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确认房屋买卖无效后应恢复原所有权登记

2018年12月04日 09:39 ||

【裁判要旨】

夫妻一方与第三人恶意串通,擅自出售共有房产的,买卖合同无效。因合同所取得的财产应相互返还,房屋原登记于夫妻一方的,应恢复登记至其名下。

【案情简介】

2008年,王先生与张女士共同购买了一套房屋,产权人登记为张女士。张女士未经王先生同意于2010123与其姨侄女黄小姐签订了买卖合同,将房屋卖给黄小姐。王先生于1220因工伤去世。黄小姐于201116取得房产证。

王先生的父亲与王先生前妻的女儿杨莹认为张女士与黄小姐恶意串通,未经该房屋共有人王先生的同意而出卖该房屋,侵犯了王先生的财产所有权,请求法院确认张女士与黄小姐签订的房屋买卖合同无效并恢复产权登记原状。

【法院裁判】

法院经审理认为:被告张女士未经王先生同意,将与王先生的夫妻共同财产出售给黄小姐,侵犯了王先生的财产权利,主观上有恶意,事后也未得到王先生及其继承人的追认;黄小姐是张女士之姨侄女,自认与张女士夫妇往来密切,故其应当知道张女士出售的房屋是夫妻共同财产。黄小姐明知张女士单方出卖而低价购买,二人转让房屋属恶意串通,故转让合同无效。因王先生已去世,应当由二原告继承对该房屋的共有权。判决房屋买卖合同无效,黄小姐将房屋返还给张女士及二原告。

被告张女士不服一审判决,提起上诉。

二审法院经审理认为:确认张女士与黄小姐所签订的房屋买卖合同无效后,恢复讼争房屋原状,应将房屋恢复登记到原产权人张女士名下。一审判决由黄小姐将房屋返还给张女士及二原告不当,将此项改判为将该房屋恢复登记于张女士名下。

【京创评析】

本案一、二审法院均认定买卖合同无效是正确的。

首先,涉诉房产是张女士与王先生在夫妻关系存续期间共同购买,应认定为夫妻共同财产。其次,张女士出售该房时未征得共有人王先生的同意,也无证据证明王先生知道其出售共有房屋,属无权处分,损害了王先生的合法权益。最后,黄小姐与张女士是亲戚,与张女士夫妇往来密切,其应当知道涉诉房屋为夫妻共同财产,且黄小姐也无法举出购买讼争房屋的付款凭证,故黄小姐非善意购买人,两被告属恶意串通转移房产,所签订的房屋买卖合同无效。

一、二审法院对于合同无效后的处理结果不相同

本案中,妻子与侄女恶意串通,侵犯了丈夫的权益。但丈夫已离世,其财产遭受损失,会使继承人丧失对损失财产的继承,原告虽是以买卖合同无效起诉,但其目的是通过确认合同无效,恢复王先生的房产权利,以便实现自己的继承权,这是原告起诉的基础。一审法院的裁判即基于这个思路:确认合同无效后,涉诉房产应该返还,仍是夫妻共同财产,而此时丈夫已去世,根据继承法的规定,应由继承人继承其份额。于是判决将房屋直接返还给张女士和王先生的父亲、女儿。这样判决实际上是处理了两个法律关系,一是买卖合同无效,二是继承纠纷。然而,一审法院的判决并不正确。二审法院认为,本案是确认买卖合同无效纠纷,并非继承纠纷。本案张女士与黄小姐签订的房屋买卖合同被确认无效后,黄小姐应该返还房屋,同时,应恢复房产登记于张女士名下。这时,房屋仍是张女士与王先生的共同财产,原告亦有权继承,为了进一步争取权益,原告可另行提起继承之诉。

 

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