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签完购房合同后恰遇楼市调控政策变动,如何追加最大权益?

2017年03月29日 18:20 ||

317日,北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会,出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》以来, 北京楼市调控进一步升级,随即而来的的购房合同中的“履行问题”很明显地摆在了房屋买卖双方当事人面前:

 

  •  签订购房合同后遇楼市调控政策,怎么办?
  • 楼市调控是否属于不可抗力?
  • 人民法院作出怎样的支持?

 

楼市调控伴随着一系列法律问题的产生是不言而喻的。最新出台的政策会使很多人失去购房资格或能力,对于已经签了合同或正在准备房贷的人来说,更是有苦说不出。房产已网签过户的可不参照此论点。

本期内容京创房产律师的就住房调控政策对正在处理购房合同履行过程中的买卖双方当事人,给予法律法规处理依据上回应?供参阅!

一、最高人民法院关于《2015年全国民事审判工作会议纪要》

(一)关于限贷的问题

房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款,买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由,请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,经审查,买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的,一般应予以支持。

(二)关于限购的问题

房屋买卖合同签订后,由于住房限购政策的实施,当事人无法办理房屋所有权变更登记,买受人请求解除合同,并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的,对其请求可予支持。

(三)关于购房合同解除后的损失问题,区别对待

1.对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的,原则上不予支持;

2.对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的,补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

2011年、2015年两次会议纪要均认为因限购、限贷导致合同不能履行可依法解除合同。并且对解除合同的法律后果2011年会议纪要进行区分了投资性购房合同非投资性购房。虽然购房合同因相关购房调控政策因素导致不能履行可依法解除,但前提是这种购房调控政策是要在法定定义上不可抗力的,那么购房调控政策是否全部属于不可抗力呢?

二、购房调控政策是否属不可抗力?

根据我国民法通则规定:不可抗力是一项免责条款,是指买卖合同签订后,不是由于房屋买卖合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了房屋买卖合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件,以致不能履行或不能如期履行合同,发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同,在我国《民法通则》上是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。

各城市出台的住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。但根据法理,只有同时具备“不能预见、不能避免和不能克服”三大要件才属于“不可抗力”范畴,可是这么多年来,针对楼市过热。中央和地方频频出台政策,经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。调控目标非常明确,并非猝不及防突然发生。完全称不上是“不可预见、不可避免和不可克服。”而且房屋买卖合同标的额相对较大,对合同当事人切身利益攸关。合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后,对可能出现的市场风险,以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断,不会对各地方逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。

因此,基于上述考量,这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

 

三、北京高院意见

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持;经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡,损失方要求对方补偿其所受合理损失的,可酌情予以支持。

另外,房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,法律应予支持,期间双方不得进行任何房产过户、继承、赠与等房屋所有权变更行为。

四、最高院公布案例:明显加重购房人付款义务的格式条款无效

——江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案

裁判要旨:

购房人以首付与银行按揭相结合方式付款,房产公司以格式条款的方式约定,一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务,明显加重了购房人的责任,应认定无效。

开发商为了应对购房人可能无法贷款或者首付款比例调高的问题,往往会通过补充协议的方式约定,一旦购房人贷款办不下来或者首付比例提高,购房人应当补足首付款或者短时间内一次性付款。根据现在的判例,购房人可要求法院认定该约定无效而不承担违约责任。

综上,对于房屋买卖合同订立之后,由于国家或当地政府出台住房限购政策的实施,如果确有证据证明因相关购房调控政策为可不抗力,致使买受人无法办理房屋过户登记手续的,人民法院通常会认定为,因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,也就是买卖双方都没有错,这种情况下,除合同另有约定外,法院允许当事人以国家或当地政府新出台住房限购政策为理由提出解除购房合同,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人,人民法院予以支持。合同当事人一方因这种情况解除合同,而要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,人民法院一般不予支持。但因解除合同确实导致当事人间利益严重失衡的,损失方提出由另一方补偿其相关损失,人民法院酌情适量给予支持

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