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购买的学区房户口被他人占了无法迁入户口怎么办?

2018年09月26日 15:33 ||

【案情简述】

201574,王女士与陈先生签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定总价款为390万元;合同约定陈先生应当在房屋所有权转移之日起50日内,向房屋所在地的户籍机关办理原有户口迁出手续,否则应支付违约金。后涉案房屋过户至王女士名下,但房屋内原有的案外人李某(陈先生前妻)的户口一直未迁出。

    陈先生为迁出房屋内李某的户口,将李某诉至法院,法院作出民事裁定书,以陈先生所诉的事实与理由以及诉讼请求不属于人民法院民事案件主管范围为由,驳回了陈先生的诉讼请求。

   王女士向法院起诉,要求陈先生立即将原有户口迁出并支付违约金。法院一审判决支持了王女士请求支付违约金的诉讼请求,但对金额予以了酌减;驳回了王女士要求迁出户口的诉讼请求。

   王女士不服,以户口未迁出影响子女入学为由上诉至北京一中院。北京一中院判决驳回上诉,维持原判。王女士请求陈先生迁出户口的诉讼请求最终未获支持。

【法院判决】

法院认为:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

王女士与陈先生签订《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。陈先生应按约将诉争房屋内户口迁出,但诉争房屋内尚有李某户口未迁出,陈先生的行为已构成违约,应向王女士支付违约金。但王女士未就其实际损失进行举证,陈先生亦曾起诉李某将其户口迁出,但无法履行,因此原审法院综合各种因素,认定双方约定违约金过高,予以酌减,适用法律正确,本院予以维持。 

王女士上诉主张户口未迁出影响子女入学问题及影响房屋价格问题,可待实际损失发生时另行解决。

【京创分析】

本案中,根据房屋买卖合同的约定,陈先生负有将户口迁出的义务,虽然其曾试图通过提起民事诉讼的方式履行该义务,但最终因迁出户口的诉讼请求不属于人民法院民事案件的主管范围而未获成功,陈先生因此构成违约。

在户口迁出方面,在于王女士未认识到户口的变动必须由户籍管理部门审批,是否迁移户口的决定是户籍管理部门作出的具体行政行为,法院应充分尊重行政机关依法行政的权力,一般不能越权代行政机关作出某一具体行政行为。王女士也因此未能如愿实现自己的诉讼目标。

【京创总结】

1、购买学区房在处理好房屋所有权转移问题的同时,更要处理好以下两个问题:一为原有户口迁出问题,二为入学资格问题。降低风险的具体方法有三:

1)在房屋买卖合同中约定关于户口迟延迁出的违约金条款,督促出卖人履行房屋原户口迁出义务并确保该户口有入学资格。

2)在房屋买卖合同中设置先履行抗辩权条款,预留一部分未付房款。待出卖人履行了房屋原户口迁出义务、并确认了该户口有入学资格后再行支付。

3)设定重置差价补偿条款。具体为如果出卖人最终不能履行迁出户口并确保房屋户口有入学资格的义务,则买受人可在选择解除合同的同时,要求出卖人承担在该学区或者相似学区重新购买房屋的额外差价。

为避免在弥补差价上的争议,建议将补差的计算标准及方法在合同中作出明确约定。如可约定按单价面积的差价补偿重新购买房屋时的差额。鉴于以上条款设计,专业性较强,建议委托专业律师起草。

2、在设置违约金条款时,应防止因违约金设置过高,导致法院酌情调减违约金。合同履行过程中应及时收集相关方面的证据证明实际损失的大小,避免诉讼中对方提出调减违约金时无法完成举证。

 

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