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【案例】精装修商品房质量存瑕疵 引发买卖合同纠纷

2016年12月06日 13:47 ||

据了解,现在市面上精装修的房子,为了压缩装修成本,获取更大利润,往往是大打折扣。所以,近年来精装房的质量问题也是频频爆发。杨先生掏出了4000元/平米的高额装修费用,却收获了一个充满质量问题的房屋。“当时看到新家的防盗门就觉得触目惊心,门和墙之间的空隙都可以放进去一只手,在经过投诉后,开发商才给修缮了一下。”刚入住没几天,杨先生就发现天花板上有水滴滴下来。漏水问题只是其一,屋顶还出现了裂痕、裂纹,得重新装修,杨先生怎么也没想到,刚刚入住住的房子就要再次吊顶。而且,祸不单行,杨先生家里的卫生间也需要重新装修。

【案例分析】
    当前,精装商品房在商品房销售中的比例不断提高,如何处理商品房买卖合同与装修合同或装修条款之间的关系,成为商品房买卖合同案件审理中的难点。
(1)装修部分存在严重质量问题的处理。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中包含装修条款,或者出卖人在与买受人签订商品房买卖合同时指定买受人与其另行签订装修合同,因装修部分存在质量问题严重影响商品房品质的,此时双方的意思表示是将商品房作为一个整体使用的精装修房屋进行交易,两合同构成合同联立,买受人有权一并请求解除商品房买卖合同和装修合同并赔偿损失。在另行签订装修合同的情形,买受人亦可请求单独解除装修合同。
(2)装修存在质量瑕疵的处理。装修存在质量瑕疵,但不影响买受人正常使用的,买受人无权拒收房屋。装修保修期内,出卖人应承担保修责任;出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延维修的,买受人自行或者委托他人维修后,可以就修复费用及修复期间造成的其他损失向出卖人主张。对于装修用材和施工工艺等应达到的标准,合同有约定的按约定,没有约定或约定不明的,结合出卖人销售时广告宣传内容等进行认定。
(3)出卖人指定精装修的商品房质量问题的处理。开发商将装修部分交由专业的装修公司施工,并要求买受人与装修公司单独签订合同,出现装修质量问题,合同有约定按照约定处理,合同没有约定或约定不明的,如何处理?对此存在两种观点:第一种观点认为,买受人可依据《合同法》第402条规定,请求出卖人承担委托人责任。第二种观点认为,买受人可以请求出卖人与第三人对装修质量承担连带责任。

【京创律师小谈】
    开放商应承担维修、整改所产生返工费、维修费,并尽快整改完已达到合同约定的标准。因在杨先生看房时,虽未将案涉房屋内的所有装修项目与装修附件合同约定的标准与选材逐一核实,但已经很明显的发现案涉房屋的精装修部分存在大量的瑕疵、缺陷,与其购房之前参观的样板间有明显的质量差别,但没有达到影响正常生活使用、危及人身安全的程度。所以,案涉房屋内精装修工程出现的种种情况均应视为“质量缺陷”问题,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”应明确的是,精装修商品房的装修添附部分作为此类商品房的一部分,该装修部分也是开发商提供给购房者的一种产品,当这种产品存在质量瑕疵、缺陷,未能达到双方合同中约定的标准时即已构成违约行为。作为出卖人的开发商毋庸置疑地应对以上装修质量缺陷进行维修或者更换,使购房人得到无瑕疵的产品。这其中的改造、更换材料及返工等费用应由开发商承担。
    开发商应承担应承担迟延交房给杨先生造成的损失赔偿责任。

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