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银行抵押的房屋被拆迁 是否有权在补偿款中提前还款受偿

2014年04月13日 22:45 ||

  抵押房屋被拆迁的,被拆迁人和拆迁人之间,抵押权人与抵押人之间,应该如何行使各自的权利,履行各自的义务,确保待拆迁的房屋没有任何权属争议呢?保证拆迁补偿款顺利到位呢?任何一方不履行相应的义务,应当承担什么样的风险呢?

案情经过

  利民公司为扩大企业经营范围,引进先进技术设施,于2005年10月以厂房作抵押向银行贷款100万元,双方签订了抵押合同,约定还款期限为10年。
  2009年6月,市建设开发公司经政府主管部门批准,建设花园小区,利民公司在拆迁范围之内。10月,利民公司在未通知银行的情况下与市建设开发公司私自签订了房屋拆迁补偿协议,市建设开发公司在签订协议时并不知道利民公司厂房被抵押一事。
  该补偿协议约定,由市建设开发公司一次性支付利民公司拆迁补偿款及停产停业补助费共计500万元。协议签订后,利民公司依约搬迁。
  此时,银行发现拆迁一事,立即通知市建设开发公司,要求其将补偿款中的100万元直接划给银行,以抵偿利民公司欠银行的贷款。市建设开发公司以自己与银行不具有直接法律关系为由拒绝配合。
  于是,银行将利民公司作为被告、市建设开发公司作为第三人向法院提起诉讼,请求法院判令市建设开发公司将补偿款中的100万元用以偿还利民公司的贷款。利民公司在答辩中称,贷款期为10年,银行要求提前还贷的行为构成违约,因此不同意将补偿款还贷。市建设开发公司称,自己并不知道被拆迁房屋上有抵押权存在,现在房屋已经被拆除,抵押权因抵押标的物的灭失而消灭,所以银行无权要求自己直接向其偿还利民公司的贷款。

审判结果

  法院认为:被拆迁房屋系利民公司与银行的抵押法律关系的标的物。在抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意,也未告知拆迁人就与拆迁人签订拆迁补偿协议,并将抵押物交付拆迁。
  依照《担保法》的规定,应认定此房屋拆迁协议无效。但介于被抵押的房屋已经被拆迁,银行只能要求抵押人承担损害赔偿责任。由于拆迁补偿款中包括了对被抵押的厂房的拆迁补偿款,所以银行可以追及此项补偿款,以补偿款在弥补合同利益的损失。所以判决市建设开发公司直接将补偿款中的100万元支付银行,以弥补银行的损失。

律师说法

  关于抵押房屋拆迁的法律问题,依照国家有关担保的法律执行。我国规范担保行为的主要法律规范就是《担保法》,但是《担保法》也没有就抵押房屋拆迁情况下当事人的权利义务安排作明确的规定。
  但是,由于拆迁行为是对被拆迁房屋的处分行为,我们可以比照《担保法》关于抵押物转让的法律规定来分析此案。参照《担保法》第49条第1款得规定,法院认定利民公司与市建设开发公司的拆迁补偿安置协议无效是正确的。根据《合同法》对无效合同的法律后果的规定,合同无效的,双方当事人各自返还从对方得到的履行,有过错的一方赔偿对方的损失。在房屋拆迁合同中,因房屋已被拆迁,无法实现返还,认定此合同无效对抵押权人已没有实际意义,而且对拆迁人和被拆迁人来讲也没有实际意义。
  但是,使抵押权人追及抵押物的补偿款而受偿可以有效地保护抵押权人的利益,也有助于循序解决拆迁纠纷,加快拆迁进度。而《担保法》也规定:抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
  所以法院参照此款规定,判决第三人市政建设公司直接将100万元补偿款提前清偿银行的债权,其余的400万元补偿款归利民公司所有是正确的。

相关法条

《担保法》
第四十九条 抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

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