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上海xx物业管理有限公司诉唐xx等租赁合同纠纷案

2019-01-20 15:12  ||

  原告(反诉被告)上海xx物业管理有限公司,住所地上海市大宁路。

  法定代表人陈xx,职务总经理。

  委托代理人俞xx,上海市xx律师事务所律师。

  被告(反诉原告)唐xx,男,19xx年x月x日出生,汉族,住上海市白丽路。

  被告(反诉原告)蔡xx,男,19xx年x月x日出生,汉族,住上海市白丽路。

  被告共同委托代理人赵xx,上海市xx律师事务所律师。

  被告共同委托代理人邵xx,女,汉族,户籍江苏省靖江市。

  原告上海xx物业管理有限公司与被告唐xx、蔡xx租赁合同纠纷一案,本院于2009年8月28日受理后,依法适用简易程序,由审判员卜怡君独任审判,于2009年10月20日公开开庭进行了审理。原告上海xx物业管理有限公司的委托代理人俞xx,被告唐xx、蔡xx的委托代理人邵xx到庭参加诉讼。后被告唐xx、蔡xx提起反诉,本院合并审理,于2009年12月11日公开开庭进行了审理。上述人员均到庭参加了诉讼。后本案转为适用普通程序,本院依法组成合议庭,于2010年3月11日公开开庭进行了审理,上述人员及被告唐xx、蔡xx的委托代理人赵xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告上海xx物业管理有限公司诉称,原、被告于2008年12月签订了租赁合同,约定由原告将上海市闸北区天目西路xxx号地下室(以下简称系争房)租赁给被告使用,租期为5年,月租金为50000元,物业管理费为每月8000元,此外,双方还就灯箱使用费、水电使用费等具体事项作了约定。但被告从2009年2月18日后未再支付租金和物业管理费,故要求1、判令被告迁出并返还上海市闸北区天目西路500号地下室;2、判令被告支付拖欠的2009年3月1日起至2009年8月31日的租金(按每月5万元计付);并支付2009年3月1日起至2009年8月31日的物业管理费(按每月8000元计付);3、判令被告支付2009年1月17日起至2009年8月31日的灯箱使用费(按每月3000元计付);4、判令被告支付2009年3月1日起至2009年8月31日的物品使用费(按每月2500元计付);5、判令被告支付水电费10668.1元(计至2009年6月30日);6、判令被告支付的租金押金、物业管理费押金、灯箱使用费押金、物品使用费押金即被告已付所有押金共137000元,作为违约金归原告所有;7、判令被告支付免租期的租金16666元。

  被告(反诉原告)唐xx、蔡xx辩称,原告称该房屋可以用于经营电子游戏机及台球房,之前的一家经营户就是经营该项目的,因此被告没有作任何改动就承租了该房屋。但根据国家建设部的有关规定,原告提供的系争房作为地下室,疏散出口不符合规定,不可能用于开设游艺场所,不能经营电玩、台球等项目,而且经原告走访闸北区文化局、天目西路工商所、派出所,这些单位均表示早在2007年、2008年,原告就因为将系争房借给叶姓福建人经营电玩、台球等项目而成为上述执法机关联合执法的对象,被多次收缴取缔,无法正常营业。原告故意隐瞒先前经营的人被多次处罚等重大事实,仍出租给被告经营电玩、台球,属于欺诈行为,原告除收取两个月租金10万元及押金10万元、两个月物业管理费16000元及押金16000元外,还收取了水电费押金1万元、人员管理费押金3000元、灯箱广告使用费3000元及押金3000元、两个月物品使用费5000元及押金5000元、免租期物业管理费2500元共263500元,而原告租赁给被告的设施、物品正是叶姓经营人被取缔后留下的财产。被告交付租金及押金后,在打扫卫生准备经营时,就被工商局、公安局巡查人员发现,被告知不能经营,并被没收了台球和球杆,被告发觉上当后,向原告公司的经办人倪xx反映,倪xx以种种理由推脱,直到最后原告公司及工作人员忽然失踪,被告再也无法联系到原告的工作人员,只得向公安机关报案,因公安机关认定原告不构成诈骗,被告仍未能找到原告,故不同意原告的诉讼请求,并反诉要求1、撤销双方签订的租赁合同;2、判令反诉被告返还反诉原告两个月租金10万元、租金押金10万元,两个月物业管理费16000元、物业管理费押金16000元;水电费押金1万元、人员管理费押金3000元、灯箱广告使用费3000元及押金3000元、两个月物品使用费5000元及押金5000元、免租期物业管理费2500元共263500元。

  反诉被告上海xx物业管理有限公司辩称,双方在自愿平等的情况下签订了租赁合同,合同内容是双方真实的意思表示,原告按照约定收取了租金及押金,且被告实际使用了房屋,因此被告要求原告返还租金及押金的主张缺乏依据。不同意原告的诉讼请求。

  经审理查明,系争房的产权人为上海xx投资管理有限公司,房屋类型为其他,2007年1月1日,上海xx投资管理有限公司将系争房租赁户的租金收取、房屋租赁等事宜全权委托原告负责管理。2008年12月17日,原告与两被告签订《租赁合同》,约定原告将系争房出租给被告使用,建筑面积为1053.94平方米,被告向原告承诺该物业仅作为电玩、台球等娱乐使用;租期自2008年12月17日至2013年12月16日,月租金为5万元,两个月为一期支付,第一期为2007年12月17日至2009年2月28日,其中免租期为10天,免租期租金为16666元,免租期内物业管理费按照正常收费,金额为2500元,被告若没有完全履行本合同,则需补充支付免租期内的租金给原告,金额为16666元;被告同意支付押金116000元(含物业管理费押金)给原告,被告需缴纳1万元给原告作为水电费的押金,月物业管理费为8000元;为配合被告开业期间宣传,原告同意将长安路一侧原“游戏机桌球”灯箱给予被告使用,使用费为每月3000元,同时被告需同意支付3000元作为广告宣传的押金;为更好管理地下室的人员流动,被告需缴纳3000元给原告作为原告人员管理的押金;被告拖欠租金、物业管理费累计达七天以上的,原告视为被告违约,原告有权终止合同,并追究被告的违约责任,有权没收被告所缴纳的押金,双方还对其他有关事项作了约定。该合同另附有被告唐xx签署的清单,载明被告收到系争房存放的空调、沙发、椅子、游戏机、球杆、台球、玻璃桌等15项物品,同意支付原告每月2500元的使用费,并支付物品押金5000元。该《租赁合同》由原告授权委托的工作人员倪xx(加盖原告公章)与两被告签订。被告向原告支付了两个月租金10万元及押金10万元、两个月物业管理费16000元及押金16000元外,还支付了水电费押金1万元、人员管理费押金3000元、灯箱广告使用费及押金6000元、两个月物品使用费及押金1万元、免租期物业管理费2500元共263500元,由倪xx出具收条并加盖原告公章。审理中,被告称其后来遇到了系争房之前的承租人叶xx,得知其也曾为了营业执照无法申办的问题与原告产生了纠纷,并最终诉至法院。2009年5月开始被告找不到原告,被告曾经到原告公司的注册地址上海市闸北区大宁路xxx弄xxx号xxx-xx室及上海市闸北区天目西路xxx号地下室的门卫处询问,均找不到原告的工作人员,因此被告只能于2009年6月12日向上海市公安局闸北分局报案,希望依靠公安部门找到原告,公安部门称该情况不符合诈骗的要件,因此未予立案。审理中,原告提供录音资料,以证明其听工商局的人说地下室是民防设施,不能经营,也无法办理营业执照,还遭到有关部门的查处,其欲找原告工作人员又无法找到,打电话给倪xx,倪xx又推脱称离开原告公司,被告找原告另一员工也没有回音,被告只得锁住系争房后离开。原告则称地下室的前任租户叶xx原打算在系争房开办经营桌球房,并前去办理营业执照,但最终没有通过审批,其在拖欠原告租金的情况下失踪了,而被告是通过叶xx才前来要求租赁系争房的,原告曾经告知过被告叶xx无法办理营业执照,以及房屋内遗留的设备、物品的原因,被告当时应当清楚地下室的状况,被告认为自己能够申办营业执照才租赁的;认可倪xx是原告公司以前的员工,租赁这部分工作由其负责,倪xx于2009年2月离开原告公司,其工作由另一员工接替,但该员工没有接到过被告反映上述问题的电话;原告公司在2009年6月之前是系争房所在大楼的物业管理单位,因此原告在该大楼办公,从2009年7月开始已不从事物业管理,也没有实际办公地址,平时有什么事都是员工自己与老板联系的,但原告在一楼设立了办公室,有关信件都送到这个地址,由目前负责物业管理的公司代收并转交给原告,被告持续经营至5月左右后门才关闭,原告也联系不到被告。被告否认之前认识叶xx,称其是到系争房去玩,看到这些设备,通过倪xx才知道房屋对外租赁的,但倪xx没有告知被告不能办理营业执照,被告租赁房屋后,先于2009年1月去办理消防方面的证照,彼时才知道该房屋的消防无法通过,因此之后的营业执照也无法申办,被告刚打扫卫生时,工商所第一次来检查,告知系争房不能经营,之后被告还想经营,就把门开着,有人进来玩就让他们玩,第二次工商所来检查时就把桌球、球杆等物品没收了,被告曾去有关部门咨询过,房屋用途是“其他”就是不能经营的。被告为此还补充提供两份上海市闸北区文化市场行政执法大队出具的行政处罚决定书,其中第25200xxxxx号行政处罚决定书(2008年1月28日)的当事人为叶树,处罚内容为擅自在系争房从事娱乐场所经营活动,设置使用电子游戏机,被处以没收违法所得100元,罚款3000元的行政处罚;第25200xxxxx号处罚决定书(2008年7月10日)的当事人为邱建勋,处罚内容为擅自从事娱乐场所经营活动,设置台球桌对外经营,罚款5000元,以证明系争房曾经由于无照经营电玩、台球两项内容遭到处罚。对此,原告称知道上述人员在经营,原告曾询问是否有执照,上述人员一直说在办理中,但原告也知道他们没有办出来,之后他们处在半歇业状态并拖欠租金,双方曾因为租金涉讼。在2009年12月11日的庭审中,双方当事人均表示愿意及时办理系争房的交接手续,但之后原告又以希望待本案结束后再行交接为由拒绝交接系争房。原、被告对于水电费的抄数及费用均无异议。

  以上事实,有原告提供的《租赁合同》、房产登记信息、委托书,被告提供的授权委托书、收条、不予立案通知书、录音资料、上海市闸北区文化市场行政执法大队出具的行政处罚决定书以及双方当事人的陈述等证据予以佐证。

  本院认为,依法成立的合同,受法律保护。虽然系争房为地下室,用途为其他,但被告作为承租人,对于租赁系争房是否适合用于经营,应当在签订租赁合同时对于租赁物用途的可行性给予充分必要的注意和了解,而被告怠于了解相关情况即与原告签订租赁合同,现被告以原告存在欺诈为由要求确认撤销租赁合同,缺乏事实和法律依据,本院难以支持。但作为出租人的原告,其不仅提供系争房作为租赁物,而且原告不仅明知被告向原告承诺该物业仅作为电玩、台球等娱乐使用,而且为配合被告开业期间宣传,同意将长安路一侧原“游戏机桌球”灯箱以及空调、沙发、椅子、游戏机、球杆、台球、玻璃桌等电玩、台球的经营物品,给予被告使用并收取费用及押金,为被告的经营提供便利,说明原告是认可被告经营电玩、台球,原告在系争房的前手承租人因未办理出营业执照、无照经营而被处罚的情况下,未尽告知义务,亦有违诚实信用的原则,故对于被告无法在系争房正常、合法经营,原、被告均有一定的责任,现被告因无法办理营业执照,合同目的无法实现,双方的租赁合同应予解除。考虑到被告经营的实际情况,原告在收取被告首期租金及物业管理费、灯箱使用费、物品使用费的情况下,再要求被告支付后续的租金及物业管理费、灯箱使用费、物品使用费的诉讼请求,依据不足,本院不予支持,基于上述理由,原告要求将被告支付的押金共137000元作为违约金归原告所有的诉讼请求,亦缺乏事实和法律依据,本院难以支持。被告要求原告返还押金137000元的反诉请求,尚属合理,可予支持。根据被告的陈述,其虽未正常、合法经营,但其已经营使用过系争房及相应设施、物品,其要求原告返还其所支付的租金、物业管理费及灯箱使用费、物品使用费的反诉请求,理由不足,本院不予支持。因水电费为被告承租期间实际发生,故原告要求被告支付水电费10668.1元的诉讼请求,应属合理,可予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十六条之规定,判决如下:

  一、被告(反诉原告)唐xx、蔡xx与原告(反诉被告)上海xx物业管理有限公司签订的《租赁合同》于本判决生效之日解除;

  二、被告(反诉原告)唐xx、蔡xx应于本判决生效之日起五日内迁出上海市闸北区天目西路xxx号地下室,将上址房屋交还原告上海xx物业管理有限公司;

  三、被告(反诉原告)唐xx、蔡xx应于本判决生效之日起五日内支付原告(反诉被告)上海xx物业管理有限公司水电费10668.1元;

  四、原告(反诉被告)上海xx物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内返还被告(反诉原告)唐xx、蔡xx各项押金137000元;

  五、原告(反诉被告)上海xx物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持;

  六、被告(反诉原告)唐xx、蔡xx的其余反诉请求不予支持。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  本诉案件受理费9363.30元(原告上海xx物业管理有限公司已预缴),反诉案件受理费2626.25元(被告唐xx、蔡xx已预缴),由原告(反诉被告)上海xx物业管理有限公司负担9989.55元,由被告(反诉原告)唐xx、蔡xx负担2000元。

  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。


审  判  长  朱海燕
审  判  员  卜怡君
代理审判员  沈龑昕
书  记  员  袁佳铭

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