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城镇居民购买宅基地房屋的法律后果

2014年04月13日 23:03 ||

   城镇居民可以购买宅基地房屋吗?如果可以,一旦购买后产生纠纷,会有何种法律后果呢?

案情经过

  李某为某市城镇居民,无工作单位,以绘画为生,经常到郊外写生,于是萌发了在城区近郊购买一套农家院的想法。2002年,李某经人介绍认识了某村的马某,他在村里有一套院落,占地为早年申请的宅基地。李某与马某几经协商,于2002年7月签订了《房屋买卖协议》,约定:李某购买马某位于某村的正房五间、厢房三间及院落,转让价格45000元。协议签订当日,李某一次性交付了全部房款,马某向李某交付了农家院。
  李某在入住农家院之前对其进行了全面整修,新添了卫生间等附属设施,并加盖了三间西厢房。几年后,恰逢全国房地产价格上涨,征地、拆迁成本水涨船高,马某卖给李某的农家院市价翻了好几倍,周边房屋拆迁补偿款也达几十万。马某觉得农家院卖得太亏。
2008年12月,马某诉请法院确认《房屋买卖协议》无效,判令李某腾退农家院。2009年12月,法院终审判决确认《房屋买卖协议》无效,李某向马某返还房屋,马某向李某支付农家院及添附部分价款93808元;认定马某为导致协议无效的主要责任方,应对李某的信赖利益损失进行赔偿。
  2010年1月,李某诉称:马某应赔偿其经济补偿金480000元。
  马某辩称:李某要求赔偿信赖利益损失违背事实和法理,不利于落实国家土地政策;农民只拥有一处宅基地,城镇居民不能购买农村房屋;《房屋买卖协议》已经终审判决确定无效,请求驳回李某的诉讼请求。

审判结果

  法院经李某申请,于2010年4月委托某房地产估价公司对涉案房屋宅基地区位价值进行了评估,结果为房屋宅基地区位总价264700元。
  法院审理认为:马某所有的农家院占用农村宅基地,根据《土地管理法》的规定,村民一户只能拥有一处宅基地。国务院明令禁止城镇居民在农村购置宅基地。李某受让马某的农家院及其宅基地使用权,违反了国家政策,买卖协议无效。合同无效后,因合同取得的财产应与返还;不能返还或没有必要返还的,应折价补偿;由此引起的损失按双方过错程度分担。考虑到马某作为出卖人在出卖时明知农家院的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围,其在出卖农家院多年后又以违法出售为由主张合同无效,故应对合同无效承担主要责任。对于李某作为买受人信赖利益损失的赔偿,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异遭受的损失两方面因素予以确定。马某出售给李某的房屋及添附部分已判决折价补偿李某,就本案而言,对于李某信赖利益损失的赔偿,仅仅考虑出卖人因土地升值或拆迁所获利益因素,参照农家院宅基地区位总价予以确定。

律师说法

  本案焦点是城镇居民购买农村宅基地房屋产生何种法律效果。京创律师将从宅基地使用权流转的身份限制、房屋买卖合同无效后对房地产增值部分的处理两个方面进行分析。
(一) 宅基地房屋流转的身份限制
  农村宅基地使用权、宅基地上的住宅所有权、集体建设用地上的房屋所有权与城镇居民绝缘。宅基地使用权可否随地上房屋出租给城镇居民,或出租、转让给城镇居民之外的其他集体经济组织成员?答案是肯定的。本案中李某作为城镇居民,购买马某宅基地上的农家院,违反了国家政策,买卖行为应归于无效。
(二) 宅基地房屋买卖合同无效后对房地产增值部分的处理
  根据《合同法》第58条的规定,合同无效后发生财产返还、折价补偿的责任。由此造成的损失由双方按过错程度承担。对于一份无效的买卖合同,最直接的法律后果是,买受人将交易标的物返还出卖人,出卖人将交易价款返还买受人。然后问题并不如此简单,不仅由于李某在农家院上采取了添附行为,更由于房地产市场变化带来了巨额的价差。《物权法》规定原物的天然孳息归所有权人,存在用益物权人的,归用益物权人,法定孳息按照约定或交易习惯取得。即使不动产被他人善意占有,权利人也可依《合同法》的规定请求返还原物及其孳息,但应支付善意占有人必要的维护费用。房地产因供需关系变化或外部经济性产生的自然增值,类似于物的天然孳息,应归属于房地产所有权人或用益物权人。

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