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宋某与邵某某合同纠纷上诉案

2014年05月09日 10:54 ||

  上诉人(原审被告)宋某。
  委托代理人张某某,XX所律师。
  被上诉人(原审原告)邵某某。
  委托代理人孙某某,XX所律师。
  原审被告田某某。
  委托代理人张某某,XX所律师。
  上诉人宋某因与被上诉人邵某某、原审被告田某某定金合同纠纷一案,不服某某市某某区人民法院(2009)丰民初字第21056号民事判决,向本院提起上诉。本院于2009年12月23日受理后,依法组成由法官申小琦担任审判长,法官胡君、姚颖参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  邵某某在一审中起诉称:邵某某欲购买宋某所有的某某市某某区丰台路60号院9号楼4单元501室房屋,2009年7月26日,邵某某与宋某的儿媳田某某签订了《定金收据》,并交给田某某定金20 000元,约定于2009年8月10日签订房屋买卖协议,签订《定金收据》时邵某某未见到宋某给田某某的授权书。后邵某某得知,宋某出卖的房屋属于央产房,根据相关规定,以成本价购得的个人央产房上市交易必须补齐超标部分的差额,并在央产房交易大厅备案,否则不能开具央产房上市证明。因此在宋某未补交差额房价款的情况下,该房屋不具备上市交易条件。邵某某认为,2009年7月26日宋某出卖房屋签订《定金收据》并收取邵某某定金时,其出卖的房屋在缔约前不具备上市交易条件,存在重大瑕疵,属于根本性违约。因此邵某某起诉要求:解除邵某某、宋某于2009年7月26日签订的《定金收据》;宋某双倍返还邵某某定金40 000元;诉讼费由宋某承担。
  宋某在一审中答辩称:2009年7月26日,邵某某经中汇易家经纪公司提供居间服务欲购买宋某位于某某市某某区丰台路60号院9号楼4单元501室房屋。同日,邵某某与经纪公司职员至宋某处查看房屋,宋某儿媳田某某接待了邵某某并向其告知房屋系央产房等各项基本情况,邵某某一行离开。同日,邵某某越过经纪公司来到宋某所售房屋处,经与田某某充分协商,约定房屋买卖总价款为165万元(不包括管道、煤气、电安装费),宋某收取邵某某定金20 000元,双方约定2009年8月10日以后签订房屋买卖协议。期间邵某某一行中的男士承诺其可通过关系为上述房屋办理央产房上市出售各项登记手续。8月10日后,宋某数次通知邵某某签订书面房屋买卖协议,均被邵某某拒绝。8月17日宋某收到邵某某委托律师签发的律师函,明确告知宋某无意签订房屋买卖合同。10月18日,宋某办理了中央在京单位已购公房上市出售登记手续。此后宋某继续要求邵某某签订房屋买卖协议,仍被拒绝。鉴于邵某某无意购买房屋,宋某于2009年9月13日将房屋售与他人。宋某认为,双方签订的《定金收据》合法有效,宋某系涉案房屋的所有权人,双方履行房屋买卖合同不存在难以克服的障碍,宋某正常履行行政程序即可获得上市交易的批准。房屋不能上市交易仅是办理相关手续前的暂时情形,该情形不具有永久性。邵某某拒绝履行合同义务的根本违约行为是双方合同目的不能实现的根本原因,根据法律规定,给付定金的一方不履行合同债务的,无权要求返还定金。宋某认可儿媳田某某处理委托事务的法律后果。
  田某某在一审中答辩称:答辩意见与宋某一致,我系宋某代理人,我的行为产生的民事责任由宋某承担。
  一审法院审理查明:
  2009年7月26日,邵某某与宋某签订《定金收据》,载明:“甲方:宋某代理人田某某,房产地址某某区丰台路60号院9号楼4单元501室。乙方:邵某某。双方已初步达成房屋买卖协议,房款总价165万元(不包括管道、煤气、电安装费),现甲方收取乙方定金20 000元,拟定于2009年8月10日以后签订房屋买卖协议,特此为据。”上述《定金收据》由田某某代宋某签署,定金亦系田某某代宋某收取。
  2009年8月17日,邵某某委托某某市正大律师事务所律师孙某某向宋某及田某某发出律师函,载明:“……双方未如期(2009年8月10日至8月17日期间)签订正式房屋买卖合同的最主要原因是,田某某代宋某收取定金时所出卖的房屋因属于“央产房”,不具备出卖房屋的法定条件。即“央产房”上市出售的前提条件是,上市前其房产档案必须在央产房交易大厅备案。经查你所出卖的房屋未完善相关手续。因此,不能如期签订正式房屋买卖合同的原因是你方存在过错,应将收取的两万元定金退还邵某某……”
  另,涉案房屋系中央在京单位已购公房,2009年8月18日,房屋所有人宋某经中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室核准办理了中央在京单位已购公房上市出售登记手续。2009年9月15日,宋某将涉案房屋售与案外人,并办理了过户手续。
  宋某提交声明一份,载明:“我是某某市某某区丰台路60号院9号楼4单元501室房屋业主宋某,我儿子宋哲,我儿媳田某某代表我与买家签订的任何协议,任何内容,我都认可。”
  一审法院判决认定:宋某与邵某某签订的定金合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,系有效合同。该案中田某某代为签署定金合同、代为收取定金的行为经被代理人宋某予以追认,故田某某之行为产生的民事责任应由宋某承担。邵某某委托律师向宋某发出的律师函应视为解除定金合同的意思表示,宋某将房屋售与他人的行为亦应视为同意解除定金合同的意思表示,故邵某某与宋某签订的定金合同已于2009年9月15日解除。邵某某与宋某签署定金合同时,涉案房屋尚不具备上市交易资格,但根据相关规定办理行政审批手续即可具备交易资格,故定金合同不存在不能克服的履行障碍,故宋某对定金合同的解除不存在根本违约行为。因宋某未提供证据证明其在定金合同签订时履行了告知义务,故邵某某主张解除定金合同之行为亦不应视为违约。根据公平原则,合同解除后宋某应返还邵某某定金20 000元。邵某某主张双倍返还定金,无事实依据,该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条之规定,判决:一、宋某于该判决生效之日起七日内返还邵某某定金二万元。二、驳回邵某某其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延期履行期间的债务利息。
  宋某不服一审法院的上述民事判决,向本院提起上诉,其主要的上诉理由是:一、一审判决认定事实不清。1、邵某某拒绝签订房屋买卖合同是双方合同目的不能实现的直接原因。2、邵某某拒绝签订房屋买卖合同的行为无合法事由。邵某某在其委托律师向宋某发出的律师函中认为,买卖标的系“央产房,不具备出卖房屋的法定条件……”,该理由无法律依据。事实上,买卖房屋系央产房的事实并不影响邵某某房屋买卖合同目的的实现或宋某履行出卖人义务。首先,买卖标的可以买卖;其次,已购公房上市所需的各项前置条件如填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》并经中央国家机关房改办中直机关房改办在京中央和国家机关住房交易办公室根据职工住房档案进行核对等手续,并非无法克服的障碍。该程序仅仅是权属转移登记前置条件之一,宋某在正常履行行政程序的情况下即可获得批准;再次,相关规章规定的“上市交易条件或者说不能上市交易”与“不能买卖或者不能订立房屋买卖合同”并非同一概念。上市交易条件系行政规章规定的规范行政行为的文件,其所称的上市交易是指房地产行政管理机关办理权属登记或转移登记应遵循的制度,这与不能买卖或标的物禁止转让不可加以混淆。双方订立的合同在订立时事实上可以履行,宋某在客观上能够履行,主观上愿意履行,根本不存在任何过错行为。二、一审判决适用法律错误。造成双方最终未能签订格式房屋买卖合同的原因在于邵某某。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定,当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金。综上,请求二审法院:撤销一审判决,驳回邵某某一审诉讼请求。
  邵某某针对宋某的上诉理由答辩称:双方签订《定金收据》时,宋某隐瞒了房屋是央产房的事实,2009年8月10日后,宋某并没有数次通知邵某某签订书面房屋买卖协议。宋某于2009年9月15日将房屋售予他人,也未通知邵某某。一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院维持一审判决。
  田某某陈述称:宋某告知了邵某某买卖房屋是央产房,如果是未告知,应该是撤销之诉,其他意见与宋某的上诉意见一致。
  本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
  上述事实有《定金收据》、《律师函》、《声明》、《中央在京单位已购公房上市出售登记表》、《存量房屋买卖合同》、《证明》、京房权证丰私成字第99156号房屋产权证以及当事人的陈述在案佐证。
  本院认为:宋某与邵某某自愿签订的《定金收据》,不悖法律、行政法规强制性规定,故合法有效。邵某某委托律师向宋某致函,是其解除合同的意思表示。之后,宋某将房屋另售他人的行为表明其同意解除合同。现双方已无履行定金合同的必要,故宋某应将收取的20 000元返还邵某某。综上,宋某的上诉理由不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚、处理结果并无不当,应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  一审案件受理费四百元,由宋某负担(于本判决生效后七日内交至一审法院)。
  二审案件受理费三百元,由宋某负担(已交纳)。
  本判决为终审判决。


审 判 长  申小琦
代理审判员  胡 君
代理审判员   姚 颖
二O一O年二月一日
书 记 员  韩耀斌

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