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房屋租赁合同法律风险

2014年04月20日 16:05 ||

房东的风险
一、刑事责任风险
1、房屋设施致人死亡风险
2、留容违法犯罪行为的风险
3、放任支持犯罪的风险
4、房屋改造风险
二、民事责任风险
1、欠费风险
2、装修风险
3、侵权风险
4、转租风险
5、诉讼时效风险
6、卖房时的优先购买权风险
7、无效赔偿风险
8、连带赔偿风险
三、行政责任风险
1、未查明身份的风险
2、未查明经营资质的风险
3、未尽计划生育注意义务的风险
4、未尽违法犯罪活动的注意报告义务风险
5、未签订安全书的风险

房客的风险
1、合同无效的风险(装修损失、营业损失)
2、未备案的风险(一房二组的风险、不能对抗买卖的风险、租赁房屋被拍卖、抵押、查封的风险)
3、假房东的风险
4、转租的风险
5、房屋已被抵押的风险
6、未经房东书面同意装修的风险
7、物业暖气费约定不明的风险
8、口头租赁合同的风险
9、房东解除合同的风险
10、押金退还时的风险
11、未经共有人同意租房协议无效的风险
 
房屋租赁相关法律风险提示
对房东的风险提示
一、刑事责任风险
1、房屋设施致人死亡风险
【案例】北京首例房东过失致房客煤气中毒,对其判1年缓1年,赔偿16万元
2、留容违法犯罪行为的风险
【案例】房东为了收房租放任发廊女卖淫被判刑一年
3、放任支持犯罪的风险
【案例】出租屋开赌档 房东以赌博罪被判刑
4、房屋违规改造的风险
【案例】楼房违规加层倒塌砸死4人,房东被判危险方法危害公共安全罪有期徒刑4年
二、行政责任风险
2008年1月1日实施的《北京市房屋租赁管理若干规定》 
第七条 本市实行房屋出租登记制度。
第八条 出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续,…
第十三条 出租房屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全。
  禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
第十四条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的,及时向公安机关报告。
  对多人居住的出租房屋,出租人应当建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理服务站。
第十六条 向境外单位、人员出租、转租、转借房屋,或者承租人留住境外人员的,出租人、承租人应当遵守国家和本市有关国家安全管理的规定。
第二十八条 对违反本规定的下列行为,由公安机关按照下列规定处罚:
  (一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第八条、第九条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的,责令改正,处200元以上500元以下罚款。
  (二)违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在治安、消防安全隐患的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。
  (三)违反本规定第十四条第一款规定,出租人向无身份证明的人出租房屋,或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑,不向公安机关报告的,处200元以上500元以下罚款。
  (四)违反本规定第十四条第二款规定,出租人未建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理服务站的,责令改正,并可处200元以上1000元以下罚款。  
第三十条 违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在卫生安全隐患的,由卫生行政部门责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。
三、民事责任风险
1、欠费风险
【案例】租房人欠缴电话费水电费后失踪,中介无责
2、装修风险
3、侵权风险
4、转租风险
5、诉讼时效风险
6、卖房时的优先购买权风险
7、无效赔偿风险
【案例】未经共有权人同意擅自出租共有房屋 法院判决租房无效
【案例】未经消防验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
8、连带赔偿风险
对房客的风险提示
1、合同无效的风险(装修损失、营业损失)
2、未备案的风险(一房二组的风险、不能对抗买卖的风险、租赁房屋被拍卖、抵押、查封的风险)
3、假房东的风险
4、转租的风险
5、房屋已被抵押的风险
[案例] 饭店老板租房时不知房屋已被抵押,巨资装修后被法院拍卖,损失巨大。
6、未经房东书面同意装修的风险
7、物业暖气费约定不明的风险
8、口头租赁合同的风险
9、房东解除合同的风险
10、押金退还时的风险
11、未经共有人同意租房协议无效的风险
【案例】北京首例房东过失致房客煤气中毒,对其判1年缓1年,赔偿16万元
因房客煤气中毒死亡,朝阳法院日前判决房东陈某赔偿死者家属16万元经济损失,并同时追究了他的刑事责任,以过失致人死亡罪判处陈某有期徒刑1年,缓刑1年。据了解,这是本市首次在房客煤气中毒死亡后,判决房东担刑责。
去年11月,23岁的河北来京务工者于某,背着铺盖卷四处寻找便宜的暂住地。在朝阳区小红门乡遇到农民陈某后,于某便向他打听附近是否还有房子出租。实际上,陈某家院子里有10多间房,除了一间没烧土暖气的房屋外,其他房间都已经租出去了。始终没有将那间屋子租出去的原因是陈某担心会发生煤气中毒。但一来考虑到于某着急找房,二来陈某也很想赚钱,于是便决定出租这间10多平米的小屋,每月租金200元。
今年2月11日早上,于某因一氧化碳中毒在房内死亡。陈某当即打电话报警,把事情经过告诉了警方。经过对房间里的烟囱进行检验,警方发现,原因在于烟囱老化漏气。案件审理期间,正值朝阳针对煤气中毒实施新的处理办法,新办法规定“如果发生煤气中毒死亡事件,房东有可能要承担过失致人死亡的刑事责任”。法院经过审理认为,陈某明知存在安全隐患仍出租危险房屋,已构成过失致人死亡罪。
【案例】房东为了收房租放任发廊女卖淫被判刑一年
2008年2月,为了将房子租出去多收房租,北京居民张宝明放任租户在出租房内进行卖淫活动。记者今天获悉,张宝明因容留卖淫被昌平法院判刑1年。
张宝明是昌平区人,他将自己的一处住房租给外地来京人员赵彦芳。赵彦芳在其经营的“追缘理发店”内,介绍他人卖淫,并将张宝明的房屋提供给卖淫女。张宝明明知赵彦芳容留他人进行卖淫,但为了收取房租,仍将其房屋租赁给赵彦芳。法院认为,张宝明容留他人卖淫,其行为已分别构成容留卖淫罪,依法应予惩处。
记者了解到,北京已有多名房主因放任租户在出租房内卖淫,而被法院判刑,其中判的最重的是朝阳区的杨老汉,他被判坐牢5年。民警两次告知杨老汉,他出租的房屋中存在卖淫嫖娼的嫌疑,但杨老汉仍将房屋出租给卖淫女,最终在卖淫女被抓获后,杨老汉也被抓捕,并被判刑5年。(通讯员 崔亮)
【案例】出租屋开赌档 房东以赌博罪被判刑
把自家的房屋租给他人设赌场,4月28日,惠东一夫妇被法院以赌博罪判刑。判决近日生效。
严文、吴芳(化名)夫妇家住惠东县稔山镇。据检察机关介绍,从2006年11月份开始,该夫妇将家里一间房屋以每月1000多元的价格租给朋友杨某、陈某。不久,该夫妇得知杨某租房是用作赌场时,又提出租金按晚计算,每晚300元。
而庄家杨某、陈某以“没术”牌具坐庄,从每晚8时起到凌晨3时止,每晚都能吸引几十人参赌,而每次下注额从3000元至10000元不等。房主严文、吴芳每晚可以从每局的赌资中抽取100元至400元不等的提成(简称“抽水”),为了增加该赌场的资金流量,得到更多的提成,严文夫妇更是介绍一个朋友杨秀(化名)到该处发放高利贷。
2006年12月19日晚,根据群众举报,惠东县公安局突袭了该赌档,当场抓获包括庄家杨某、陈某以及严文夫妇在内的参赌人员70多人,缴获部分赌资。
严文夫妇在法庭上表示,一开始不知道杨某开赌场,知道后,碍于朋友情面不好意思驱赶。在面对高额租金、可观的抽水诱惑下,就默认了杨某的设赌行为。
法院审理认为,严文夫妇明知他人租赁房屋用以聚赌时还继续为其提供场所,并且“抽水”,所以构成共犯,认定四人赌博罪成立,不过,因为四被告人认罪态度好,有悔改表现。四人均被判处拘役5个月,并处罚金。(编辑:文芬)
【案例】楼房违规加层倒塌砸死4人,房东被判危险方法危害公共安全罪有期徒刑4年
只能承受3层房屋的地基,却加盖至7层,结果房屋倒塌,砸死4人。日前,郑州市中级人民法院对这起民房坍塌案终审裁定,房主邓方文因过失以危险方法危害公共安全罪被判有期徒刑4年,没有资质的建筑队包工头王伟、郭中立以重大责任事故罪也分别被判处4年有期徒刑,房主的妻子米金凤被判处有期徒刑3年,缓刑4年。
随着外来人口不断涌入城市,郑州城郊都市村庄的出租房屋生意越来越火暴。为增加出租房收入,2002年,家住郑州市金水区黑朱庄的邓方文、米金凤夫妇在自家的3层砖混结构楼房上加盖了两层,变成了5层楼。2006年4月,邓方文、米金凤未经有关部门规划审批,找来郭中立和王伟的工程队包工包料又加盖了两层,原先的3层小楼变成7层。2006年7月7日1时许,这栋7层楼房先是出现部分墙皮脱落,之后墙体出现裂缝,随即整体向北倒塌,来不及出逃的4名住户不幸被砸死。
事后,经河南省建筑工程质量检验检测中心站检测,证明房屋倒塌事件发生的原因主要是房主盲目加层,房屋层数过多,墙体材料强度低、基础尺寸过小,底部墙体和地基承载能力严重不足所致。
工头王伟和郭中立均供认,房主让他们盖房时,没有提供图纸,他们也没有建筑资质,施工人员都是临时找来的。
审理法官提醒,在自己家的私房上加盖房屋也要经过规划等相关部门的审批,否则就属于私搭乱建。而缺少法律意识的工程队,不管什么工程,只要给钱就接揽,以至于酿成血案,追悔莫及。


从一则租房骗子说起
【案例】租骗子的目标多是位置好、需求率较高的房子,他们的主要做法是冒充房客租下一套房,然后再转手以房东的名义把房子租出,从中骗取租金差价。其特点是面对房主十分大方,给付的租金高(多比当地平均租金高出10%以上)、不挑剔、要求少,但是租期很短,通常都是一个月;
骗子所用的借口多是装修房子、临时调动一类,他们一般都没有家属,且不会往房内搬什么家当。有的骗子甚至也去找中介,不过在联系上房主后,他们总是许以重金,要求与房主私下成交。
所以业内人士提醒房屋出租户,在遇到租住期很短的承租人时,房主一定要仔细斟酌,多问问情况,因为即使不是骗子,某些短期租赁人的稳定性和对房屋的爱护方面也存在一定的问题。另外,房主们不要把房子一租了事,也应定期和房客进行沟通,这样既可以解决房客在维修或与物业接触等方面的困难,也可以监控自己的房屋状况,但房主也应注意不要妨害租房人的正常工作与生活,双方可以将都能够接受的方式写进合同条款里。
租房者:省了小钱赔大钱
至于租房人在辨别假房东时可能存在一定的难度,但若留意,骗局总还是会存在一些纰漏的。为了达到骗钱的目的,骗子最常用的方式是开出的条件较低,但所谓租金一收就是一年,而且他们提供的证件一般都不齐全。
在此,业内人士提醒租房人如果您要交付大笔的年租,最好不要草率,应当从以下几点分辨一下房主的真伪:第一,请房主出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗,而原件和复印件相比更容易甄别;第二,请房主出示房屋权属证明原件,如产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同;第三,让房主多介绍一下房子和小区周边的状况,从言谈间了解房主是否熟知房子的基本情况;第四,从周围邻居处侧面了解一下房屋及房主状况,看看是否属实。另外,骗子通常与原房主签署的租房协议租期极短,他们必须在一个月内完成登广告、寻找承租人、设计骗局、骗取房租等一系列活动,所以骗子最担心时间不够用。他们的下手目标通常是有能力支付年租的生意人和白领人士,因为前者经常把居住的地方当作库房,普通百姓不愿租房给他们;而后者不喜欢被打扰,偏重于合同,却不爱了解其他情况。骗子正是抓住租房人的这种心态,设下圈套,去看房时他会告诉你房子很紧俏,甚至是找“托儿”一起抢着订,然后他会让你一两天内立刻做出决定,否则“房子就没了”。在紧急的状态下,人们的考虑往往不太周全,而交付年租的原因最多的也是因为图便宜,然而这便宜也许会让你得不偿失。所以,各位租房人在交纳年租的时候,一定要谨慎,也可以通过交纳部分违约保证金的方式,尝试与房主商量季付租金。
【案例】租房人欠缴电话费水电费后失踪,中介无责。
私房租赁中法律风险提示
私房租赁是以私有房屋为租赁物的租赁,这是整个租赁市场中的主体。就农村私房而言,目前的限制主要是针对宅基地,而非针对房屋的,所以农村房屋出租并不存在法律上的障碍;城市私房的租赁,目前也没有多少限制,完全可以成为租赁合同的标的。就目前的实践情况来看,农村私房与城市私房在租赁问题上,也基本上没有什么区别。因此,在处理时可以忽略二者之间的差别。在审判实践中,涉及私房租赁的纠纷主要有以下几个方面:
(一) 房屋租赁合同未经登记、批准,是否影响合同的效力
【案例】张某将自有的200㎡商业用房出租给李某经营饭店,双方签订2年期租赁合同,并对租金、支付及合同解除等条款做了 明确约定。合同签订后,李某依约交付了租金并装修了房屋,开始营业。因该房屋地理位置好,生意兴隆。半年后 ,市场租金普遍上涨,张某有些后悔,于是以租赁合同未经备案为由,主张合同无效,要求解除合同,双方因此产生争议。那么 ,租赁合同未经备案是否无效呢?
根据《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限,租赁用途 、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利义务,并向房屋管理部门登记备案” 。《城市房地产管理法》属于全国人大制定的法律,该条规定以“应当”对登记备案加以规定,立法宗旨在于要求对租赁合同进行备案 。因此确认租赁合同是否有效关键在于该条规定是否为强制性法律规定。     
 《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“ 房屋租赁实行登记备案制度。答订、变更、终止租赁合同的 ,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案” ;第32条规定:“ 违反本办法有下列行为之一的,由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚;(一)伪造、涂改《房屋租赁证》的,注销其证书 ,并可处以罚款;(二)不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以罚款;(三)未征得出租人同意和未办 理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收其非法所得,并可处以罚款”。 《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效,但是鉴于它属于部门规章层面的法律文件,不能规定合同效力问题。   
    公安部的《租赁房屋治安管理规定》规定:“私有房屋出租的,出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿 ,向房屋所在地公安派出所申请登记;单位房屋出租的,出租人须持房屋所有权证、单位介绍信,到房屋所在地公安派出所申 请登记,经审核符合本规定出租条件的,由出租人向公安派出所签订治安责任保证书”。可见出租私人或单位所有房屋用于他人居住 ,既要到房管部门,又要到公安机关登记。   
    笔者认为,未办理备案登记不影响合同的效力,应认定租赁合同有效。房屋租赁行为是诺成性行为,只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效。对房屋租赁的合同进行备案,主要是便于行政机关管理的需要 ,登记备案的合同具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,不是一个合同成立或生效的要件。依据《合同法解释》第9条规定 :“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其 他物权不能转移”,因此《城市房地产管理法》第53条不应成为强制性规定。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱,以及当事人嫌手续麻烦 及规避一些税费,公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些,但出于交易安全的必要,律师建议租赁双方应进行登记备案 ,以减少合同风险。
目前,许多地方对房屋租赁合同,都要求报经当地县级以上人民政府批准或者登记。对于按照地方规定应当批准、登记,而未批准、登记的合同是否有效,在一些地方还是存在争议的。我们认为,《城市房地产管理法》第53条关于房屋租赁合同应当向房产管理部门登记备案的规定,以及地方规定要求的批准、登记,对租赁合同的效力都不产生影响。《合同法若干解释(一)》第9条就合同登记与效力之间的关系已经有了明确的解释,法律虽然有不得如何的规定,但该条款并未规定不办理登记手续,合同就属于无效的内容。而且,这些规定的立法意图,仅仅是出于行政管理的需要,而要求当事人予以配合,以达到加强国家对流动人口的管理、防止国家税收流失等目的,而不是对合同的效力加以否定。
没有办理房屋出租登记备案时,承租人可能不能获得“买卖不破租赁”的特别保护
承租人可能无法获得“买卖不破租赁”的特别保护。《合同法》第二百二十九条规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”通俗地讲,这条法规是指在租赁期内租赁房屋的产权因买卖或继承等而发生变化时,新的房屋所有权人(购房者或继承人等)无权终止原有的租赁关系,承租人可以在租赁期内按照原有的条件继续使用所租赁的房屋,其实质也在于维护承租人生产或生活的稳定。但是,从新的房屋所有权人的角度来看,承租人对房屋的继续使用则严重损害了其利益,在租期长达十年甚至二十年时情况尤其严重。在我国,许多商业银行或资产管理公司就因此而无法将债务人的房产拍卖变现,从而使得呆坏账的数量大幅增加。
为了避免债务人虚构租赁关系,保护新的房屋所有权人的利益,许多法院为承租人“买卖不破租赁”的权利设定了严格的条件,即要求承租人应事先办理租赁登记。如上海市高级人民法院制定的《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》即规定,“未经登记的租赁合同,当房屋所有权发生变化时,承租人不能以‘买卖不破租赁’为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是,承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。”据此,承租人在未办理租赁登记的情况下,完全有可能因无法证明“新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实”存在而丧失“买卖不破租赁”的权利。 
但在司法实践当中,出租人与他人合谋伪造租赁合同的情况屡见不鲜,这就使得法院在认定租赁关系是否成立时往往对租赁合同的真实性心存疑虑。在出租人与承租人之间存在亲属关系时,法院将更有可能认为当事人之间的租赁合同是事后补签的,是不真实的,从而否定承租人的优先购买权。
但是,假如出租人与承租人依法办理了租赁登记的话,则情况将截然不同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》(以下简称《证据规定》)第七十七条规定,“人民法院就数个证据对同一事实的证明力,可以依照下列原则认定:(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证;”房屋管理部门所出具的租赁登记证将为租赁关系的真实性提供有力的证明,当事人不必再为此承担额外的举证责任。
不办理租赁登记时,出租人将承担的意外风险
不办理租赁登记将使得出租人同样面临一定的法律风险。出租人可能因无法证明租赁关系的存在或承租人的真实身份而承担法律责任。比如,出租人在将房屋出租给承租人之后,承租人在租赁房屋内种植花草,因保管不当致使其中的一盆花掉落而将某个行人砸伤。事发后,承租人便没了踪影。在这种情况下,受伤的行人无疑会向房东要求赔偿。而《证据规定》第四条规定,“下列侵权诉讼,按照以下规定承担举证责任:……(四)建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼,由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任”。在人口流动日益频繁和邻里关系趋于淡漠的今天,出租人在未办理租赁登记的情况下,要证明租赁关系的存在并进而证明发生事故时房屋实际在由承租人支配和管理,显然并非易事。在出租人举证不能的情况下,法院将推定出租人对事故的发生负有责任。  
总之,对于出租人和承租人而言,在房屋租赁中依法办理登记,依法缴纳税款,绝非一种可有可无的手续。当事人只有在知法守法的前提下,才能有效地维护自己的利益。
2、出租房屋应办理的法律手续   
    ⑴出租人与承租人签订书面租赁合同;⑵双方在合同签订后30日内,到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提 交以下相关文件:书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件;⑶在市 、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。  
    《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。
承租人装修改变房屋构造后的返修责任  
     【案例】王某将自己私有的二层二室住房租赁给张某,合同约定租赁用途为中介服务,并同意张某的装修方案 ,将原卫生间拆除移至阳台,将卫生间通风和排水立管在二层弯曲靠在墙边,以增加厅内有效使用面积。使用中楼上用户发现下水不畅 ,楼下住户发现卫生间通风不畅,于是与出租人联系,要求其维修。承租人在出租人要求下也同意并实际简单进行了处理 ,但效果不是非常明显。在楼上楼下用户强烈要求下,出租人要求承租人恢复原构造或是拆除装修进行彻底返修 ,承租人坚持当时改造方案是经出租人同意并认可的,否则也不会同意承租。因此双方就返修期租金及费用承担问题产生争议,诉至法院。
《合同法》第223条规定:“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意 ,对租赁物进行改善或者增设他物的,出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。现实中出租人同意承租人对租赁房屋改变构造 (当然不涉及主体结构安全),使用中产生的返修责任争议较多。       
  这是一个典型的因出租人同意情况下产生的返修争议,由于当初对改变房屋构造的后果双方约定不足,造成维修责任不明确 。向这样的案例还有出租人同意承租人将阳台窗探出,因物业或楼上住户要求必须拆除等等,都涉及返修责任承担问题 。为避免此种争议产生,作为出租人要慎重答应承租人的改造要求,约定好如出现返修责任承担主体,切不可为把房先租出去 ,而回避返修责任问题。
四、租赁房屋的拆迁补偿问题   
     租赁期间,房屋遇到拆迁的情况大量出现在我们的生活中。那么如何保护租赁合同双方的合法权益是我们最关心的问题 。现实中,有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力,租赁合同终止,出租人返还剩余租金,承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为 不可抗力,但这种约定从法律上应认定是有效的,是双方真实的意思表示。有些合对此没有约定,遇到拆迁问题时就容易产生争议 。下面我们了解以下相关的法律规定:   
    1、承租人是合法的被拆迁主体   
      按照《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定,“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”;第16条规定,“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安 置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中,房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ,是合法的被拆迁主体。   
    2、承租房屋拆迁时承租人享有权利   
      国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》规定拆迁人应当对被拆除房屋承租人给予安置。《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定:“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 ,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”;第31条规定:“ 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内,被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的 ,拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费”。  
    《大连市城市房屋拆迁管理办法》第15条规定,“拆迁人或被委托的房屋拆迁单位,须严格遵守房屋拆迁有关规定,在房屋拆迁公告发布后 做好下列各项工作:“向被拆迁人及房屋承租人发送房屋拆迁通知书;向被拆迁人及房屋承租人宣传解释并现场公示有关政策规定及拆迁事 项”;第38条规定,“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋,被拆迁人选择房屋产权调换的,由被拆迁人安置房屋承租人 ,租赁关系继续保持。被拆迁人选择货币补偿的,租赁关系终止。属于住宅房屋的,货币补偿金的20%支付给被拆迁人,80%和增加的建筑面积补贴支付给房屋承租人;属于非住宅房屋的 ,货币补偿金的30%支付给被拆迁人,70%支付给房屋承租人”。   
      因此如果出租人隐瞒了出租房屋的事实,单独与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议,从而使承租人的权益受到了损害,承租人可以向出租人追偿 应得的补偿部分,也可以根据具体情况主张原拆迁补偿安置协议无效,并重新签订拆迁补偿安置协议。但是,如果《房屋租赁合同 》中对拆迁补偿问题有明确约定的,应该按约定处理。因此,这就需要承租人在签订《房屋租赁合同》时,对此作出明确约定 ,以免将来产生纠纷或者遭受财产损失。
(二)出租人是否可以断电、断煤(气)、断水等手段作为先履行杭辫的手段
   在房屋租赁合同中,承租方不支付租金,出租方便断电、断煤(气)、断水的,是否构成先履行抗辩?我们认为,在租赁合同中,当事人既可能约定先付租金后使用租赁物,也可能约定先使用租赁物,然后再付租金的。因此,是否构成先履行抗辩,须结合具体案件具体判断。而且,出租方断电、断煤气、断水的行为在不同的情况下,也可能包含不同的意思,如以不让承租方继续使用房屋为目的而断电、断煤气、断水的,就应当认为是要求解除合同;如以使承租方支付租金为目的的,则构成对欠租部分的相应抗辩。
   至于出租方采取前述行为后,承租方应否支付相应期间租金的问题,我们认为也应当结合具体情况来分析。当断电等行为尚未根本影响承租方使用房屋的,如以居住为目的的租赁合同,承租人在没有电的情况下,如果只是使用起来不方便,但仍然能够实现居住目的的,则继续使用房屋的承租方仅得相应减少租金,而不能完全不支付;如断电等行为从根本上影响了承租方对房屋的使用的,如以经营餐饮为目的租赁房屋的,出租方采取前述行为,必将使承租方不能实现合同目的,此时,承租方就不必继续支付该期间的租金。但是在后一种情形下,承租人如果在断电期间仍然占用了房屋的,则应结合出租方是否要解除合同、是否已经给予其合理的搬出期限等因素,综合考虑是否应给予出租方相应的补偿。
 (三)出租人“一房二租”合同效力的判断标准
   出租人前后分别与不同承租人签订租赁合同,并向其中之一人交付房屋的,其租赁合同的效力如何确认?如订立合同在前的承租人主张订立合同在后,但已经实际占有房屋的承租人订立的后租赁合同无效的,如何处理?
   我们认为,出租人分别与不同承租人签订租赁合同的,租赁合同均有效。租赁合同的效力不因承租人订立数份合同而无效。因此,承租人均可以要求出租人履行合同。出租人不能履行的,应当对不能履行的承租人承担违约责任。如果出租人已经将房屋实际交付给其中之一,而其他承租人主张出租人继续履行的,因继续履行在事实上已经不可能,法院可以不予支持。对此情况,法院在审理过程中,可以向当事人予以释明,允许其变更诉讼请求,向出租人行使违约之诉。当事人不变更诉讼请求的,可以驳回其诉请。
   由于出租人与所有承租人订立的租赁合同都是有效的,因此,合同签订时间在前的承租人主张后租赁合同无效的,不予支持。
(四)第三人原因导致的房屋瑕疵,承租人可否要求减少租金的判断标准
   按照《合同法》的相关规定,出租人出租房屋,负有保证承租人使用、收益的权利。只要承租人的该项权利受到损害,则不管是出租人的原因还是第三人的原因,均属于履行合同的瑕疵,出租人应当负责予以排除。在尚未消除瑕疵而影响承租人使用收益的,承租人可以要求减少租金。
(五)第三人对房屋进行的侵害,承租人可否直接向侵权人主张权利的判断标准
   承租人承租房屋以后,即对房屋有占有、使用、收益的权利,当第三人的行为影响其上述权利时,承租人可以基于承租权请求排除妨碍、损害赔偿。但房屋所有权人亦可以基于所有权向侵权人主张权利。
   虽然,这两种不同性质的权利,各有其范围。但从实际的行使来看,房屋所有权人对房屋的权利与承租人对房屋的权利有时是会有交叉的。因此,双方的权利如何行使、协调,一直是比较有争议的问题。我们认为,双方的权利行使应当坚持如下原则:即就双方权利重合的部分,其中一方行使权利的,另外一方可以加入已经主张权利的当事人一方来,但不能再另外单独主张这部分权利。同时,由于所有权人的权利与承租人权利不一致的地方,应当各自主张,另外一方不能主张属于对方的权利。如承租人可以要求侵权人承担因故意或者重大过失而给自己带来的营业损失,所有权人就不能主张;同样,第三人所侵害的权利仅仅是所有权人的权利,而非承租人的权利时,承租人也不得行使损害赔偿请求权。
(六)未经登记的租赁合同能否对抗房屋买卖的判断标准
   对此问题也是存在不少争议的。有认为登记与否不影响“买卖不破租赁”原则的适用,租赁合同都可与之对抗。也有认为未经登记不能对抗买卖合同的。这两种观点其实代表了在这个问题上两种不同的价值衡量。按照前一观点,则房屋的买受人不能以自己不知租赁合同的存在为由,主张承租人迁让,但买受人仍然可以以出卖人未告知为由,要求撤销买卖合同,或者要求出卖人承担其他责任。承租人和买受人也都是有救济途径的。但其价值判断倾向于维持租赁合同的现状,以加强对承租人的保护,但对买受人而言,交易的风险可能会增加,交易安全会受到影响;按照后一观点,承租人不能以未经登记的租赁合同对抗买受人,只能迁让,并于迁让后向出卖人主张损害赔偿等违约责任,其权益从法律上说也可以得到保护。其价值判断倾向于维护买卖交易的安全,并对租赁权的“物权化”效力施加一定的限制。
   可以说,这两种观点都各有道理。但是,我们认为,租赁权之所以被赋予如此高的“物权化”效力,源自德国立法当时的特殊社会环境,在目前以购买并取得房屋所有权为主的现在中国,是否有必要如此强化承租人的权利,也是值得反思的。而且,从理论上说,既然要赋予租赁权以“物权化”的效力,为什么不要求“租赁权”在物权应有的“公示”条件方面也“物权化”呢?目前,也有一些学者已经对租赁权这种权利的极度扩张是否必要,提出了置疑。在交易便捷成为更优先选项的市场经济社会中,如果无论采取哪种选择,当事人的权利都能够从法律上得到救济的话,我们认为,未经登记的租赁合同,还是以不赋予其对抗力为宜。
(七)租赁房屋上设定抵钾,对租赁合同及租赁各方权利的影响
  
[案例] 饭店老板租房时不知房屋已被抵押,巨资装修后被法院拍卖,损失巨大。
就出租房屋设定抵押的,无论抵押是在租赁合同出租后设定的,还是在出租房屋之前就已经设定的,该抵押权对已经生效的租赁合同的履行,均不产生影响。
   租赁房屋出租后,出租人又在房屋上设定抵押的,由于租赁关系的标的是对出租房屋的占有、使用和收益,并不涉及抵押物的价值问题;而抵押权针对的则是房屋的交换价值。因此,这两种权利并不直接发生冲突。抵押权人实现抵押权后,由于有“买卖不破租赁”原则的存在,承租人的权利也不会因为抵押权的实现而受影响。
   先在房屋上设定抵押权,然后出租人又将房屋出租的,租赁合同虽然有效,但不能对抗抵押权人。因为根据最高人民法院《担保法解释》第66条的规定,“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人对该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”可见,后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力,抵押权人在实现权利时,可以按房屋并无租赁关系存在进行变卖、拍卖而获得清偿,租赁关系对于受让人亦无约束力。同时应当注意,出租人与承租人之间的租赁合同有效,由于抵押权人行使抵押权致使承租人不能行使租赁权的,承租人可以据此主张违约请求权。
房屋未经验收就出租,合同效力如何?
房屋租赁期间,物业管理费用由谁承担?有何法律依据吗?物业管理费是否包括保安、保洁费用?
《物业管理条例》第四十二条,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
违章建筑的房屋出租,房屋租赁合同无效。
这里定义的违章房屋是指未经主管部门许可或不按主管部门许可而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋,这种情况不但违反了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定,而且侵害了他人或国家的土地使用权 ,不能取得建筑物的合法所有权;二是已取得土地使用权,但尚未取得建筑规划许可证、施工许可证等相关批准文件的情况下擅 自建造房屋。这种情况下,建造人违反了《城乡规划法》、《建筑法》的强制性规定,因此该房屋用于出租,则签订的租合同因违反法律 强制性规定而归于无效。虽然现实中这两种情况下,建造人可能通过补办相关手续后,还可以取得建筑物的合法所有权,但租赁合同双方毕竟 要承担无效合同的风险;三是违反土地使用权出让合同用途的约定,将房屋改变用途出租的租赁合同。我国的《土地管理法》、 《城市房地产管理法》、《城乡规划法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地用途都有严格的规定,实践中违反土地用途的 约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租,以获得较多的租金,但国家的土地出让金受到损失 ,并扰乱了房地产市场,这种租赁合同当然认定无效。
   
    依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,“未依法取得房屋所有权证件的;属于违法建筑的房屋不得出租”。 违章房屋的建造人不能取得所有权,因此也不能享有合法的使用权。违章房屋出租,作为承租一方防范的唯一办法就是租赁前认真查看出 租人的房产证照,没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。当然,个别承租人出于其他目的明知是违章房屋仍要租赁的 ,应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款,或要求出租方提供担保,但这种风险未必能规避。
被确定为拆迁的房屋出租,房屋租赁合同无效。  
    《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定:“拆迁范围确定后,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:(三)租赁房屋”。因《城市房屋拆迁管理条例》属于行政法规,该条为强制性规定 ,因此按《合同法若干问题的解释》第4条的规定,签订的租赁合同为无效合同。
   
    律师意见:承租人在签订租赁合同时,应对该区域动迁情况进行调查,避免因签订无效租赁合同而受到经济损害。
对租赁房屋装修投入纠纷的处理应当注意哪些原则?
  此类问题,
首先,应当坚持当事人意思自治原则,即公平合理原则,结合此类纠纷的特点处理。
考虑到当事人的法律地位平等,对于双方当事人有约定的,充分尊重其约定了该约定没有违反法律规定的应当依约定处理。
没有约定或者约定不明的,已经附属于房屋的装修装饰如果拆除可能损害房屋的,一般应当归出租人;非固定装修装饰可以拆除的,由承租人拆走,但不能对房屋造成损害。
一般情况下,双方没有约定或者约定不明时,租赁合同期满后双方不再续约的,装修装饰物应当归出租人。
其次,在确定责任分担时要考虑双方当事人的过错程度。
如果是出租方过错造成合同解除的,合同对装修装饰物没有约定时,应当由出租方对承租人的装修装饰做出适当补偿。
如果合同无效的则按合同法第五十八条规定的无效合同的处理原则处理,即当事人因合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
已经出租的房屋可否抵押,抵押对出租有什么影响?
   房屋出租只是对房屋使用权的限制,并没有禁止设立抵押权。抵押的风险及法律后果是“债务人不履行债务时抵押物将被拍卖及折价偿债”。2000年12月《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。即抵押不破租赁。同时,1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十一条规定“以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。”第四十一条规定“抵押权人处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或者承租人;在同等条件下,共有人或者承租人依法享有优先购买权”。因此,应当区分不同的情况,已经出租的房屋是可以依法设立抵押权的,但抵押的设立不影响承租人的权利,承租人不但享有知情权还依法享有优先购买权。
   《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条又规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。即设立抵押权的房屋仍可以出租,但由于抵押权在先,实现抵押权时,承租人没有优先购买权,买受人也可以不再履行原租赁合同。该规定对1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条“已经抵押的未经抵押权人同意的房屋不得出租”以及建设部丫城市房地产抵押管理办法》第四十九条抵押人擅自出租房屋的行为无效的规定已经有了突破,体现了合同自由与当事人自治的原则,放宽了房屋出租的条件,即已经抵押的房屋可以出租但不能妨碍或限制抵押权人的利益。另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条明确规定了抵押权实现时造成承租人损失的处理,“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担”。
房屋出租应具备什么条件,房屋转租的效力如何确定?
   《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。第五十二条规定!“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为”。《城市私有房屋管理条例》第六条规定:“城市私有房屋的所有人,须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续,经审查核实后,领取房屋所有权证”。同时,《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。因此,出租房屋必须依法进行产权登记取得权属证明,违章建筑、没有合法产权或者产权有争议的房屋不能出租。在审判实践中,考虑到存在没有及时登记办理产权证明的情况以及因各种原因没有办理房屋权属证的客观事实,特别是在农村房屋,往往只有集体土地使用证。对此应当区分不同情况进行处理,城市房屋出租应当要求其提供房屋所有权证,但预购的商品房已经依法交付使用的,持有合法的商品房买卖合同的也可以证明出租人对房屋的出租权;农村住宅,虽然没有依法取得房屋所有权证,但出租人持有相应的集体土地使用权证或其他合法的用地证明,房屋依法建设、没有违反当地的规定的,不再要求进行验收;但属于综合楼,没有房屋所有权证的除要求提供土地使用权证外还应当提供综合验收合格可以交付使用的证明;如属于城市规划区内的房屋,除证明验收合格外还应当提供规划证明。
   转租问题。承租人将所租赁房屋进行转租的,租赁合同有约定的按约定执行,没有约定或者约定不明时,承租人转租房屋应当征得出租人同意,否则承租人不得转租,承租人擅自转租的,由于没有合法的处分权,转租合同属于效力待定的合同,出租人可以解除租赁合同,租赁合同解除后转租合同归于无效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定,“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”对于承租人擅自转租的法律后果,《城市私有房屋管理条例》第二十一条规定,承租人擅自将承租的房屋转租的,出租人有权解除租赁合同。因此即使未经出租人同意转租行为也并非一定无效。
房屋租赁合同的解除条件是什么?
   根据《中华人民共和国合同法》的规定,合同的解除条件有约定和法律规定两种,解除的方式有双方协商解除和一方申请解除。《城市私有房屋管理条例》明确规定了出租人可以解除合同的条件,但对承租人解除合同的条件没有规定,该条例第二十一条规定,“承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:(一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的(二)承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害公共利益的:(三)承租人累计六个月不交租金的”。
合同法对承租人解除合同的条件有了一些规定,如规定不定期租赁时当事人可以随时解除合同;因租赁物部分或者全部毁损灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。因此,我们认为,当房屋无法使用或者难以使用时,承租人可以在租赁期内提前解除合同,对承租人解除合同条件应严格掌握。
原告主张继续履行房屋租赁合同或土地租赁合同,经审查发现合同无效,法官能否直接判决解除合同,由出租方承顶房屋装修物或地上建筑物?
  根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定;“诉讼过程中,当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的,不受本规定第三十四条规定的限制,人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。原告主张继续履行房屋租赁合同或土地租赁合同,经审查发现合同无效,法官不能直接判决解除合同,由出租方承顶房屋装修物或土地上建筑物,而应该行使释明权,告知当事人可以变更诉讼请求。经释明后,原告仍不予变更的,对原告的请求予以驳回。
   《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定:“民事行为被确认为无效或者被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。双方恶意串通,实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的,应当追缴双方取得的财产,收归国家、集体所有或者返还第三人”。但法官不能作出超越原告诉讼请求的判决,且致合同无效的情况很多,当事人在确认合同无效后可以通过协商以多种方式解决,不排除双方可以订立有效合同对租赁行为及物件处理进行约定。
   此外,《中华人民共和国合同法》中关于合同解除规定有四种情形,一是附解除条件合同的解除,二是协议解除,三是约定解除,四是法定解除。在合同解除的四种情形中,协议解除、附解除条件合同的解除和约定解除都体现了当事人的意思自治,一般不会发生民事纠纷。当法定解除的情形出现时,我国合同法第九十六条规定,享有解除权的当事人主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。这体现私法自治的民法基本原则。在合同纠纷案件中,当事人诉请人民法院判决解除合同时,人民法院只能依确认之诉进行,就解除权的归属及解除合同的效力进行审理,如解除权人的解除权消灭,其不得再行使解除权:如仍享有解除权,可由当事人自由选择是否依法行使解除权,人民法院不能直接判决解除当事人的合同。
【案例】支付租金时效问题   
    1996年4月,甲公司与乙公司签订了房屋租赁合同,甲公司租用乙公司房屋,租期八年,每年租金5万元 。2000年2月甲公司搬走,但没有与乙公司解除合同。到2007年8月乙公司来人带来一文件到甲公司 ,称甲公司要付欠的租金40多万元及滞纳金。原来甲公司经办租房的经办人及有关领导现已都离开了,单位里都没有人知道租房合同没有解 除这件事,几年来也没有人来催房租。因不知来龙去脉,甲公司办公室人员丙在文件上面签上“已收到”。
    本案涉及支付租金时效问题。按《民法通则》第137、138条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起 计算……;超过诉讼时效期间,当事人自愿履行的,不受诉讼时效限制”。乙公司应于2005年4月之前催要最后一年的租金 ,否则应当认定已超过诉讼时效。但这里涉及一个问题就是如果2000年2月甲公司搬走,致使乙公司不能及时找到甲公司催缴租金 ,可以视为因“其他障碍不能行使请求权的”的,诉讼时效中止。甲公司办公室人员丙在文件并在上面签“已收到”,只表示收到文件,并不表示对文件内容的“自愿履行”,因为其职权上也没有能力做出履行的意思表示,因此对本案的诉讼时 效的计算没有影响。在房屋租赁合同中,支付租金是一个重要条款,一般双方都很重视,但提醒合同双方应注意时效问题 ,因租赁合同延付或者拒付租金时效为1年,属于特殊时效,争议出现应后及时主张权利,避免丧失胜诉权。
处理公房租赁中若干问题的标准
  我国的房屋租赁,依房屋的所有关系以及承租人的身份不同,分为公房租赁与私房租赁,二者有不同的法律要求。所谓公房租赁,指的是房屋归国家或者国家机关所有,而由特定身份的居民承租居住的租赁关系。国有房屋由国家政府部门的房地产管理部门统一管理,称为“公管房”或“统管房”,由国家机关、企业、事业单位自行管理的房屋为“自管房”或“非统管房”。公房的租赁实际上是将国家授权给这些国有单位占有、使用的房屋,再租赁给其他人的关系。
   公房租赁有几个明显的特点:一是计划经济和福利色彩浓厚,租赁关系基本上不具备一般租赁合同那种双方平等协商、权利义务对等的特点;二是没有统一、明确的法律规范,主要依据各个地方的地方性规章、规定来处理。一些自管房单位,还有自己的内部规定;三是各地法院对于是否作为民事案件受理,在做法上也不一致。即使同意受理的法院,对于哪些情况受理,哪些情况不受理,也各不相同。因此,归纳出普遍适用的规则来,是非常困难的。一般来说,受理此类案件主要涉及到几类问题:
   (一)公房租赁纠纷如何列当事人
   在公房租赁关系的建立过程中,由于国家并不一定直接管理房屋,因此,在许多地方,是由国家或者企事业单位委托房屋管理所、物业公司等机构代为管理的。那么,在多个人均提出承租房屋要求而产生争议时,是应该仅以争议的当事人为被告,而无须考虑其他人?还是应当把房屋管理所、物业公司也作为被告?还是把房屋管理所、物业公司等作为第三人?实务操作中,可能各地的做法也不尽相同。以上海为例,目前是把房屋管理所和物业公司作为第三人来处理的。因为谁可以作为公房的承租人,是争议各方之间的事情,与房屋管理所以及物业公司并没有直接关系。但是,考虑到房屋承租人的确定和登记等事项,还是需要这些机构配合的,因此,为了操作的简便,一般可以把他们作为第三人来处理。
   (二)公房的租金支付与欠租纠纷
   公房租赁的租金一般由地方政府部门统一规定,被委托管理公房的机构和公房的承租人均无权自行变更。
   目前较多发生的问题是,公房承租人拖欠租金的,是否也可以按照一般房屋租赁那样,由出租人主张解除租赁合同?虽然公房的租金比较低廉,但是一些公房的居住.人,尤其是老公房的居住人,拖欠房租的问题仍然是比较多见的。如上海市浦东新区法院就受理过一批原告上海上钢物业公司诉沈某等57名被告的租赁合同纠纷案。原告起诉要求各被告支付尚欠的房租及滞纳金,并要求解除与该57名被告的租赁合同。《上海市房屋租赁条例》规定:“公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系,但本条例另有规定的除外。”同时,该条例又规定:“承租人逾期不支付租金累计超过6个月的,出租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的,从其约定。”后面的这一条规定,也没有区分私有和公有住房。故承租人逾期不支付租金累计超过6个月后,公有住房的出租人即依照该条的规定请求解除租赁合同。
   实际上,难以处理的关键并不是如何适用地方规定的问题(当然,如果作为民事案件处理,在裁判文书如何援引法律规范时,根据最高人民法院有关司法解释和批复的意见,地方法规是不可以直接援引的。因此,这是实践中不可回避的问题。但这仅仅是一个“技术性”的问题),而是如何合理看待公房租赁本身。应该说,公房的租赁(实际上按照过去的说法就是分配)是与计划经济体制下低收入、高积累等政策是直接相关的。公房的承租人之所以能够承租公房,在某种程度上也是国家对其多年贡献的一种回报,是国家对其多年低工资支付的一种补偿性回报,在一定程度上,公房的租赁类似于劳动报酬的给付。如果判决解除租赁合同,就等于剥夺了承租人多年来的“工资补偿”,而这是明显不合理的。另外,撇开公房的特殊性质不说,在承租人确实生活困难,无力支付租金的情况下,即使是一般的租赁合同,是否就当然允许出租人解除合同,也不是没有疑问的。何况,一些承租人是因原来房屋被拆迁,而置换为目前承租公房的,如果仅仅因为超过一定期限未交纳房租,就要被解除租赁关系,那么承租人拆迁置换而得公房所付对价,就等于完全失去了。这也是明显有失公平的。因此,对于这些纠纷,法院在处理时往往处于两难境地:一方面,要保护国有资产不流失(许多出租人起诉时都以此为理由,强调法院对其进行保护的重要性),保护公有住房出租人的合法权益;另一方面,还要保护众多公房承租人的正当权益,特别是通过拆迁安置的公房、通过置换付出对价而得的公房,如因累计6个月未付租金而解除租赁关系,对此类承租人而言有失公平。此外,法院的裁判还要充分考虑承租人的基本生存问题,要保障承租人的基本生存权;第四,法院的裁判还要在充分考虑“法律效果”的基础上,充分考虑其“可能的”“社会效果”。
   (三)公房承租权争议的主要问题
   具备什么条件可以承租公房,在不同的地区,会有不同的规定。但是,公房租赁虽然名义上称为租赁,实际上却可以无期限的居住下去,因此,在使用上与所有权人并无多大差别。正是由于公房所具有的较大利益,使得公房承租权成为实践中很容易发生纠纷的焦点之一。
   目前实践中,容易引发争议的问题主要集中在这样几个方面:一是同一单位内部,具备相同或相近条件的人,在确定承租人时,是否完全由单位确定,还是用其他方式决定?目前,一般的做法是对于此类纠纷,法院不予受理。二是因结婚、出生等原因而在承租公房内居住的人,是否也对公房享有权利?这个问题可能直接与不同地方的具体规定相关。实际上即使承认结婚、出生等原因可以成为公房的某种权利人,其享有的究竟是承租权、居住权,还是其他权利,也都还是非常欠缺规范的。三是公房承租权是否可以被继承?对此,不同地方可能也有不同的规定。如上海市规定公房承租权不能继承。但是,原承租人的近亲属、共同居住人等,可以由其中一人继续承租该公房,其他人如不能成为承租人,则其对该公房不再享有任何权利。但是,在承租人死亡前,房屋被拆迁的,拆迁安置补偿费可以作为遗产,依据遗嘱或按照法定继承规定得以继承。
   (四)有权购买承租公房的权利人范围
   由于成为承租人或者同住人后,如果承租公房经购买转化为售后公房时,就可以成为登记的所有权人或者共有人,因此,与确定承租人和同住人类似的问题就是,哪些人有权购买承租的公房,或者可以成为承租公房的所有权人。目前各地做法都不同。以上海市为例,按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》购买的公有住房,登记时只能登记一个人为所有权人。其他人只能作为事实上的共有人。那么,对于购房时的未成年同住人,可否确认为售后房的产权共有人?上海法院认为:在1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确,购买公有住房的对象是获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人,未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者,不被赋予购房资格,当然也就不能确权为售后公房的产权人。而且,因为让公有住房的承租人(包括同住人),以优惠价格购买公有住房,使之成为产权房,是基于我国在计划经济体制下,长期以来所执行的高积累低消费政策,即工资中不包含住房消费,而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用而形成的。因此从某种意义而言,公有住房出售,是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工,作为未成年的同住人,虽然其在公有住房中有居住使用的权利,但是,这种居住使用权利是基于多种原因造成的,如父母对未成年子女的抚养义务中,包括为其提供可供正常生活的居住生活空间等。未成年人之所以可以居住和使用父母承租的住房,是基于父母的扶养义务而生的,并不是基于其对公有住房固有的权利,其对公有住房这一财富取得并未付出劳动,所以不能成为当然的权利人。
   (五)公房承租权买卖合同的效力
   虽然因为公房的特殊性,在计划经济时期是不能进人市场交易的。但是,进入市场经济以后,一些地方对公房承租权能否转让问题,已经不再持绝对否定的态度。事实上,公房承租权本身是代表一定财产利益的,如果允许承租人以此进行交易,对于承租人生活条件的改善等,也是很有帮助的。现在存在的问题往往是一些承租人将承租权转让后,又以承租权的转让不符合地方的规定为由,主张转让合同无效。这种做法应当说是有悖诚实信用原则的。因此,在实践中也不能一概认定此类合同为无效合同。原则上,承租人与他人订立转让合同,而公房代管机构也向受让人收取租金的,可以视为三方均认可转让合同的效力。当事人均不得反悔。
   (六)售后公房买卖合同的效力
   售后公房就是公房承租人根据政策的规定,在符合条件的情况下,按照一定标准支付对价,取得所有权的公房。承租人取得所有权以后,公房的性质就转变为私房。但是,在不同的地方,由于政策的不同,有的地方售后公房在登记产权人时,只能登记一个人,其余的同住人不能登记为共同所有权人。这类房屋的买卖,随着近年来房屋价格的大幅上涨而产生纠纷的为数众多。多数是所有权人在与他人订立买卖合同以后,以未登记的共有人不知情,自己属于无权处分为由,要求确认买卖合同无效;也有些是共有人以登记的所有权人未经其他人同意,私自出卖房屋为由,主张房屋买卖合同无效。各地对此类合同效力如何,也有不同看法。应该说,不动产上的权利以登记为公示要件,买受人没有义务去查明买卖的房屋是否还有其他未经登记的用益权利人。因此,买受人与登记的房屋所有权人达成买卖房屋协议,又无违反国家禁止性法律法规情况的,应确认该协议有效。至于售后公房其他未经登记的同住人的权益,应由出售人负责解决。
[案例] 饭店老板租房时不知房屋已被抵押,巨资装修后被法院拍卖,损失巨大。
2004年1月甲租赁乙的临街商业楼经营餐饮业,双方签订为期五年的房屋租赁合同。甲一次性付清五年租金,计20万元。为了突出自己餐饮业的特色,甲花费巨资对租赁房屋进行装修。经过甲的创意经营,餐饮店生意日益兴隆。2006年底,甲突然接到法院查封拍卖该餐饮店的传票。原来乙在出租甲之前已将该商业楼抵押给某商业银行,后因还不起银行贷款,被银行申请法院抵押拍卖还债。租赁时,乙未告知甲抵押的实情 。甲损失惨重,租赁权益无法保障,被迫停业。
    [分析]该案例是一起典型的房屋抵押在前出租在后的房屋租赁案例。由于租赁时房主故意不告知承租方房屋已经抵押的事实,且承租方过失没有要求房主提供租赁房屋的权属证明材料,最终导致承租方的损失惨重。承租方无权对抗抵押权人商业银行实现抵押权,其损失只能根据租赁合同,向房主主张。
    我国《物权法》规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响;抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说,如果出租在前,抵押在后,那么出租方的权益优先保障,可以说是“抵押不破租赁”;反之,已登记的抵押在前,出租在后,那么抵押权方的权益优先保障。
    [对策]律师提醒:在进行不动产(如房屋、土地)和动产(如车辆)租赁时,承租方一定要查验出租方财产的权属情况,如要求出租方提供产权证、使用权证明等材料,并核实该财产是否存在抵押、查封等权利瑕疵。如果该动产或不动产存有权利瑕疵,且仍要租赁该动产或不动产,那么可以要求出租方提供担保,以弥补风险出现时的损失。鉴于该方面的知识比较专业,建议聘请律师等专业人士提供服务,以防风险避免不必要的经济损失。
 
十、租赁合同中其他值得注意问题
   
    1、口头租赁合同的有效性  
    《合同法》第215条规定,“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。因此期限在六个月以下的口头租房合同是合法有效并受到法律保护 ,合同当事人双方也均应当按照口头约定执行。租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁 ,合同依然有效。   
    2、公房可以出租、转租  
    《城市房屋租赁管理办法》第4条规定,“公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租”。因此 ,公房依法可以出租、转租。   
    3、出租房屋须缴纳税费   
    房屋租赁合同依法进行备案登记会涉及缴纳税费问题。合同双方应对缴纳税费进行约定,可以约定全部由一方缴纳 ,也可以按国家税法规定方式缴纳,避免产生纳税争议。一般来说出租房屋应纳房产税、城镇土地使用税、营业税 、城市建设维护税、教育费附加和印花税。房产税、城镇土地使用税、营业税、城市建设维护税、教育费附加按综合征收率征收 :对在房产税开征范围内出租房屋的,各地方制定的标准不一样;印花税:按租赁金额的千分之一贴花。   
    4、不得出租的房屋   
    依据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定,以下房屋不得出租:⑴未依法取得房屋所有权证件的;⑵司法机关和行政机关依法裁定 、决定查封或者以其他形式限制房产权利的;⑶共有房屋未取得共有人同意的;⑷房屋权属有异议的;⑸属于违法建筑的;⑹不符合安全标准的;⑺房屋已抵押,未经抵押权人同意的;⑻不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑼有关法律法规规定禁止出租的其他情形。
租房新手严防中介的租房骗术
   又到毕业时节,许多毕业生急着租房。刚毕业的学生没什么租房经验,要小心不法中介的四大骗术:
骗术一:“空房”作诱饵——骗取信息费
 “xx二房各种家具、电器齐全,装修讲究,租金550元。”这是诱饵,就为骗你去交信息费。明眼人一看就知道,那个地段的房子怎么可能会有那么低的价格!
 有些中介会让消费者在看房前签一份协议,大致内容是必须先交300元信息费才能看房子,信息费有效期是一年。其实,由中介提供的许多房源信息是假的,要么位置不好,要么价格偏高,总之,信息费基本就是白交。
对策:正规的房屋中介看房阶段是不收费的,只有达成协议后收取相应的中介报酬。
骗术二:假房东毁约——骗取中介费
有些不法中介先租下一套合适的房子做道具,然后从公司内部找一名业务员冒充房东,报价远远低于市场价格。顾客看房满意与假房东签下合同并缴纳了中介费后,那位假房东就找出各种理由不肯出租。而这时顾客再找公司退钱时,公司就会说双方已签租赁合同,中介服务已经完成,房东属单方违约,中介费不予退还。
对策:租房时一定要让“房东”拿出房产证和身份证原件,并查看房产证上产权人的名字和“房东”的身份证是否一致。
骗术三:合同设陷阱——等你往里跳
陷阱一般出现在租房签约阶段,但退房时也有很多陷阱。最典型的就是中介公司利用合同中条款套取押金。
一年前毕业的大女生小吴就曾陷入此类陷阱:每月租金1200元,同时交给中介公司押金1200元。合同中还规定退房时要与中介公司交接。但当小吴致电房屋中介说要退房,被告知可直接和房东交涉,不用再跑一趟公司。然而,刚退完房,中介就以私自和房东退房属违约为由,扣留1200元押金。
对策:租房者在和中介打交道时任何协议都要落实到文字上,千万别信口头协议。
骗术四:“皮包公司”——钱到手就溜
一些皮包公司在网络上发布一些物美价廉的房源信息,等顾客上门后极力展现自己的权威性,骗得顾客的信息费,只等上钩的鱼儿够数了,他们就人去楼空。
 对策:租房时一定要注意察看中介有没有合法的中介资格,还要看工商执照、税务登记
【案例】未经消防验收的房屋出租,房屋租赁合同无效。
     某房产公司将大厦出租给某公司,双方约定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进行了装修。几个月后 ,承租方以《租赁合同》无效为由,起诉至法院,要求房产公司返还其已经收取的房租,及该款项的同期银行贷款利息,并赔偿其损失 。经查,房产公司系大厦的建设单位,该大厦尚未办理整体验收手续。另外消防支队同意大厦投入使用,但《建筑工程消防验收合格意见书 》未签发。法院认为,依照我国《建筑法》的规定,工程未经验收或者验收不合格的,不得交付使用,因此大厦不具备出租使用的条件 ;房产公司将房屋出租给时,没有办理消防验收手续,承租方对房屋进行装修后,也未办理消防验收手续,根据我国 《消防法》的规定,消防未经验收或者验收不合格的,不得使用,因此房产公司将大厦出租行为,违反了《消防法》的规定。依据 《合同法》的规定,违反法律强制性规定的合同无效,双方签订的《租赁合同》违反了《建筑法》和《消防法》的强制性规定 ,应认定为无效。
【案例】租房人欠缴电话费水电费后失踪,中介无责
“还欠2800多元的水电费没有交齐,租房者就跑了。”今早,家住华腾园小区的卜小姐懊恼地告诉记者。
 卜小姐告诉记者,去年11月,经小区一家房屋中介公司介绍,她和租房人许某签订了一年的房屋租赁合同。“当时,租房人许某先交了3个月的房租;该中介公司收取了2800元的佣金。”卜小姐说,昨日,又到了许某交房租的日子,但许某说不租了,等她过去清点时才发现,许某还欠2200元的电话费、400多元的水费和200元的燃气费没交,已无法联系到许某。她去找中介公司,对方拒绝承担责任。
该房屋中介公司的工作人员告诉记者,租房合同签订后,公司就不再对房主和租房人负责。
 北京大地律师事务所的倪长利律师说,中介公司并不是直接当事人,仅仅收取居间佣金,所以,卜小姐不能要求中介公司对许某的欠费行为负责,她可以到法院起诉。

【案例】承租人为退还押金诉至法院
徐某承租了某公司一居室楼房一套,签订了为期一年的房屋租赁承租合同。在合同中约定:徐某应向某公司支付1600元押金;合同期满后一个月内,某公司

在徐某结清承租期间使用的水、电、煤气、有线电视等费用后,将押金退还。还约定:如徐某中途解除合同,需提前一个月通知某公司,不视作违约,否则视作违约。
半年后,徐某向某公司申请退租,同日签终止协议,约定:自该协议签字之日起,双方再无任何房屋租赁关系及经济关系。之后徐某要求返还押金,双方发生纠纷,故徐某起诉。
本案中,徐某既没损坏租赁房屋和屋中物品,也没有应交而未交的费用,更没表示放弃押金权利。该公司不返还押金的理由,在于徐某中途解约的终止协议中有“双方再无任何房屋租赁关系及经济关系”这一条款。
徐某认为,“再无任何经济关系”不包括押金法律关系;某公司认为“再无任何经济关系”包括押金法律关系。双方对这一条款的解释截然相反。
法官认为:房屋租赁合同中的押金,是承租人抵押给出租人的一笔财产,用以保证自己履行租赁合同中的义务。这和合同法中的定金责任是不同的,承租人履行了租赁合同中的义务后,出租人应将押金返还给承租人。
而且本案的房屋租赁承租合同和终止协议,都是某公司提供的格式合同。依合同法规定:“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本案中,双方对该条款产生争议,应以非提供条款一方即徐某的理解为准。法院判决某公司向徐某返还押金。
【案例】未经共有权人同意擅自出租共有房屋 法院判决租房无效
在没有征得房屋共有权人同意的情况下,四川崇州市李某的儿子擅自将家庭成员共有的房屋租赁给他人经商并将租金据为己有。崇州市人民法院近日对此案一审宣判,法院认定被告与承租人签订的房屋租赁协议无效,判决承租人将房屋返还给原告及其他共有权人。
    李某与儿女共有一处私产门面房屋。两年前,行动不便的李某由女儿接到外地安度晚年,家中的房屋便交给小儿子管理使用。去年12月,其小儿子未征得父亲及姐妹的同意,将铺面租赁给他人用于经商,租赁期限为5年,并将预收的1万元租金据为己有。今年1月,得知儿子擅自出租房屋,承租人破坏房屋结构进行装修后,李某便委托女儿回老家进行交涉,要求收回房屋。可被告以已与承租人签订房屋租赁协议不得违约为由,不同意中止协议。
  李某随即委托律师,将儿子诉至法院,要求解除被告与承租人签订的房屋租赁协议并返还房屋。针对儿子提出的父亲曾同意出租房屋、现父亲年老患有老年性精神疾病、无民事行为能力的辩称,老人还专门到司法鉴定部门作了民事行为能力鉴定,证明其意志行为活动正常,具有完全民事行为能力。
    法院认为,被告未经原告及其他共有人同意将该房屋租赁给他人经商使用,侵犯了原告及其他共有人对该房屋的共有权利,其与他人签订的租赁协议依法应确认无效,承租人应将房屋返还给原告及其他共有权人。
    《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定,公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。
  建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,有下列情形之一的房屋不得出租:共有房屋未取得共有人同意的。
判断共有人擅自处分共有财产行为是否有效,关键要看第三人是不是善意、有偿取得,构成善意有偿取得应当具备两个条件:一是买受人须善意无过失且为有偿取得;二是不动产已经办理了产权登记。符合这两个条件,该交易行为应是有效的。
《北京市房屋租赁管理若干规定》
第八条 出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续,并填报下列内容:
  (一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地,实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地;
  (二)出租房屋的基本情况、租金和租赁期限;
  (三)房屋权属证书或者房屋来源证明;
  (四)本市规定的其他内容。
  第九条 房屋租赁合同变更或者终止的,出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内,到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
  在房屋租赁合同有效期内,居住人员发生变更的,承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站,办理变更登记手续。
第十二条 出租房屋的安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。
  房屋所有人将出租房屋委托他人管理的,应当书面报告房屋所在地的基层管理服务站。
  第十三条 出租房屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全。
  禁止将违法建筑和其他依法不得出租的房屋出租。
  第十四条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。出租人不得向无身份证明的人出租房屋;不得以出租房屋的方式为非法生产经营活动提供便利条件;发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的,及时向公安机关报告。
  对多人居住的出租房屋,出租人应当建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理服务站。
  出租人出租房屋的收入,应当依法纳税。
  第十五条 承租人应当配合出租人进行房屋出租登记;不得利用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其他违法活动,不得损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活。
第二十八条 对违反本规定的下列行为,由公安机关按照下列规定处罚:
  (一)出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第八条、第九条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的,责令改正,处200元以上500元以下罚款。
  (二)违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在治安、消防安全隐患的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款。
  (三)违反本规定第十四条第一款规定,出租人向无身份证明的人出租房屋,或者发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑,不向公安机关报告的,处200元以上500元以下罚款。
  (四)违反本规定第十四条第二款规定,出租人未建立居住人员登记簿,并按规定报送基层管理服务站的,责令改正,并可处200元以上1000元以下罚款。
  (五)违反本规定第十五条规定,承租人使用租赁房屋时损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的,处警告,并责令改正;逾期拒不改正的,处200元以上500元以下罚款。
  第二十九条 对违反本规定的下列行为,由建设(房屋)、工商行政管理、民防行政部门根据各自职责按照下列规定处罚:
  (一)违反本规定第十三条规定,出租的房屋存在建筑安全隐患的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款;
  (二)违反本规定第十七条规定,房屋管理单位未履行安全管理职责的,责令改正,并可处1000元以上3万元以下罚款;

关键词
离婚
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析产
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