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物业不称职 可以不交物业费吗

2014年04月20日 21:39 ||

  业主因对物业不满,协调未果,一气之下拒交物业费,被物业公司告上法庭,要求支付物业费及滞纳金。
  在日常生活中,只要房子不出问题,那除了每年按时去交物业费,我们跟物业公司的接触其实并不算多。房子漏了、墙体花了,物业解决不善时,我们理所应当的认为可以不交物业费——“我交物业费是要你提供服务的,你服务不好我当然可以不交钱,天经地义。”但事实是这样吗?

京创律师帮您分析:

  国务院颁布的《物业管理条例》规定——业主在物业管理活动中,应履行下列义务:
  (一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
  (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
  (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
  (五)按时交纳物业服务费用;
  (六)法律、法规规定的其他义务。
  这首先说明按时交纳物业费是业主的法定义务。
  如果物业服务企业提供的物业服务质量没有达到物业服务合同约定的标准,不能令业主满意该怎么办呢?
  这要根据物业服务企业的违约程度来确定。物业服务企业不按照物业服务合同的约定提供服务,属于违约行为,根据《合同法》第107条规定,物业服务企业应当承担违约责任。违约责任是指合同当事人不履行或不适当履行合同义务所应承担的法律后果,包括解除合同、继续履行、采取补救措施、损害赔偿、支付违约金等,具体应承担何种后果,应看当事人的违约程度。也就是说,在物业公司根本违约的情况下,业主有权不履行付款义务,及解除合同。
  但是,物业合同不是一对一签订的,是以全体业主为主体,同物业公司签订的。物业与单独一个业主的纠纷,不一定会影响影响全体业主的利益,也就不足以构成物业的根本违约。这时,不交纳物业费,显然是业主违约,而且对正常交纳物业费用的业主显然是不公平的,而且有可能因此影响到其他业主的正常生活,应当支付物业费费及滞纳金;约定违约金的,还应支付违约金。正确的做法不是拖欠物业费,而是收集和保存好证据,在协商不成的情况下及时对物业公司提起诉讼来解决问题,除了要求维修、更换、排除妨害等外,还可以要求减少服务费。
  当你认为物业的做法不仅损害了你的利益,还损害到了大多数业主的利益,那么可以通过以下方式达到与物业公司解除合同的目的。
  1、根据《北京市物业管理办法》第十一条的规定,选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以您需要得到一半以上业主的同意。另外,因为召集过程可能很漫长,建议在召集共鸣业主的同时,收集好物业服务不达标的证据,认为证据足够了,召集业主联名向区建委物业管理科或居委会或相关房产部门进行申报处理。
  2、业主可以在《管理规约》等章程中详细约定业主委员会的权限和分工,将自己不便行使的权利托付给业委会。这也正体现“业主自治”的精神。所以,如果管理规约或管理章程中规定业主委员会有可以代表业主解聘物业公司的权力,那就可以将情况向由业主委员会反映,由业委会来起诉解除物业合同。

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