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【经典案例】婚后个人购买的房屋离婚时怎么分?

2018年07月31日 09:52 ||

【案情简介】

  王某某与李某于20088月登记结婚,婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了本案案涉房屋,总价款为18万元,房屋产权登记在李某名下,王某某用自己婚前住房公积金账户上的4万元对该房屋进行了装修。

  20116月,李某将该房以45万元的价格出售他人。婚后双方购买的家电在卖房时一并留给了买房人,估价8000元,包含在45万元房价中。

  王某某婚前有一套房屋,婚后一直用于出租,租金收入约7万元。

  201110月,王某某起诉至法院,要求判令双方离婚,并对夫妻共同财产依法分割,包括分割李某出售婚后所购案涉房屋的增值收益。

  李某同意离婚,但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产,与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入7万元,应当作为夫妻共同财产进行分割。

 

【争议焦点】

  1、李某用于婚后购房的资金来源于出售其婚前个人所有的房屋,案涉房屋是否属于夫妻共同财产的范围,增值部分应如何处理。

  2、王某某个人所有房屋于婚姻关系存续期间的租金收入应如何认定。

 

【法院裁判】

一审法院经审理认为,王某某与李某夫妻感情确已破裂,现双方当事人均同意离婚,故准予王某某与李某离婚。

在财产分割方面,案涉房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买,属于一方的婚前财产在婚后进行了转化,即由李某一方的婚前房产转化为货币形式,然后再由货币形式转化为案涉房产,不应影响其个人财产的性质认定。

  李某购买案涉房屋用于家庭居住,并非投资,其将该房屋卖给他人的增值部分,依照《最高人民法院关于适用《婚姻法解释())第五条规定:该增值属于自然增值,离婚时应归李某个人所有;婚后双方用夫妻共同财产购买的家具、电器等,出售房屋时一并转让,总房款中的8000元应认定为夫妻共同财产。

王某某用婚前住房公积金上的4万元对房屋进行了装修,虽然《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国婚姻法〉若干问题的解释()》第十一条规定:婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金,属于夫妻共同财产的范围,但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的,而个人住房公积金账户中的数额可能包括婚前取得和婚后取得两个部分。

本案中王某某系用婚前取得的住房公积金4万元装饰房屋,该部分住房公积金应认定为王某某一方的婚前财产。由于装饰材料已添附到房屋上,成为房屋不可分割的组成部分,离婚时对房屋价格整体评估时,应一并考虑房屋的实际装修情况,故45万元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素,李某应支付王某某35千元的房屋装修补偿款。

  关于王某某个人所有房屋的租金收入7万元,性质属于经营性收入,按照《婚姻法》第17条规定,应认定为夫妻共同财产。

 

综上,一审法院判决:

 

1、准予王某某与李某某离婚。

2、李某支付王某某房屋装修补偿款40000元及出售夫妻共同所购家具、电器的款项4000元。

3、王某某支付李某房屋租金收入36000元。

二审法院经审理后判决:驳回上诉,维持原判。

 

【案件分析】

1、该案中的房屋,系李某用出售自己婚前房产所得资金购买,虽然该购房行为发生在双方婚姻关系存续期间,但购房款来源于李某的婚前财产,王某某对此也没有异议。从性质上来说;这只是李某一方的婚前财产由原来的房产转化为货币再转化为诉争房产,所谓万变不离其宗,该房屋应属李某个人所有。李某将诉争房屋再次转让,由于房价上涨的市场因素而获利丰厚,但该收益属于自然增值,根据相关司法解释的规定,增值部分也应属于李某一方所有。

2、对于一方个人所有的房屋婚后出租取得的租金收入,应确立一个推定原则。即一方婚前所有的房屋在婚姻关系存续期间所得的租金首先推定为夫妻共同所有,但若房屋所有人有证据证明房屋出租的经营管理仅由一方进行的,则婚姻关系存续期间的租金收益应归房产所有人个人所有。

  比如发布租赁信息、寻找租户、带人看房、签订房屋租赁合同、催收租金等均是由房屋所有人负责,另一方从始至终没有参与,对于经营出租房屋并无任何贡献,此种情况下应认定房屋租金归属房产人令人所有。

【京创总结】

  一方婚后用个人财产购买房屋,离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”,应认定为个人财产,其自然增值也属于个人财产;一方个人所有的房屋婚后用于出租,其租金收入属于经营性收入,应认定为夫妻共同财产。(来源:《民事审判指导与参考》总第56辑)

 

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