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律师如何临危受命挽救即将被强拆的房屋

2014年04月25日 14:54 ||

案件简介

  2009年11月,浙江省金华市崔山镇因进行保障房建设需征用下坡村集体土地和村庄,李某家的宅基地房屋位于拆迁范围之内。宅基地面积520平米,房屋面积250平米,宅基地的批准面积为267平米。
  拆迁公司委托的评估公司对李某的房屋进行了测量评估,评估报告显示李某房屋重置价为21万元,土地区位价为26.7万元,全部的总评估价为47.7万元。拆迁公司与李某多次协商,愿意给予25万元补偿款和2套安置房。李某认为补偿款过低,全家5口人,两套安置房不够住,不同意搬迁。
  2011年3月,经过一年多的协商无果后,拆迁公司向金华市建委申请拆迁行政裁决。4月20日金华市建委下达裁决书,认定房屋总补偿款为47.7万元,并责令李某15日内搬迁。
  李某找到拆迁公司理论,扬言誓死保卫家园,拆迁公司多名工作人员轮番给李某一家做思想工作,表示可以再慢慢协商。于是一场旷日持久的谈判再次展开。
  2011年9月李某突然接到金华市建委下达的执行催告书,要求李某一家在10日内搬迁,否则将强制执行。
  李某一家这才意识到问题的严重性,于是找到北京京创律师事务所,希望帮助维权。京创律师经过两个月的富有智慧的工作与拆迁公司最后达成了合理的补偿协议。

维权经过

  律师接受委托后,感觉本案李先生最大的不利之处是行政裁决的三个月的起诉时效已过,无法对裁决合法性提出司法异议。而如果裁决无法撤销,意味着其具备可执行性,即:房屋随时可能被法院裁定强制执行,李先生面临的就是这样一个被动的局面!
  当然,京创律师在长期办理各类拆迁案件中,已经积累了丰富的维权经验。经过律师团队的充分研讨,制定出一套行之有效的特殊维权策略。
  古人云:工欲善其事必先利其器。从李先生的陈述中,律师感觉到该项目存在诸多不规范之处,于是京创律师开始从侧面对征地拆迁项目法律手续入手,对拆迁合法性进行深究。
  维权第一季:调查征地拆迁项目的来由。
  首先,律师针对《拆迁许可证》公告已经超过3年的情况,律师向区建委调查拆迁许可证是否有效和合法续期,以确认该拆迁行为是否具有法律效力。
  其后,根据法律规定,对农村的拆迁和建设项目,必须先对集体土地征收为国有。于是,律师向市国土资源局调查该村集体土地征收文件,以确认该集体土地是否经过合法审批以及李先生房屋是否在征地拆迁范围。
  维权第二季:依法提起诉讼
  经过上述两项信息公开,律师基本了解了该征地拆迁项目的诸多违法之处,包括拆迁许可证续期、征地不规范以及拆迁范围扩大等情况。
  于是,律师向区人民法院提起撤销《拆迁许可证》的诉讼,指出该许可续期行政行为不合法。
  同时对征地批复提起行政复议,理由是征地批复中将基本农田当作一般耕地一并予以征收,而基本农田的征收必须经过国务院的批准,市政府无权批准征收基本农田。
  维权第三季:协商谈判
  律师提起的上述复议和诉讼程序直指征地拆迁合法性的核心,这些违法问题也是近年来各地方进行城市扩张的通病。
  拆迁公司发觉自己的违规操作被律师揭开后,意识到继续诉讼会对其造成不良影响。于是做出了丢车保帅的举动:只要李先生撤诉,拆迁补偿都好谈。律师应约前往,针对补偿价格问题,律师提出土地区位单价没有反映出当地真实的土地价格和房屋指导价格,评估报告的计算依据存在人为臆断。经过长达4小时的谈判,开发商最终同意在补偿款和安置房面积上给予合理补偿,以李某一家5口获得3套安置房和40万元补偿款达成补偿协议。

律师点评

  本案采取围魏救赵的方式实属无奈之举,因为李先生补偿款偏低的问题本可以在拆迁行政裁决过程中或者是裁决诉讼中提出,但是由于裁决书已经超过3个月的诉讼期。针对评估报告和拆迁补偿方案的所有错误之处找不到一个正常的司法程序得以主张。
  所以,如何让开发商能够认真倾听被拆迁人的异议、平等地与被拆迁人协商对话,这就成为律师开展工作的首要任务。律师通过对征地拆迁行为合法性的质疑,揭开了开发商不愿意看到的征地拆迁的“黑幕”。
  在此,京创律师善意提醒广大被拆迁户,当您认为自己的权利被侵犯而又不知道如何应对时,建议您委托专业律师的帮助,以免错失维权良机。

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