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多人共同继承房产 出售时需一致同意吗

2014年04月13日 21:59 ||

引言:日常生活的继承中,两个以上的继承人常常通过继承共有一套房产的所有权,那么在对共同继承的房产进行处分时,是否需要征得所有共有人同意呢?

案情经过

  2005年张强与张峰兄弟二人的父亲去世,登记在父亲名下有房产一套,弟弟张峰持有一份父亲所留的代书遗嘱,遗嘱中父亲将该处房产留给张峰,张强对弟弟张峰所持的遗嘱提出了质疑。随后为了确认遗嘱的效力问题兄弟二人对簿公堂,在审理过程中经过法院的调解,兄弟二人达成了调解协议,协议中约定弟弟张峰占有父亲所留房屋产权的百分之八十,其余百分之二十由大哥张强所有。

  2008年7月的一天,弟弟张峰找到张强,声称打算卖掉父亲遗留的那套房产,张强当场表示反对,认为自己也占房产的一部分比例,需要经过其同意方可出卖。但是弟弟说自己所占的比例高,所以哥哥无权反对,只有要求房屋被出卖之后的百分之二十的价款的权利。

  那么此案中,没有张强的同意,张峰是否有权利出卖该套房产呢?

律师说法

  《物权法》第九十三条规定:“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。” 在本案中,张强和张峰的法律关系属于共有关系。共有的类型包括按份共有和共同共有。不同类型的共有人对共有物的处分权不同,《物权法》第九十四条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”同时第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”

  另外,虽然遗产在完成分配之前属于所有继承人共同共有,但按照遗嘱继承或者法定继承对遗产完成分配之后,如果遗产是不动产等不可分物的话,那么继承人对于遗产就是按份共有的关系,对于按份共有物的处理,《物权法》第九十七条规定很明确,只要份额占三分之二以上的按份共有人同意处分的话,该处分就有效。

  因此,在上述案例中,张强与张峰在经过调解之后对父亲所留的房产已经形成了按份共有的关系,即张峰占有房产的百分之八十,张强仅占有百分之二十。故在双方对处分房屋有没有特别约定的情况下,占有房产三分之二以上份额的张峰有权出卖房产,无需张强的同意,而张强只有要求房款百分之二十的请求权。

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