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京创案例:租赁房屋装修纠纷怎样处理?

2015年08月09日 19:40 ||

                                                                                    作者:孔 民
    房屋出租在中国是一种常见的情况,尤其是在一线城市北、上、广、深居多,现在为大家介绍一下北漂族乔军与房东韩仁余关于房屋租赁合同纠纷一案。
    案情介绍:
    韩仁余与乔军与2012年6月1日签订一份《房屋租赁合同》,约定:韩仁余为出租方(甲方),乔军为承租方(乙方),甲方将位于北京首都机场北平里20号楼4单元4101-3号的房屋出租给乔军居住。租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日止,租金每月2500元,租金按半年结算,由乙方于每年1月和6月支付。
    合同签订后,韩仁余依约将房屋交付给乔军,乔军也将房屋租金通过银行转账的方式支付给韩仁余,双方原系邻居,基于信任,韩仁余未收取相应的定金或押金。2014年1月,韩仁余发现乔军未支付本应于2014年1月支付的2014年1月至2014年6月的房款,韩仁余通过短信和电话的方式督促乔军缴纳房租,乔军未回复。后韩仁余在2014年2月至6月期间,不断催促,乔军推脱几次后彻底拒绝与韩仁余沟通,2014年度房租至今未缴纳。
    乔军称:韩仁余提交的租赁合同并非双方真实的合同,双方真实有效的租赁合同是2012年5月22日签订的,该合同约定租赁期限为10年,即2012年6月1日至2022年5月31日,每月租金2500元,2017年6月1日之后再根据房屋租赁行情协商重新约定租金。此后,乔军经韩仁余同意后准备将房屋装修,2012年6月1日,针对房屋内一些家具设备如何处理,韩仁余拿出一页印有设备清单的纸张,即提供的租赁合同的第三页,双方口头协商如何处理后在该页纸上做了标注,后双方在该页上进行签字确认。
    合同签订后,经韩仁余同意装修并按照约定支付了2012年及2013年全年的租金。2013年12月,乔军按照约定,准备向韩仁余在合同中所留账户汇2014年上半年的房租时,发现账户异常,无法汇入。随后,乔军电话联系韩仁余,韩仁余拒绝提供新账户,且提出因市场租赁价格上涨,房屋的租金也需要每月涨价500元,否则要解除合同。乔军当即拒绝了韩仁余涨价的要求。  
    双方争论点:1.合同的有效租赁期限是多少年2.租金是否恶意拖欠3.有无装修的必要
    法院观点:双方各自提交一份《房屋租赁合同》均对2012年5月22日签订合同的真实性予以认可,但对于2012年6月1日是否真实签订合同陈述不一。《租赁合同》是双方真实意思表示,合法有效,应依约履行。
    作为承租方虽然韩仁余的账号变更却也没有积极缴纳房租,故双方均有一定过错。
    律师代理意见:
京创律师作为乔军的代理人,认为根据常理,在签署过正式合同的情况下,如果需对原合同内容进行调整,可以签订补充协议或者重新签订合同,但应对之前合同的签订及废止情况进行相关表述或将合同原件销毁。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
韩仁余关于第二次签署意在缩短合同期限的行为、双方联系短信和不提供新的账号来看,乔军并没有恶意不缴纳房租的行为。
因租赁合同期限较长,乔军因生活需要且经过韩仁余同意进行一定程度的装修,现韩仁余提起诉讼要求解除合同,应赔偿乔军剩余租赁期内残值损失。
    法院判决:
    一、韩仁余与乔军于2012年5月22日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除;
    二、乔军返还租赁房屋;
    三、乔军补缴之前未缴纳房租;
    四、韩仁余补偿乔军装修损失。

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