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买房人与卖房人的户籍分册立户后,买房人是否还可以向卖房人主张逾期迁出户口的违约金?

2018年10月29日 08:57 ||

【案情简介】

2014625,经房地产公司居间介绍,赵先生(乙方)与杨先生、何女士(甲方)签订《房地产买卖合同》,约定:甲方将系争房屋出售给乙方,房价款为271万元。补充条款约定甲方户口在818前迁出,如有特殊原因未迁出每日违约金500元。付款方面约定:乙方应于2014613支付定金50万元、2014623支付房款221万元,如甲方产证还款未注销好,乙方23日未支付不作违约,待注销他证后再定付款日、201488支付房款21万元,留1万元在中介,待交房时户口迁出、结清所有费用时付。

2014613,赵先生交付购房定金50万元整,2014624,赵先生支付房款210万元给杨先生,杨先生出具收据。

201488,杨先生出具收条,载明:今收赵先生交付买杨先生一套房屋余款210万元,另有壹万待交房后按合同条款执行并付清。同日,案外人A房地产公司出具收条,载明:今收到赵先生购买房屋尾款1万元整,在2014818交房时付给上家杨先生。

杨先生、何女士于2014818日将系争房屋交付给赵先生,2014826日系争房屋产权登记在赵先生名下。赵先生户籍于201610月迁入于内,与杨先生、何女士户籍分册立户。

20156月,赵先生以杨先生、何女士未按约定将其户籍从上述房屋内迁出为由,向法院提起诉讼,主张杨先生、何女士支付从20148192015427的违约金。法院经审理后认为:杨先生、何女士未按约定时间将原有户口迁出,显属违约,杨先生、何女士作为合同相对方,理应承担违约责任。

审理中,杨先生、何女士抗辩合同约定的违约金过高,请求法院予以调整,法院根据本案实际情况适当予以调整。一审人民法院作出民事判决,判令杨先生、何女士按每日300元标准,向赵先生支付2014819日至2015427日的逾期迁出户籍违约金75600元。杨先生、何女士不服一审判决,提起上诉。20151021日,中级人民法院作出“驳回上诉,维持原判”的终审判决。现赵先生认为杨先生、何女士仍未按约定迁出户籍,据此主张杨先生、何女士支付自2015428日至实际迁出户籍日止的违约金。

 

【法院裁判】

一审法院认为:

赵先生与杨先生、何女士于2014625日签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,且于法不悖,应当认定为合法有效,双方均应依约履行。根据已生效法律文书判定,杨先生、何女士未按约定时间将户籍从系争房屋迁出,属于违约,且依杨先生、何女士关于合同约定的违约金过高的抗辩,对违约金的约定作出相应调整。现赵先生认为杨先生、何女士仍未按约定迁出户籍,据此主张杨先生、何女士支付自2015428日至实际迁出户籍日止的违约金。鉴于赵先生未能举证证明由于杨先生、何女士逾期迁移户口给其所造成的损失,生效判决已对约定的违约金作出调整,且赵先生户籍也已迁入于内,并与杨先生、何女士户籍分册立户。基于上述事实,法院酌情确定杨先生、何女士因逾期迁出户籍所承担的2015428日至实际迁出户籍日止的违约金。据此判决:杨先生、何女士应于判决生效之日起十日内支付赵先生逾期迁出户籍违约金75600元。

二审法院认为:

通常情况下房屋出售方与购买方在签订购房合同时约定出售方逾期迁出户籍的违约责任,目的显然不仅仅在于对违约方的制裁,更重要的目的是为了能使购买方及时、顺利地将户口迁入系争房屋。前案中,生效法律文书认定杨先生、何女士未按约定时间将户籍从系争房屋迁出,属于违约,并根据杨先生、何女士的抗辩对违约金作出调整。嗣后,赵先生户籍已迁入于系争房屋内,并与杨先生、何女士户籍分册立户。

一审法院基于上述事实并根据案情发生的变化,酌情确定杨先生、何女士因逾期迁出户籍所承担的违约金尚属合理,所作判决并无不当。据此判决:驳回上诉,维持原判。

再审中赵先生称:其和杨先生、何女士于2014625日签订了房地产买卖合同,双方在该合同条款中明确约定,杨先生、何女士的户口应于2014818日前迁出,否则杨先生、何女士应支付赵先生违约金每日500元,但杨先生、何女士一直没有把户口迁出。法院应支持赵先生在一审中提出的诉请,由杨先生、何女士支付每日500元违约金,从2015428日起算,到起诉之日20161013日。后续违约另行追诉。

再审认为:

赵先生与杨先生、何女士于2014625日签订的《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,于法不悖,应当认定为合法有效,双方均应依约履行。该房地产买卖合同中明确约定了杨先生、何女士的户口应于2014818日前迁出,否则杨先生、何女士应支付赵先生违约金每日500元。

时至今日,杨先生、何女士仍未将户口迁出系争房屋,应当承担违约责任。赵先生再次提起诉讼,要求杨先生、何女士支付后续违约金,于法有据。杨先生、何女士在本次诉讼中未参加庭审,也未提出违约金过高的抗辩,故原审对赵先生要求杨先生、何女士支付的违约金作出调整,没有事实和法律依据,也不利于促使杨先生、何女士主动迁出户口,本院再审对此依法予以纠正。

杨先生、何女士应当支付赵先生2015428日起20161013日的违约金,每日按500元计算,共计266500元。赵先生要求在违约金中增加物价涨幅的部分,没有合同依据,本院再审不予支持。

综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销一审、二审民事判决; 二、杨先生、何女士于本判决生效之日起十日内支付赵先生2015428日至20161013日的违约金人民币266500元; 三、对赵先生的其他诉讼请求不予支持。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。

【京创总结】

在房屋买卖合同中,一般都会约定卖房人迁出户口的时间以及逾期违约金。这是因为一个完整的房屋买卖,不仅包括过户和交房(即取得标的房屋的所有权),还包括房屋其他一些相关权益的交付。如,户口问题,就涉及到学区、将来可能的拆迁等等利益,也涉及到买房人的居住体验(自己的房子里放着别人的户口,买房人会感觉住的不舒服)。因此,买房人在房屋买卖合同中约定卖房人迁出户口,并不仅仅是为了自己的户口能够迁入标的房屋,还是为了卖房人(以及其他人)的户口迁出标的房屋(标的房屋内仅剩买房人及其家庭成员的户口)。因此,如果卖房人没有把标的房屋内的户口迁出标的房屋,买房人也将自己的户口迁入标的房屋,卖房人与买房人的户籍分册立户,买房人仍然有权要求卖房人迁出自己的户口,如果卖房人没有按约迁出自己的户口,买房人仍然有权要求卖房人向买房人支付逾期违约金。

     鉴于逾期违约金有催促卖房人按约迁出户口的作用,因此,逾期违约金可以一直主张至卖房人实际迁出户口之日。此外,如果卖房人长期不按约迁出户口,则逾期违约金的存在就更有必要,因此,再审法院支持了合同中的逾期违约金。

 

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