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如何继承公有住房

2014年04月13日 22:09 ||

引言:公有住房是指由政府和国有企事业单位投资兴建、销售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。公有住宅由政府建设的,主要向城市居民出租出售,由企业建设的,向本企业职工出租出售。公有住房的大量存在是由于我国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革的过程中,公有住房出售后,产权即归私人所有。这一“房改房”过程中的法定继承将如何进行呢?下面的案例将提供一个真实的观察角度。

案情简介

  李父、李母共生育李芬、李芳、李建、李平、李成、李慧、李富七子女。李母于1990年5月19日去世。1992年12月25日,李父与北京市××厂签订《房屋买卖合同》,以标准价购买楼房一套,建筑面积72.97平方米,总价款5890元。1993年10月21日,李父交付购房款(实际付款5762元)。1994年11月22日李父去世,该房屋一直由其子李富居住。2000年12月25日北京市政府房改办发布《关于2001年向职工出售公有住宅楼房的价格及有关政策的通知》,规定“房价计算公式中的标准价高限按成本价的94%计算”。 2001年李富向北京市××厂补交5385元,该房屋由标准价改为成本价。2010年,李父的其他六子女李芬、李芳、李建、李平、李成、李慧将李富起诉至法院,请求分割上述房产。

审理结果

  法院认为,诉争房屋系李父于1992年以标准价购买,而李母早已在1990年去世,因此诉争房屋属于李父而非李母的遗产。李富补交的5385元应视为补交了6%的房款,李父的房屋份额为94%。双方当事人一致认可房屋价值71万元,所以其中的4.26万元归李富所有,剩余的66.74万元属于李父的遗产,应由李芬等七子女继承。

  最后,法院判决房屋归李富所有,李富分别给付六原告财产折价款95342.86元。

  宣判后,双方当事人均未上诉。

评析意见

  本案的争议焦点在于:在承租公房的继承人补交成本价与标准价差额的情形下,公有住房如何进行遗产分割?

  要正确处理此类案件,首先必须对公有住房的历史进行梳理,准确界定公有住房的物权类型及归属,弄清楚成本价、标准价、实际付款以及租金的由来,在此基础上,才能对继承人补交差价的行为予以正确定性,划分各出资人的产权份额,进而对属于被继承人遗产的部分进行继承分割。

(一) 住房政策的变迁与公有住房的沉浮

  计划经济时期,我国实行福利化住房政策,以“低租金、高福利、实物分配”为典型特征。此时期公有住房的来源有:一是国家对私有住房的几次社会主义改造(1956年、1958年);二是由中央财政直接拨付进行建设。公有住房可以分为两类:一类是由单位直接管理的住房(即单位自管住房),另一类是由城市住房行政机构直接管理的住房(即城市直管公房)。其中,单位自管住房占绝大多数,城市直管公房仅发挥补充性作用。在住房的分配上,几乎所有的公有住房都是通过单位来分配的,即使是城市直管公房往往也先分配给单位,然后再由单位分配给职工。分房的依据主要是职工的职级、贡献及实际的住房需求等,这种分配基本上是无偿的,仅收取象征性的租金(房租占城市居民家庭收入的比重不足1%)。

  改革开放后,我国的住房政策经历了从福利化向市场化的转变。这种转变具体表现在两点:一是住房投资,职工在住房投资中的作用开始扩大,职工住房需求的满足不再是无偿的;此外,中央政府投资占住房投资的比重日益缩减以及单位投资比重大幅增加。二是住房分配,出售公房与提高租金都反映出了住房分配上等价交换的导向,即职工的住房消费支出将会不断增加,最终达到市场化所要求的水平。在我国住房制度改革的过程中,首先出现了三次公房出售试点(即全价出售公房、三三制补贴出售和提租补贴),直至1988年1月,全国首次房改工作会议召开,形成了《国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,标志着中国全面住房改革的开始。

(二) 如何理解成本价、标准价、实际付款与租金

  根据建设部于1994年3月23日发布的《城市公有房屋管理规定》,公有房屋指国有房屋和集体所有的房屋。当时的房改文件中写道:“向高收入职工家庭售房实行市场价,向中低收入职工家庭售房实行成本价或标准价”。成本价与标准价都是在住房制度改革中出现的词汇,成本价由房改办会同有关部门按规定定期测定,标准价是指目前以成本价向中低收入职工家庭售房,确有困难的市(县)依据该市(县)职工家庭平均经济承受能力确定的售房价格。两种价格所带来的权利也是不同的。职工以成本价购买的住房,产权归个人所有,一般住用5年后可依法进入市场,在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有;职工对以标准价购买的住房仅拥有部分产权,所以本文案例中在李父支付公房的标准价后,李父及其继续居住该房的继承人仍需支付租金,但租金的支付并不意味着李父与单位之间仅存在单一的租赁关系。

  案例中提到标准价为5890元,而李父实际付款为5762元,原因何在?根据当时相关房改部门的规定,标准价购房的实际房价=[标准价×(1-年工龄折扣率×夫妇工龄和)×(1+调节因素之和)×(本套楼房建筑面积+阳台面积×系数)+装修设备价] ×(1-已竣工年限×1.5%)-负担价×现住房折扣率×(本套楼房建筑面积+阳台面积)。可见,标准价与实际付款的差额是基于职工个人的工龄、对单位的贡献等身份性因素,当时的房改措施仍具有很强的福利色彩。

(三) 如何划分李父与李富的房屋产权份额

  毫无疑问,本案诉争的公有住房有李父的份额,因为他支付了标准价,虽然实际付款低于标准价数额,但这是单位对他个人贡献的回报;该房屋没有李母的份额,因为李母早在李父签订购房合同之前便已去世;李富补足了成本价与标准价的差额,所以他对该房屋也应拥有份额。接下来的问题是:如何划分李父与李富的房屋产权份额?份额一旦确定,随后的继承问题便迎刃而解。

  对两人产权份额的确定有以下几种处理意见:

  1、在遗产分割时将李富的出资视为垫资,按借款处理;该房屋全部为李父的遗产。原告认为,同为继承人,其应拥有购买该房屋的权利,李富未经原告同意私自出资的行为侵犯了原告的权利,李富不应因此获得房屋的部分产权。其实,这种处理结果对李富是不公平的,因为李富在李父死后一直在该房屋居住并交纳租金,是房屋的实际承租人,其对该房屋享有优先购买权,所以李富的出资是为取得房屋产权的对价行为,并未侵犯其他继承人的权利,也不能将之与借款行为相混淆。

  2、按照两人的出资数额划分房产份额。结合住房制度改革背景,不难看出,在李父的实际出资之外,还存在许多“暗贴”,即国家和单位基于李父的贡献而给予李父的福利性待遇。所以按照李父与李富的出资比例确定两人的房产份额,即使进一步考虑到通胀因素,将李父在1993年的出资计息至2001年李富出资之日,这种折算方法都是不合理的,将损害其他继承人的利益。

  3、寻找政策依据,确定两人的产权份额。在住房制度从福利化向市场化的改革过程中,很多措施都带有福利性,这种经济利益是难以精确量化的。此外,房改部门政策的出台也考虑了历史和现实方面的诸多因素,具有较强的公信力和说服力。所以,在两人的产权份额划分上,依据政策性规定更为妥当与可行。当年的很多政策性文件都规定“可将成本价的94%定为标准价高限”,据此法院判决确定李父的产权份额为94%、李富为6%。

  (四)诉争房屋的遗产分割与所有权归属

  对房屋的分割,一般实行价值分割法。至于其所有权归属,应结合该房屋的使用状况、效用的发挥程度、对当事人工作生活的影响等因素予以确定。考虑到李富及其家人一直在该房屋居住、生活,且李富所占产权份额最多,故法院判决房屋归李富所有,由李富向其他继承人支付遗产份额折价款。

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