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约定无力偿还借款时抵押房屋归贷款人所有是否有效?

2018年07月30日 09:42 ||

【案前导读】 

借款人向贷款人借款时签订协议约定,在借款到期时如借款人不能偿还借款的,自愿将其所有的房屋归贷款人所有。该条款约定的内容具有抵押借款合同的特征,因违反我国担保法的强制性规定,该抵押条款无效。贷款人因该无效抵押条款取得的房屋应返还给借款人,但借款人因急需用钱向贷款人借款,并自愿在无法偿还借款的情况下将房屋抵债给贷款人,后因房屋价格明显升高而要求返还房屋,具有过错,应偿还借款并赔偿贷款人因此受到的合理损失。 

【基本案情】

200510月,吴先生与梁先生(户籍性质为非农业家庭户)签订《借款及出卖房屋协议书》,约定:吴先生向梁先生借款13万元,借款期限为一个月;如到期1个月未能偿还借款,吴先生愿意转移位于xx8间平房一个整院,产权归梁先生所有,吴先生无条件退出; 

如吴先生一个月内还清此款;如到期不能偿还借款,梁先生只能收取xx8间房屋一个整院产权,不再要求偿还十三万元借款。

之后,吴先生的妻子王女士与梁先生补签了相同内容的协议书一份。同年12月,该村村民委员会出具证明一份,内容为“鉴于吴先生、王女士夫妻二人由于债务纠纷,自愿将坐落于我村的房产以抵债的方式抵给债权方梁先生,村委会在双方同意的情况下,同意双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”借款到期后,吴先生未能依约偿还借款本金及利息,梁先生已取得协议中约定的XX8间平房。

2013年,吴先生、王女士以其无房居住,其与梁先生签订协议中约定的抵押条款属于无效条款为由,提起诉讼,请求确认协议中将房屋抵押的条款无效,判令梁先生立即返还协议中的房屋及院落。

梁先生辩称:

本案的纠纷属于房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。本人与吴先生签订的协议是房屋买卖协议,且已通过房屋所在村村委会的确认,故该协议是合法有效的。现因房屋要拆迁,所以吴先生才想要回房屋,本人不应将房屋返还给吴先生、王女士。

梁先生以吴先生出卖的房屋马上就要拆迁,如果吴先生非要要回房屋就应按照房屋现在的价值进行评估,若评估价值合理,按照评估的价值对其进行补偿,其可以将房屋退还给吴先生,否则其要求继续履行原协议为由,提起反诉,请求判令吴先生、王女士给付其补偿款100万元。

吴先生、王女士针对反诉答辩称:

本方与梁先生签订的协议中约定将房屋抵债的条款无效,梁先生要求本方给付其补偿款没有任何法律依据。梁先生的诉讼请求应不予支持。

在审理过程中,梁先生向法院提出对涉案房屋及土地进行价值评估的申请。法院随机确定由北京XX房地产评估有限公司对该房屋及土地进行价值鉴定。经鉴定,该房屋、附属物及宅基地区补偿价值在201212月的价值为50万元。

【争议焦点】

借款人向贷款人借款时签订的协议约定,在借款到期时如借款人不能偿还借款时,借款人自愿将其所有的房屋抵押给贷款人所有,该抵押条款是否有效。

【审判结果】

一审法院判决:

吴先生、王女士与梁先生签订的《借款及出卖房屋协议书》中“如到期1个月还不上此款,吴先生愿意把xx8间平房一个整院产权归梁先生所有”的约定无效;梁先生将座落于北京市XX路的房屋及院落返还给吴先生、王女士;吴先生、王女士给付梁先生借款13万元,赔偿经济损失28万元,共计41万元;驳回梁先生的其他反诉请求。

梁先生不服一审法院判决,提出上诉称:

本案不是抵押权纠纷,而是房屋买卖合同纠纷。一审庭审中,因原评估机构在评估中未充分考虑涉案房屋马上面临拆迁,周围楼房每平方米均价都在八千元以上的客观事实,本人申请对涉案房屋予以重新评估,但一审法院未变更评估机构,仍由原评估机构维持了原评估结果。故请求驳回吴先生、王女士的诉讼请求,支持本人的反诉请求。

吴先生、王女士辩称:

双方当事人之间是借款抵押的关系,且评估机构的评估报告是明确根据评估方案和评估规定做出的评估,是按照现行的拆迁法律进行评估的。故请求驳回梁先生的上诉请求。

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

【京创评析】

流质条款是指转移抵押物所有权的预先约定。《中华人民共和国担保法》第四十条规定,订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。

本案中,吴先生与梁先生签订的《借款及出卖房屋协议书》及王女士与梁先生补签的协议书约定的“如到期1个月不能还清借款,吴先生愿意把xx8间平房一个整院产权归梁先生所有,吴先生无条件退出”的条款,违反了上述规定,应认定为无效。同时,上述条款约定的内容符合借款抵押合同的法律特征。

即使梁先生主张上述条款约定的内容不是抵押条款而是房屋买卖条款,但因梁先生的户籍性质为非农业家庭户,而我国相关法律规定非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋。因此,即使上述条款内容属于买卖条款亦属无效。上述约定条款被确认无效后,梁先生依该条款取得的涉案房屋应当予以返还,但鉴于协议签订时吴先生、王女士因急需用钱向梁先生借款,并自愿在无法偿还借款的情况下将房屋抵债给梁先生,后因房屋价格明显升高而要求返还房屋,存在一定过错,故在梁先生返还涉案房屋时,吴先生、王女士应当返还借款并赔偿梁先生因此受到的合理损失。

 

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