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商铺转租的法律风险

2014年04月20日 20:51 ||

  大街小巷随处可以看见转租店面的广告,而且转租还要收转租费,无忧律师网电话咨询卡客户田先生来电咨询:“想租80平方米的餐饮用房,但是他人原来做服装生意,但因为生意不好,所以想把商铺转租给我,我上次听您的培训课上说擅自转租无效,所以想向您咨询租赁转租商铺是否会带来纠纷?”

  律师觉得田先生的提问很有典型性,商铺租赁中的转租比住宅转租发生率更高,转租过程中,次承租人往往还向转租人支付一定的转让费用,争议发生的可能性也更多,所以将商业用房屋的转租进行了研究,发现商铺转租中的几大风险:

  提示风险一、房屋出租人可以解除房屋租赁合同。

  房屋转租,是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的,必须得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有权解除房屋租赁合同。《合同法》第二百二十四条规定:“ 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同,而不是承租人和次承租人之间的转租合同,但是因为租赁合同的解除,“皮之不存 毛将焉附”,转租合同也就无法继承履行下去。

  提示风险二:出租人不同意转租商铺的,次承租人只能立即归还占用的房屋。

  房屋转租合同一旦被确认无效以后,次承租人应该归还占用的房屋,至于向承租人(转租合同的出租人)交付的租金、店面转让费只能向承租人索要,而不能要求出租人归还,一旦承租人人去楼空、杳无音讯,恐怕已经支付的租金和转让费要落空了。

提示风险三:次承租人对商铺或店面的装修应当拆除,而不能折价给出租人。

  在商铺租赁中,租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造,如果转租是获得出租人同意的,而且获得其装修或改造的同意意见的,在房屋租赁合同终止或解除时候,双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有,租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款,但在非法转租中,次承租人的这些权利都不再具备,一旦出租人不同意转租,次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌,由此产生的损失只能自己承担。

  所以在办理房屋转租时,应注意以下几点:1、 房屋转租时,必须订立转租合同,而且转租合同必须经原出租人书面同意;2、 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外;3、 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。

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