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婚前购房婚后取得房产证是否一定是夫妻共同财产

2014年04月09日 09:03 ||

    第一种情况:婚前单方名义购房,并全款支付,婚后取得房产证时:
    属于购房人个人财产,婚后产权登记应当理解为对购房人婚前个人财产的公示和确认。
    注意,如果购房人将产权登记在双方(共有)名下,我认为可以视为赠与,则转化为共同财产。

    第二种情况:婚前单方名义购房,婚后取得房产证并共同还贷时:
    1、如果房产证登记在购房人名下,产权原则上应当判给购房人,但是应给对方补偿。
    补偿原则:婚后所支付房款以及增值部分应当平均分割;
    例如:24万婚前付款+16万婚后付款+40万增值=80现房价,对方应分得(16+40)/2=28万。
    2、如果房产证登记在双方名下,则按夫妻共有财产处理,分割时,平均分割的同时,适当考虑购房人婚前出资部分利益。注意,婚后购房人以个人收入还贷,同样视为共同还贷。

    第三种情况:婚前以双方名义购房,实为一方出资购买,婚后取得房产证。
    婚前全款购买:如果产权登记在购房人一人名下,应视为出资人一人购买,理由是:出资人实质上撤销了赠与的意思;如果产权证登记在双方的名下,属于夫妻共同财产,出资人赠与的意思表示坚持到了产权登记之时。如果出资人将产权登记在对方的名下,怎么办?这个问题本身非常棘手,完全理解为赠与似乎对出资人不公平;完全否定房产证的效力属于严重违背法律规定。实质上,这种情形类似于附条件赠与(但不等同),出资人将产权登记在对方名下,主要的意思表示是:夫妻之间财产归属不用区分;一旦离婚,这个“赠与”意思表示失去了基础,出资人是否可以撤销当初的决定呢?我认为,不能完全撤销,但是可以适当考虑多分一部分给出资人。
    婚前部分出资,婚后还贷:此种情形,应当按照出资比例分割房产,婚前出资+婚后出资的一半为婚前出资人的出资额。

    四、婚前双方名义购房,共同出资,婚后取得房产证
    如果婚前全款购买:那么,作为共有财产按比例分割,这种共有实质上不属于夫妻共有,而是同居关系共有或者是按份共有,因为共有关系在婚前已经成立。
    如果婚后还贷:婚前付款较少,则作为夫妻共有财产分割,至于婚前出资差异,我认为法院可不予考虑;婚前付款比重较大,同时存款出资差异,则应适当考虑出资较多一方的利益。

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