决确认涉诉房屋的所有权归李东霞所有。2013年2月6日涉诉房屋的所有权转移登记至李东霞名下。
  审理中,万某、陈某认为,万某、陈某委托杨某某办理购房的全程服务,包括协助买卖双方商谈房价、签订合同、代办房屋贷款、房屋过户手续、房屋交接以及代办户口迁移,杨某某除了未办妥代办户口迁移外,其他服务都已参与并且办完。杨某某则认为,代办户口迁移不在杨某某的服务范围内,对于该问题作为居间人的义务就是告知买卖双方在房屋内的户口要迁走,并帮助双方协商户口迁移问题,而对于户口能否迁移并不在居间人的职责范围内;杨某某曾提醒万某、陈某查询了解户口问题,也多次要求卖方将户口迁走,更陪同万某、陈某一起去当地派出所协商,但涉诉房屋内至今尚有郭怀军的户口没有迁走,杨某某也没有办法。
  因双方当事人意见分歧较大,致本案调解无效。
  原审法院认为,根据法律规定,居间合同是居间人接受委托人的委托,按照委托人的指示要求,为委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。本案中,双方当事人虽未签订书面的居间合同,但双方之间对于委托事项、居间费用金额等进行了口头约定,双方的居间关系已经成立。此后杨某某促成委托人即万某、陈某与涉诉房屋的卖方之间达成房屋买卖协议,并代办了申请贷款、所有权转移登记、房屋交接等委托事项,故万某、陈某应按双方的约定支付相应的中介费。因万某出具承诺书承诺了应当支付剩余中介费的条件,该条件业已成就,故杨某某主张万某、陈某支付剩余中介费,理由正当,原审法院予以支持。
  关于万某、陈某还应支付中介费的具体数额,原审法院认为,万某、陈某与卖方已履行完毕房屋买卖合同的主要内容,仅在户口迁移事项上未能履行完毕,而该事项的履行义务在于涉诉房屋的卖方。根据双方当事人的陈述,可以认定杨某某在该交易事项上已履行了一定的提醒、查询等协助义务,但鉴于涉诉房屋内尚有户口未能迁移,致使万某、陈某不能完全实现买房的目的,原审院认为酌情扣减中介费1000元较为适宜。万某、陈某认为户口迁移事项未能履行的过错责任完全在于杨某某,故不应再支付中介费的辩称意见,依据不足,原审法院不予采纳。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定,判决:万某、陈某于判决生效之日起10日内给付原告杨某某中介费4000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,向杨某某加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元,由万某、陈某负担。
  万某、陈某不服原审判决,向本院提起上诉称,一、原审判决认定事实错误。被上诉人作为居间人故意对上诉人作虚假陈述,且未尽到善意提醒义务,被上诉人要求支付报酬的请求,没有事实和法律依据,不应得到支持。被上诉人作为专业人员,对卖方户口问题应提前审查,而被上诉人与卖方恶意串通未告之上诉人涉案房屋内有第三人户口未迁出,现导致上诉人户口不能迁入涉诉房屋内,通常惯例是户口没有迁出,尾款预留50000元,而本案被上诉人建议上诉人只预留了10000元尾款,现卖方不履行迁户口的义务,尾款10000元其也不要,其违约的成本很低,被上诉人的行为损害了上诉人利益。二、原审判决适用法律错误。根据我国合同法相关规定,居间人没有尽到居间义务,不得要求支付居间报酬,给委托人造成损害,还应承担损害赔偿责任。故请求撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求,并承担本案一、二审诉讼费。
  被上诉人杨某某辩称,原审法院认定事实清楚,判决结果对上诉人有利,其本着息事宁人的态度没有上诉,上诉人的上诉没有事实与法律依据,请求二审法院驳回其上诉,维持原审判决。
  双方当事人对原审查明的事实不持异议,二审中双方均未提交新证据,二审查明的事实与原审一致。
  本院认为,双方当事人达成的口头委托协议并约定了中介费付费标准,该协议未违反法律、行政法规强制性规定,合法有效,双方均按该协议约定履行。在该协议履行过程中,上诉人于2013年3月5日承诺涉案房屋两证办理完毕支付余下5000元服务费,在办理两证过程中,上诉人发现涉案房屋内有他人户口未迁出,买卖双方于2013年6月1日达成补充协议,补充协议未约定户口如未能迁出,上诉人可少付或不付余下的中介费,涉案房屋两证在被上诉人起诉前已办理完毕,故被上诉人依据双方协议约定及上诉人承诺,要求支付服务费具有合同依据。上诉人主张被上诉人未完全尽到服务义务,可拒付余下服务费并未提供相应证据证明,故上诉人的上诉理由,本院不予采信。
  综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判决。
  二审案件受理费50元,由上诉人万某、陈某负担。
  本判决为终审判决。


审判长  杨文
审判员  舒晓艺
代理审判员  左自才
二〇一四年一月十四日
书记员  孙雪松

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