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恋爱期间买房,能否证明是房屋共有人?

2018年10月29日 08:43 ||

【基本案情】

201611月,刘先生诉称:20078月份左右,我与赵小姐建立恋爱关系。2010年,为了筹备结婚,我们双方共同出资以赵小姐名义买了涉案1号房屋作为婚房准备结婚用,并以赵小姐名义贷款。该房屋面积91平方米左右,每平方价格为8500元左右,首付款23万多,月供3100元左右。首付中有17万元左右是我出资的,赵小姐出资6万元左右,后来我用自己的个人财产偿还房屋贷款月供至20126月份。其后,我和赵小姐因为感情破裂不再交往。房屋后来登记在赵小姐名下,由赵小姐偿还月供并占有使用。另外,2010年房屋装修我出资4万元左右,赵小姐出资1万元左右。现房屋已被出售,请求判令赵小姐向我支付房屋价款1373580元。

赵小姐称:一、我与刘先生不存在同居关系。在我们双方建立恋爱关系前和双方恋爱期间,刘先生始终有自己租住的房子,我长期与姥姥一起居住生活。我买房后,仍然和姥姥一起生活,刘先生只是在我姥姥回老家时偶尔在我处留宿。二、诉争房屋是我购买的,我是房屋的唯一所有权人。我的家境尚好,父母经常以现金形式给我资助,我买房时已在北京工作多年,收入较为稳定,且还长期进行基金投资,收益尚可。2010年购买诉争房屋时,以父母资助的钱和自己的积蓄支付了首付款,之后我办理了银行贷款,每个月偿还贷款。我收房后对房屋进行了装修。刘先生对于上述购房、贷款和装修均未出资。2011820日,我取得了房屋所有权证,是房屋的唯一所有权人。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。诉争房屋是我购买的个人财产,刘先生在其中不享受任何权益,其无权主张分割该房屋或享有折价款,请求法院驳回刘先生的诉讼请求。

法院经审理查明:

刘先生与赵小姐原系恋人关系,二人于20078月左右确立恋爱关系,后双方因感情不和分手。刘先生称双方于20126月份分手,赵小姐称双方于2011年底2012年初分手。

2010511,赵小姐与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》,购买了该公司开发的位于北京市朝阳区的房屋,合同约定房屋建筑面积为90.05平方米,房屋总价款为777312元,首付款(含定金)237312元于2010515缴付,余款540000元做商业贷款。诉争房屋于2011820取得房屋所有权证书,登记在赵小姐名下,建筑面积90.66平方米。2011517,赵小姐与北京装饰公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》,对诉争房屋进行了装修,合同约定的装修工程造价为33036元。

    庭审中,赵小姐代理人称赵小姐已将房屋出售,大概卖了200多万元。之后,赵小姐又提交书面意见称其在20137月份将诉争房屋出售,出售价格为110万元。

   现刘先生诉至法院,认为诉争房屋系双方为筹备结婚共同出资购买,要求分割诉争房屋的价款。

【法院审判】

法院一审认为:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案有两个争议焦点。第一个争议焦点是,原、被告之间是否存在同居关系。原告主张自被告购买诉争房屋前直至20126月期间与被告存在同居关系,在被告对此不认可的情况下,原告仅以合影和证人证言对此加以证明,其举证并不足以证明双方之间确实存在同居关系,故本院对此难以认定。

第二个争议焦点是,在被告购买诉争房屋及装修和偿还银行贷款时,原告是否有过出资。关于该争议焦点,通过双方的举证可以认定,2010515日被告通过原告中国工商银行尾号为7522的账户向开发商支付过1万元的购房款,但因双方当时属于恋人关系,双方之间存在一定的经济往来符合一般社会认知,在原告无其他证据对于该1万元的性质予以证明的情况下,本院无法据此认定该1万元系原告对于购买诉争房屋的出资。而原告的其他举证亦不足以认定其对于购买或者装修诉争房屋存在相应的出资。综上,本院无法认定诉争房屋系原告与被告的共同财产,原告要求分割诉争房屋价款的诉讼请求无事实及法律依据,本院不予支持。

综上,判决驳回原告刘先生的诉讼请求。

法院二审认为

现有证据可以认定刘先生、赵小姐之间为恋爱关系,但没有充分证据能够证明刘先生、赵小姐之间为同居关系,也无法证明刘先生、赵小姐之间的财产存在混同的情形。刘先生于201056日从银行取现8万元,同日赵小姐在银行存款15.2万元,赵小姐对于存款15.2万元的来源也进行了相应的说明。上述两笔资金的取现和存款虽然发生在同一天,但是,在无其他证据佐证的情况下,本院无法认定赵小姐存入银行的15.2万元中必定包括刘先生取现的8万元。此外,2010515日,赵小姐通过刘先生中国工商银行尾号为7522的账户向开发商支付过1万元的购房款。一审法院认定,因刘先生、赵小姐当时属于恋人关系,双方之间存在一定的经济往来符合一般社会认知,在刘先生无其他证据对于该1万元的性质予以证明的情况下,法院无法据此认定该1万元系刘先生对于购买诉争房屋的出资。本院认为,关于1万元的性质一审法院认定并无不当,本院予以确认。

    二审中,刘先生提交了调查取证申请书,申请调查赵小姐销售涉案房屋的价格以及销售房屋时收受的首付款及银行贷款的账户。本院认为,从上文的分析来看,刘先生申请调查的内容对本案结果无直接影响,调查已无必要,本院对此调查申请不予准许。

综上,刘先生的上诉理由不能成立,对其上诉请求,本院不予支持。一审法院判决正确,本院予以维持。

判决驳回上诉,维持原判。

北京市高级人民法院再审认为:

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,刘先生主张其与赵小姐之间为同居关系,但未提交充分证据予以证实,且现有证据亦无法证明刘先生与赵小姐之间的财产存在混同的情形,故一、二审法院根据现有证据,认定刘先生与赵小姐之间属恋爱关系,并无不当。

关于赵小姐通过刘先生中国工商银行账户向开发商支付过1万元购房款的情况,现因刘先生未提交其他证据对于该1万元的性质予以证明,且恋人之间存在一定的经济往来也符合一般社会认知,故一、二审法院未认定该1万元系刘先生对于购买涉案房屋的出资,亦无不当。关于刘先生请求调查赵小姐销售涉案房屋的价格以及销售涉案房屋时收受的首付款及支付银行贷款相关账户的申请,因上述申请对本案结果无直接影响,故一、二审法院对此调查申请均不予准许,并无不妥。刘先生的再审理由不能成立。

裁定驳回刘先生的再审申请。

【京创分析】

本案是因男女双方恋爱期间共同买房引起的纠纷。

在房价与日巨升的今天,房屋话题也越来越变得更加沉重和谨慎,在涉及房屋问题的时候,作为完全民事行为能力人,当事人也更应该谨小慎微的为自己的言行负责。

为一般情况,男女双方在恋爱期间,女方往往更具有优势,占据主动地位。为保障以后的婚姻幸福和生活美满,房屋也是双方恋爱不可回避的问题。女方也就利用婚前的优势地位为自己以后的权益争取更大的保障,房屋加名就是其中之一。

以上的房产加名行为,共同买房行为,都发生在两个人结婚前。男女双方仅仅是确立了恋爱关系,还没有到谈婚论嫁,登记结婚的地步。一旦双方因各种原因分手,势必会就房屋产权发生争议。持有房产证的一方会主张完全产权,而另一方则主张共同买房,最低要求也是按份共有。

201531起实施的《不动产登记暂行条例》规定,本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。所以房屋所有权证还是房屋所有权人享有房屋产权的依据,如果房屋所有权证上记载的房屋所有权人与不动产登记簿不一致,应当以登记簿为准,除非有证据证明登记簿确有错误。

201631起开始实行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”

不动产登记簿作为国家公权力机关依职权制作的公文书证对不动产的物权权属具有法律上的权利推定效力,物权所有人依据不动产登记簿所记载的物权事项就可以推定为物权真实权利人,而无需就不动产登记簿本身的真实性和记载事项的真实性再举证证明。不动产登记簿本身就具有很强的证明效力,如果要否定不动产登记簿的证明力,推翻不动产登记簿的记载事项,就要提供证据证明不动产登记簿记载事项错误,并且还要进一步证明自己是不动产物权的真实权利人,自己对不动产登记簿登记的不动产享有物权。

就本案而言,刘先生提起诉讼要求分割卖房款,就需要对所卖房屋享有物权予以证明。房屋产权登记在赵小姐名下,赵小姐依据房屋产权证书和不动产登记簿所记载的物权登记事项就足以证明自己对房屋享有物权,是房屋的真实权利人,而无需再提供任何证据证明不动产登记簿的真实性和不动产登记簿记载事项的真实性。

    刘先生主张对房屋享有物权,首先刘先生应提供证据证明赵小姐名下的不动产登记簿所记载的物权登记事项是错误的,其次,刘先生还应提供证据证明自己是房屋的真实权利人,自己对房屋也享有相应的物权,是房屋的共有权人。

刘先生诉称房屋首付款23万多,自己支付17万左右,赵小姐支付6万元。赵小姐应对支付首付款的事实举证证明。赵小姐所提供的三家银行的账户明细,除201055日中国工商银行7522支付的1万元用于支付房屋首付款之外,其他银行流水均不足以证实与支付房屋首付款有关,因缺少关联性而不具有证明力,也就不能证明刘先生支付首付款的情况。

刘先生于201056日从银行取现8万元,同日赵小姐在银行存款15.2万元,但仅此一项证据,不足以证明赵小姐的存款中就必然包含刘先生的8万元。又或者,许是真的刘先生的8万元是用于支付首付款,但是刘先生并没有采取能留下证据痕迹的方式实施相应行为。如果刘先生通过银行转账的方式支付8万元,汇款留言注明购房款,即避免了现金取出又存进的麻烦,也保留了证据,出现争议也便于维护自己的权益。

2010515,赵小姐通过刘先生中国工商银行尾号为7522的账户向开发商支付的1万元购房款。因鉴于刘先生和赵小姐恋人的特殊身份,存在一定的经济往来不足为奇,支付的1万元也在合理承受限度范围内。而刘先生仅凭向开发商支付1万元的事实,在缺少相应的证明证明双方有共同购房合意的情况下,无法认定刘先生的1万元是用于共同购买房屋。

本案还有一个合理怀疑刘先生未能提供证据排除或做出合理说明,那就是按照刘先生的陈述,首付款刘先生出资17万,赵小姐出资6万,但最终房屋产权证却登记在赵小姐一人名下。既然双方是恋人关系,按照刘先生所述两人已经同居生活,房屋由刘先生出资购买,房产证登记在刘先生名下或登记在两个人的名下或许更符合常理,至少刘先生应参与购房合同的签订吧。刘先生对为什么产权证仅登记赵小姐一人没有任何解释说明。

    更为关键的是,银行贷款也是以赵小姐一个人名义办理的。既然是共同买房,两个人至少应共同贷款并偿还贷款。刘先生也没有说明为什么没有办理共同贷款,也没有证据证明参与了共同还款。

本案刘先生的证据不足以证明对房屋享有权利,因此必然是败诉的结果。

【京创支招】

    婚前共同出资买房的,无论男方女方,一定要留好出资证据,使用银行转账或汇款方式付款,同时在不动产登记簿上写上两人的名字,以备日后发生纠纷时维护自己的合法权益。

 

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