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房屋转租是否有效

2014年04月20日 15:55 ||

案情介绍:

  2009年张伟承租了刘成的门面房一套,合同约定租赁期限为2009年1月1日至2014年12月31日,并约定不得将门面转租转借他人,如需转租,必须经出租方同意。在租赁期间,张伟利用进入租赁房屋的梯坎地势搭建了一间约15平方米的简易房屋。2011年4月8日,张伟与李丽签订《门面租赁合同》,张伟将此搭建的房屋出租给李丽,合同期限自2011年4月16日至2013年4月15日,租期为两年。李丽租赁该房屋用于面馆经营。
  后,该租赁期满后,张伟多次要求收回房屋,均遭到李丽的拒绝。2013年4月16日,李丽又和刘成就讼争房屋签订了《门面租赁合同》,约定租期一年,自2013年4月16日至2014年 4月15日止。
  张伟无奈,向法院起诉,请求判令李丽腾空房屋。

律师分析

  本案涉及的是房屋转租问题,原告张伟从他人处承租了房屋,在合同明确约定不准转租的情况下,将租赁范围内自建的小房出租给了被告李丽,张伟和李丽之间的房屋租赁合同是否有效呢?
  律师认为是有效的。
  张伟在承租房屋期间,将其中的部份租赁房屋进行了搭建装修,后转租给李丽进行面馆经营。房屋权利人刘成得知转租事实后并没有对转租行为提出异议,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条的规定: “出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”故张伟与李丽某签订的《门面租赁合同》有效,合同内容对双方当事人具有约束力。
  现期限已届满,张伟不同意继续续租,李丽继续占有使用房屋已无合理依据。而李丽又和刘成就讼争房屋签订的《门面租赁合同》,因该房屋包含在张伟承租的房屋范围内,而张伟的租赁期限未到期,故该租赁合同无效。

法院判决

  最后法院判决李丽负有将租赁房屋交还给张伟的义务,故李丽应于判决生效之日起3日内搬离面馆并恢复原状。

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