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房屋租赁合同期内 房主卖房怎么办

2014年04月20日 16:11 ||

案情介绍 :
  小张在国贸上班,为了方便上班,在通州租了一套一居室,房屋租赁合同约定租赁期限自2013年9月份至2015年9月份。
  2014年2月份,房东李先生突然通知小张,他把房子卖给了江先生,让小张赶紧找房搬家。小张一气之下,把李先生告上了法庭,请求确认李先生与江先生的房屋买卖合同无效。

律师分析:

  出租人李先生在房屋租赁合同未到期时,想要卖房子,这在法律上是允许的,但是有个限制条件是,必须提前通知承租人小张,因为小张有优先购买权。
  优先购买权是指特定人依法律规定或约定而享有的、于出卖人出卖其标的物与第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利,优先购买权的设置是为了维护和稳定既有经济秩序,充分发挥财产的使用效能。对于房屋出租人而言,出卖租赁房屋时应在合理期限内通知承租人,而承租人亦应在合理期限内对是否购买房屋及价格作出答复。
  结合本案,李先生在未通知小张的情况下将房屋卖给了江先生,的确是侵犯了小张的合法权益,但承租人的优先购买权虽是法定权利,也只是属于债权范畴,而江先生已经办理了过户登记,取得该房的物权,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定:第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持。所以最后小张的请求并未得到支持,不过根据我国《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对财产新的所有人继续有效。因此,出租人和承租人之间的房屋租赁合同的效力并不因买卖、继承、赠与等发生房屋所有权转移而终止,承租权具有对抗第三人的效力。房屋出卖后,原租赁合同继续有效,承租人可继续租用该房屋,这就是“买卖不破租赁”原则。所以,即使现在房屋的所有权人已经变更为江先生,并不影响小张的承租权利,他仍然可以在该居住到租赁合同期满。

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