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买完房一直没办理过户是否有权向法院提起诉讼

2018年11月26日 09:09 ||

【案情简介】

20085月,刘先生与黄先生签订房屋转让合同,将刘先生房屋以100万元的价格转让给黄先生,并约定在黄先生付完款后15日内办理房屋过户登记。20086月,黄先生支付了房屋价款,刘先生将房屋交付给刘先生使用至今。双方一直未办理过户登记,期间,黄先生也一直未主张过权利。20184月,黄先生向法院提起诉讼,请求刘先生协助履行过户登记义务,刘先生以黄先生的过户登记请求权已经过诉讼时效为由予以抗辩。

【争议焦点】

本案审理中,存在两种意见:

第一种意见认为,过户登记请求权属于债权请求权,适用诉讼时效,故应驳回黄先生的诉讼请求。

第二种意见认为,合法占有人的过户登记请求权不适用诉讼时效,应当支持黄先生的诉讼请求。

【京创评析】

过户登记请求权,是指不动产受让人所享有的请求出让人协助其完成所有权移转的权利。在登记生效主义原则下,办理不动产过户登记之前,并不发生物权转移,买受人享有过户登记请求权的基础不是物权,而是其与出卖人之间的房屋转让合同,因此,从性质上看,过户登记请求权属于债权请求权。

根据民法总则对诉讼时效客体的规定,债权请求权原则上应当适用诉讼时效,但由于合法占有人过户登记请求权的特殊性,致使对已基于房屋转让合同等债权契约而合法占有不动产的受让人的过户登记请求权适用诉讼时效缺乏合理性与必要性。

首先,合法占有人过户登记请求权适用诉讼时效会导致房屋所有权的权能分裂。所有权具有占有、使用、收益和处分四项权能,合法占有人事实上已享有占有、使用和收益三项权能。在传统观念中,合法占有人已拥有事实物权,尤其是在不为处分的情况下,占有、使用和收益已足以达到房屋交易的主要目的。由于基于债权合同的占有依法属于有正当权源的有权占有,在房屋转让合同有效的情况下,即使过户登记请求权因超过诉讼时效期间被驳回,房屋所有权人并不能根据物权法第三十四条规定以无权占有为由请求占有人返还该房屋。因此,若对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效,会导致房屋的合法占有人不能得到法律上物权,享有法律上物权的所有权人无法完整地支配房屋,进一步造成标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态,不利于物权状态的清晰和统一。

其次,合法占有人的过户登记请求权与适用诉讼时效的其他债权请求权的客体存在本质区别。适用诉讼时效的债权请求权人欲以实现的法律目的是获得对方的特定给付,而该类给付通常具有占有和所有的同一性。例如,财产损害赔偿请求权人的目的是取得金钱给付,货币的占有和所有具有同一性;动产买卖合同中买受人的目的是取得特定动产,动产的占有和所有通常也具有同一性。非占有人行使过户登记请求权的目的在于取得所有权,一旦取得所有权,则可基于不受诉讼时效限制的物权请求权实现占有与所有的统一。即便非占有人的过户登记请求权经过诉讼时效,转让人对标的物仍具有占有和所有的同一性。但合法占有人的过户登记请求权经过诉讼时效后,会导致房屋的占有人不享有物权,房屋所有权人无法支配房屋的占有、使用和收益,丧失占有和所有的同一性。甚至从闭合的二维向度看,占有、使用和收益才是房屋的经济本质,所有权登记不过是不具有经济属性的法律外壳而已。与占有、使用和收益的经济本质相比,合法占有人的过户登记请求权几乎不具有财产给付的实质内容。

可见,合法占有人的过户登记请求权与非占有人的过户登记请求及其他债权请求权存在重要区别,以过户登记请求权属于债权请求权为由对合法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效会造成“买受人不能取得所有权,出卖人无法取得占有权”的逻辑困局。尤其是在房屋已交付的情况下,房屋所有权人已丧失因使用房屋所带来的经济价值,其以诉讼时效抗辩以逃避协助履行过户登记义务的目的,并不是不履行协助登记义务本身,而是以所有权人的身份攫取再行转让、抵押等带来的经济利益,这又会转而侵害合法占有人已取得的占有权,形成权利纠纷的恶性循环。因此,对法占有人的过户登记请求权适用诉讼时效不具有正当性,不符合诉讼时效制度的价值。

综上所述,本案中,应当支持黄先生请求刘先生协助履行过户登记义务的诉讼请求。

 
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