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小产权房可以买卖吗

2014年04月20日 21:16 ||

案情介绍

  陈帆有一套位于北京市房山区的小产权房,2000年张清与陈帆签订了一份房屋买卖协议,由张清购买陈帆位于房山区的房屋5间及院落,房屋价款68000元。2003年12月,陈帆向房山区人民法院起诉,以小产权房不能买卖为由,要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋。

律师分析

  本案的焦点就在于,陈帆的房屋是否可以买卖?
  小产权房, 主要是一些村集体组织、开发商、或者是农民自行组织,占用农民宅基地、耕地或者是集体企业用地等建造的“商品房”。根据北京市高院下发的《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》,其中写道:“与会者同时认为,此类合同(农村私有房屋买卖)的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外”,例外的情况是:“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。”但是最高人民法院尚未给出解决此类纠纷案件适用法律的司法解释。 
  而本案,从判断的逻辑前提来看,是在宅基地上建造的房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定,而违反的具体法律应当指的是《土地管理法》第四十三条中的规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。以及第六十三条中规定的:农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

法院裁判

  2004年,本案经过一审,二审,北京市第二中级人民法院作出了终审判决,确认双方签订的房屋买卖协议无效,张清应向陈帆返还房屋,同时该判决认定陈帆是导致协议无效的主要责任方,应对张清的信赖利益损失进行赔偿。因此,房山区法院依据《合同法》第五十八条规定作出裁决:合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。最后裁定陈帆赔偿张清因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十万元。

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