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婚前房产婚后拆迁所得安置房离婚时如何分割

2014年04月15日 09:31 ||

  从本世纪初以来,全国各地拆迁之风一浪高过一浪,而近五年来,围绕拆迁安置房的纠纷层出不穷。京创律师事务所每年接待数百件拆迁后房产纠纷的咨询和诉讼案件,就拆迁安置房的分割问题进行了深入的探讨和研究。下面就此类纠纷做一小结,共读者参考适用,如有不用意见,请来电或来所当面咨询探讨。房屋拆迁
 
案例介绍
  
  有一位当事人来京创所咨询说:我和老公1998年结婚,婚后我老公一直住在我家,和我父母一起共同居住,房子是我结婚之前我父母为我购买的,面积62平米,现在面临拆迁。
  按拆迁政策规定,拆迁时我和我老公以及儿子一家三口,可以每人购买45平米的安置房,请问将来如果离婚,安置房是属于夫妻共同财产还是我个人的财产?

律师分析

  要判断安置房的归属,应当先对安置房的取得方式进行分类。在以往的拆迁中,各地对安置房的配置方式不一。大体分为以下几种方式:
  第一种方式:以产权调换行使进行安置。
  这种方式是根据被拆迁房屋的区位和面积,调换某一区位和面积的房屋,两者之间可能有不差,可能没有补差。
  如果两者没有差价补偿的,视为两套房屋的市值等同,故安置房视为被拆迁房屋的转换形式。被拆迁房的产权归谁,安置房的产权就归谁。
  如果两者有补差,而且由于安置房的市值大于被拆迁房屋的需要被拆迁人向拆迁方缴纳一定的差价的,则差价部分属于夫妻共同财产,其余部分仍属于婚前财产。
  第二种方式:以拆迁补偿款自行购买房屋
  这种安置方式中,被拆迁房屋进行市场评估,确定其市场价格,直接进行货币补偿。被拆迁人取得补偿款之后,在市场购买商品房。
  对这中安置房的归属目前存在争议。一种观点认为,以婚前房屋的拆迁补偿款在婚后购买的房屋,是婚前财产的转换形式,仍然应当属于婚前财产。另一种观点认为,从物权法的理论来说,婚后取得的房屋就应当是婚后夫妻共同财产。拆迁补偿款作为婚前财产可以在财产分割是剥离出来。如果将来房屋升值了,升值部分属于夫妻共同的收益,原市值仍属于一方婚前财产。还有一种观点认为,婚后购买的房屋应当属于夫妻共同财产,拆迁补偿款如果全部用于购买商品房,视为赠与行为,也是婚姻财产混同的一种表现。将来在离婚时不能在主张要求剥离出拆迁补偿款。
  笔者支持地二种观点更显公允。如果认为属于赠与行为,对婚前房屋拥有一方明显不公平,会造成一方不愿意将自己的补偿款拿出来用于购买居住房屋。
第三种方式:以拆迁补偿款购买安置房,安置房的面积按照房屋面积的一定比例配售。
  这种安置方式中,安置房的面积虽然不同于被拆迁房屋的面积,但是基于被拆迁房屋而获得,没有其它因数的介入。所以,这类安置房应当属于被拆迁房屋的物权的延伸,其权属仍归原房主所有。
  第四种安置方式:给予共同居住人每人一定面积的安置房购买指标,安置房的购买单价明显低于市场价格,同时被拆迁房屋的补偿价格也低于市场真实价格。
  这是目前比较流行的安置方式,尤其以公房拆迁和农村房屋拆迁中比较普遍。
  对于城市私房来说,婚前一方自有房屋在拆迁中原本可以获得市场价格的补偿,但由于拆迁方给予优惠的安置房单价和指标,同样解决了安置问题,并且安置房的面积一般远大于被拆迁房屋的面积。
  这类安置房中,作为夫妻另一方获得了安置房指标,也作为被安置人口,如果完全忽略其对该房屋的权益,显然不公平,应当拥有相应面积的房屋的权利。

分配原则

  实践中,在审理涉及房屋拆迁问题的离婚案件时,根据我国民事诉讼法和婚姻法的相关规定,主要有以下几种做法:
  一、依法分割。夫妻双方因离婚而导致夫妻关系终止时,夫妻共同财产关系也终止。分割夫妻共同财产时,应坚持平等原则,对妇女和未成年子女利益适当予以照顾。夫妻离婚时分割拆迁安置房也应当遵循上述原则进行。
  二、调解处理。离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的,只要关系到案外人的民事权利,只能进行调解。大多数情况下,促成当事人和案外人就拆迁房屋问题的处理达成一致意见,法院仅就其中的夫妻共同财产部分对拆迁房屋处理意见中具有可执行内容部分制作民事调解书。因为法院只能处分夫妻双方的权利,而不能干涉其他第三方的利益,包括未成年子女,否则这部分约定就是无效。
  三、另案起诉。通常情况下,法院只能就离婚问题和范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理,而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理,可告知当事人另案起诉。这一点人们总是难以理解。因为动迁安置补偿协议涉及到众多人员的利益,所有安置对象都对动迁安置房或补偿款享有利益,而不单单是夫妻双方的财产。而离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方,不可能追加其他人员作为案件的当事人。

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