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房屋买卖合同达到约定解除条件后,解除权人提出解除合同后还能要求赔付违约金吗?

2018年07月17日 08:59 ||

【案件详情】

20158月,李先生(出售方)与魏先生(买受方)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定李先生将涉案房屋出售给魏先生,该房屋建筑面积72平方米,房屋交易价格200万元,买受人于签订本合同同时支付5万元定金。该合同第七条第二款第二项约定:“买受方未按照合同约定时间向出售方支付房款超过15日,出售方有权选择解除合同,出售方因此选择解除合同的,买受方按照合同价款的20%,向出售方支付违约金,并赔偿出售方因履行合同所支付的全部直接费用,出售方退还买受方全部已付房款。”同日,双方签署《北京市存量房屋买卖合同》补充协议,约定除贷款以外的其他款项,买受人于2015831前支付。

后双方在履行合同中发生争议,魏先生将李先生诉至法院, 2017525日,法院出具20161号民事调解书,主要内容为:

一、魏先生与李先生于2015811日签订的《北京市存量房屋买卖合同》继续履行;

二、魏先生分别于2017528日前向李先生支付购房款25万元、于2017628日前支付购房款25万元、于201786日前支付购房款100万元;

三、李先生于2017813日前将位于北京市1号房屋过户至魏先生名下;四、李先生于201796日前将位于北京市1号房屋交付给魏先生。

当日,李先生(甲方)与魏先生(乙方)又自行签订《购房补充协议》,主要内容为:2017525日,甲乙双方对于双方购房事宜于北京市海淀区人民法院达成合意,现经双方协商一致后达成如下补充协议:

一、甲乙双方确定房屋总价款为240万元,乙方已于2015829日支付完90万元,由于乙方购房须向银行申请贷款,又由于乙方购房需进行网签、申请贷款、评估、批贷、缴税、资金监管、过户、房款等一系列步骤,故甲方、乙方约定乙方于2017528日前支付房款25万元,于2017628日前支付房款25万元,于201786日前支付房款100万元,此100万元为乙方贷款金额;

二、由于乙方购房需申请贷款,故甲方必须配合乙方的申请贷款、缴税、过户等事项,甲方有义务积极配合乙方办理上述事项,若因甲方原因导致无法办理或无法及时办理贷款以致影响办理过户及银行发放贷款的,乙方对此不承担责任,且不免除甲方继续履行上述义务,购房总价款按200万元执行,若因乙方原因导致甲方未能于201786日前收到剩余房屋价款150万元的,则甲方有权解除双方共同签订的购房合同;

三、甲方于2017813日前配合将涉案房屋过户至魏先生名下;四、甲方于201796日前将涉案房屋交付给魏先生。”

后魏先生向李先生继续支付第一笔款项25万元,剩余款项未支付。魏先生称第二笔款项应在网签之后再支付,当时给李先生发了短信,李先生未否认,故魏先生认为李先生认可了应在网签之后打款,第三笔款项未支付的原因是因李先生没有配合做贷款;李先生称魏先生以需要资金监管为由,拒不支付后续款项,并以律师没有时间为由,故意拖延时间,并提交短信记录,证明李先生在201762日主动发短信催促魏先生。

94,李先生将魏先生诉至法院,要求解除双方之间签署的协议。李先生要求魏先生支付违约金,并称其存在律师费、诉讼费的损失。

【法院判决】

一审法院认为:

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人协商一致,可以变更合同。李先生与魏先生签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议后,经双方自愿协商,另行签订《购房补充协议》,对合同价款、付款方式及违约责任等条款进行了变更,故双方合同的履行,应当按照成立在后的合同约定为准。

按照《购房补充协议》约定,魏先生应于2017528日前支付25万元,于2017628日前支付25万元,于201786日前支付100万元,现魏先生仅履行第一笔款项的付款义务,未按约支付第二笔、第三笔款项,魏先生称第二笔款项应在网签之后付款,且李先生对此进行了认可,但双方在《购房补充协议》中并未明确约定应在网签之后付款,且魏先生称李先生认可网签之后再付款,并未提交充分的证据予以证明,法院对其主张依法不予采信,就第三笔款项,魏先生亦未提交充分的证据证明系因李先生的原因致使未付,魏先生的行为明显违反约定,故李先生有权按照协议约定要求解除双方的合同。

合同解除后,李先生应退还魏先生的已付房款。李先生要求魏先生按照《北京市存量房屋买卖合同》约定的逾期付款的违约责任支付违约金,但双方在《购房补充协议》中对于违约责任约定做出变更,即李先生有权解除双方签订的购房合同,故法院对李先生该项诉讼请求依法不予支持。

综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条之规定,判决如下:

一、解除李先生与魏先生于2015811日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;

二、解除李先生与魏先生于2017525日签订的《购房补充协议》;

三、李先生于本判决生效后十日内,退还魏先生购房款115万元;

四、驳回李先生的其他诉讼请求;

五、驳回魏先生的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

魏先生不服法院判决并上诉至中级法院,请求:撤销原审法院的判决,将本案发回重审或改判为支持我全部反诉请求、驳回对方的全部诉讼请求。事实和理由:

1.原审认定事实不清,未认定我方提供的重要证据。购房协议签订后,我方一直积极履行付款义务,李先生总借机抬高房屋价款,双方发生争议。因李先生一直不配合我方办理贷款,致使无法按时获得贷款。为了能够履行双方协议,我方多次借款,终于在812凑齐尾款,立即到银行将款项转到对方账户,但最终因对方银行卡有问题被退回。我方请求李先生提供新银行卡,李先生未回应。故因李先生原因致我方付款失败。

2.原审适用法律错误。原审法院已于2017525出具了20161号民事调解书,与此同时,在法院的主持下,双方达成购房补充协议。在法律效力上,民事调解书的法律效力更高。在内容上,两者有诸多矛盾之处。调解书仅约定了双方的权利义务,并没有约定合同的解除条款,一审法院适用购房补充协议,忽略民事调解书,该作法应属适用法律错误。

3. 因李先生未办理网签,我方虽未在86前将后两笔款项交给李先生,但我方享有先履行抗辩权。

二审法院认为

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

魏先生称因李先生不配合办理网签,故未按《购房补充协议》的约定支付2017628日前应支付的25万,应由魏先生举证证明李先生不配合办理网签。魏先生提供的证据仅是其单方的短信表述,且李先生在短信中予以了反驳,魏先生的证据不能证明李先生不配合办理网签,应由魏先生承担相应的不利后果,本院对其主张不予采信。

依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。李先生与魏先生签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议后,经双方自愿协商,另行签订《购房补充协议》。上述协议系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,为有效合同,各方当事人应按照合同约定履行义务。《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中与《购房补充协议》约定不一致的,由于《购房补充协议》成立在后,应以《购房补充协议》的约定为准。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。《购房补充协议》约定李先生应当在201786日前收到剩余房款150万元,但魏先生未按照《购房补充协议》的约定在201786日前支付150万元,《购房补充协议》约定的解除条件已经成就,魏先生对此无抗辩权时,李先生有权利解除合同。魏先生虽以李先生未办理网签为由主张其享有同时履行抗辩权及先履行抗辩权,但魏先生无法证明李先生不配合办理网签,魏先生主张的抗辩权不能成立,应不予支持。魏先生对此无抗辩权,李先生有权利解除合同。魏先生相应的反诉请求均不能成立,原审法院对此认定正确,本院予以确认。

综上所述,原判认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

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