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【最新】资深房产律师详解《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》

2017年03月22日 11:19 ||

   3月17日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,北京楼市调控进一步升级。出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》相关内容如下:

《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》

[京建法〔2017〕3号]

 

各有关单位:

为促进本市房地产市场平稳健康发展,自本通知发布次日起,商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定:

    一、企业购买的商品住房再次上市交易,需满3年及以上,若其交易对象为个人,按照本市限购政策执行。

    二、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

    居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

  三、暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的个人住房贷款(含住房公积金贷款)。

北京市住房和城乡建设委员会

中国人民银行营业管理部

中国银行业监督管理委员会北京监管局

北京住房公积金管理中心

2017年3月17日

    这次的政策,基本在市场预期之内。简单来说,这次政策调整的核心就是“认房又认贷”,京创房产律师进行深度分析,细说起来,有以下这么几条:

    第一,首先就是2017年二套房首付比例政策升级,在北京有一套房子,或者无房子但有贷款记录的居民家庭,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。这一点是直接引发房产限购的市场表现

    第二,暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款(包括公积金贷款)。注意,这里的25年还可以贷,但以上就不行了。

   第三,关于企业买房,已经买了的,要想卖的话,得满3年后才能办理房产过户,如果交易对象为个人,需要按照北京的限购政策来执行。

  第四,房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持 对与限购政策相关其他房产合同违约,酌情给予相应照顾。

    这里需要解释一下:什么是普通住宅?什么是非普通住宅?

    根据2014年9月,北京市几个主管部门的界定。主要有3条,所购住房不满任何一条的,都是非普通住宅。

    第一、住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;

    第二、单套建筑面积在140平方米(含)以下,并参考其实际成交价格;

    第三、实际成交价格原则上应低于按通知确定的所在区域住房平均交易单价或总价的1.2倍。

    北京此次新政借鉴了上海等城市的做法,强化差别化信贷政策,不但实施了“认房又认贷”,而且还通过“一提一降”,2017二套房首付比例是明显提高了,购房资格相应提升了,适度降低金融杠杆效应,同时降低住房贷款期限。从影响来看,不少人因为这个认房认贷不具备购房资格了,不能买房了,暂时把需求挡在了市场之外,这对于平稳当前楼市来讲有短期作用。特别是对二手房买卖影响更大,购房人购买第二套二手房时基本不能使用杠杆了,但二手房产过户流程基本没变,而对于此前备受社会争议的离婚买房这个漏洞,也终于被堵上了。但这同时也会导致了目前正在交易中的二手房可能出现更多的违约行为,面临纠纷问题建议及时找专业的房产律师介入,以便能更好地保障相关财产安全。

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