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同居期间买了房登记为共有,分手了该如何分割?

2018年12月13日 09:45 ||

【案情简介】

原告何女士与被告唐先生原是恋人关系。2010530日,唐先生向公司借款20万元用于支付购房首付款,购买了A市某小区房屋一套。2011821日,该房取得房屋所有权证,登记为原、被告按份共有,各占50%份额。

201110月,双方因故发生争吵,导致感情破裂,终止了恋爱关系,何女士并从双方共同工作的公司离职。原、被告分手后一直未对讼争房产进行处理,购房贷款及购房首付借款均由唐先生一人偿还。

20121018,唐先生与他人登记结婚,并一直居住在讼争房产中。2015610,房屋项下贷款全部还清。何女士诉至法院,要求对该房产进行分割,唐先生认为该房产应系其一人所有。经司法评估,本案讼争房产估价时价值为95万元。

【法院判决】

一审判决讼争房屋的所有权归被告唐先生所有,被告唐先生支付原告何女士房屋折价款47万元。判决后被告唐先生未上诉,该案判决已生效。

【争议焦点】

本案的争议焦点是:该房屋所有权归谁所有?原告何女士是否有权要求分割房屋?如果对房屋进行分割,应按何种比例进行分割?

第一种观点认为:物权取得以无因性为基本原则,除法律规定的特殊情形外,物权应以产权登记证书上载明的内容为准。双方在购买讼争房产时,约定为按份共有,各占50%份额,并依法进行了登记,依据物权法第九十四条之规定,原告依法享有对讼争房产50%份额的所有权,因此其诉讼请求应该得到支持。

第二种观点认为:权利和义务是对等的,只有承担了义务才能享有相应的权利。本案中,双方为结婚购置婚房,但原告何女士却未曾履行过相应的出资或还款义务,在取得房产证后即离开,直至贷款还清后才回来索要房屋折价款。原告何女士未实际履行相应的出资或还款义务,故其缺乏取得房屋所有权的法律依据和事实依据,该房屋所有权应归被告唐先生一人所有。

第三种观点认为:不动产所有权以登记为准,现房屋产权登记为何女士和唐先生共同所有,何女士有权要求分割,但所占比例不能按各50%分配,应按照双方在购房时所作出的贡献进行分配。

【京创评析】

本案适用第一种观点,理由如下:

第一,物权法第九条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力”。按照物权法规定,不动产物权的变动是以不动产物权登记生效主义为原则,即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记,登记后才能产生法律效力,未经依法登记的不产生法律效力。虽然物权法中未将物权行为无因性作为物权的基本原则,但在物权权属登记被依法撤销、变更前物权仍应以权属证书上载明的内容为准。本案中,原、被告将房屋产权登记为各50%按份共有,虽然最终未结婚,但双方未对讼争房屋进行处理,被告也未通过任何法律程序对原有的产权登记进行撤销,故房屋产权登记仍然有效。

第二,虽然讼争房屋的所有购房款及房屋贷款都由唐先生一人出资,但物权法第一百零四条规定“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有”。

根据此条规定,按份共有人份额的确定,首先要看按份共有人之间有无这方面的约定,如果双方已对共有份额进行约定,就应按照约定来确定。如双方对共有份额没有约定,才以共有人的出资额来确定其所占份额。本案中,双方在办理房产证时签订了一份所有权份额划分证明,明确双方对讼争房产各占50%的份额。故在分割房产时应按照双方约定的内容履行,即何女士与唐先生对讼争房产各占50%的份额。

第三,物权法第一百零二条规定:“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债务、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。”

本案讼争房产项下的贷款应认为是该不动产产生的债务,双方对债务未作约定,应按共有份额承担债务。被告唐先生归还了全部贷款,其偿还的债务超过自己应当承担份额。在此情形下,被告唐先生可就超出部分向原告何女士追偿,要求何女士归还相应份额的债务。但在案件审理过程中被告唐先生未提出反诉,也未提出以何女士应还份额债务抵扣相应房屋折价款的抗辩,故法院在本案中未对讼争房产产生的债务进行处理。

 

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